Ancak doğru kararı verebilmek için yalnızca faiz oranına bakmak yerine kredinin koşullarını, ekspertiz sürecini ve toplam maliyeti birlikte değerlendirmek gerekiyor. Haberimizde konut kredisi başvurusunun aşamalarını, gerekli belgeleri ve süreçte öne çıkan detayları derledik.
Konut kredisi nedir?
Konut kredisi, ev satın almak isteyenlerin kullanabileceği bir kredi türü. Kredi çoğu zaman satın alınacak evin teminat gösterilmesiyle ilerliyor. Banka, tapu üzerinde ipotek tesis ederek riski güvence altına alıyor. Vade seçenekleri görece uzun olduğu için aylık ödeme planı daha yönetilebilir hale gelebiliyor. Faiz oranı, vade, peşinat ve toplam maliyet gibi başlıklarda bankadan bankaya farklar görülüyor.
İpotek ne demek?
Konut kredisi kullanımında satın alınacak ev banka lehine ipotek ediliyor. İpotek, alacağı güvence altına alan bir taşınmaz rehni olarak çalışıyor. Türk Medeni Kanunu’nda mevcut ya da doğması kesin veya olası alacakların ipotekle güvence altına alınabileceği düzenleniyor.
Borç kapandığında, ipotek kaydının kaldırılması için terkin süreci devreye giriyor. Uygulama adımları bankaya ve tapu sürecine göre ilerliyor.
Hangi evlere konut kredisi çıkar?
Bankalar her taşınmazı kredilendirmiyor. İşte konut kredisi çıkabilecek evler:
- Yapı kullanma izin belgesi olan konutlar
- Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu bulunan meskenler
- Bulunduğu binada yıkım kararı bulunmayan meskenler
- İnşaatı en az %80 seviyesinde tamamlanan konutlar
Kredi tutarı ve kredilendirme kararı, ekspertiz raporuyla ortaya çıkan değer ve hukuki durum üzerinden şekilleniyor.
Başvuru öncesi hazırlık
Konut kredisi başvuru sürecinde gelir durumu dışında farklı etmenlerden değerlendirilir. Bankanın değerlendirdiği başlıca alanlar şöyle:
- Gelir ve ödeme gücü: Aylık taksit, hane bütçenizle uyumlu görünmeli. Gelir-gider dengesini kurarken beklenmedik masrafları ve mümkünse bir acil durum fonunu hesaba katmanız süreci daha güvenli hale getiriyor.
- Kredi notu: Kredi notu 0 ile 1900 arasında değişiyor. Not hesaplamasında kredi kartı ve kredi borçlarını ödeme alışkanlıkları öne çıkıyor. Daha yüksek kredi notu, onay ihtimaline katkı sağlayabiliyor ve faiz oranlarında da avantaj yaratabiliyor.
- Peşinat ve toplam maliyet bakışı: Faiz oranı kadar dosya masrafı, sigorta kalemleri ve diğer ücretler de toplam maliyeti etkiliyor. Bankalar arası kıyas burada önem kazanıyor.
Konut kredisi başvurusu nasıl yapılır?
Konut kredisi başvurunuzu bankaların şubeleri, resmi internet siteleri ve mobil uygulamaları üzerinden gerçekleştirebilirsiniz. Dijital kanallar ön değerlendirmeyi hızlandırabiliyor. Şube tarafında ise evrak kontrolü ve süreç takibi daha yüz yüze ilerliyor. Hangi yolu seçerseniz seçin, süreç çoğunlukla ön onay ve kesin onay olmak üzere iki aşamada ele alınıyor.
Konut kredisi için istenen belgeler
Bankalar başvuruda temel olarak kimlik, gelir ve satın alınacak konuta dair belgeleri talep ediyor. Sık istenen evraklar:
- Nüfus cüzdanı veya kimlik belgesi
- Gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi levhası ve mali veriler gibi)
- Ek gelir belgesi (kira kontratı, tapu gibi)
- Alınacak konutun tapu belgesi veya kat irtifakı/kat mülkiyeti belgesi ve yapı kullanma izin belgesi
- İkametgâh belgesi
Bazı durumlarda banka ek belge ya da ilave teminat da isteyebiliyor.
Konut kredisi başvuru süreci nasıl ilerler?
- Ön onay: Banka, beyan edilen gelir ve kredi notu görünümüne göre ilk değerlendirmeyi yapıyor.
- Ekspertiz: Banka, taşınmazın piyasa değerini belirlemek için ekspertiz şirketi görevlendiriyor. Raporda yalnızca değer değil, tapu durumu, hukuki detaylar ve fiziki özellikler de yer alıyor. Bu rapor, kullanılabilecek kredi tutarının belirlenmesinde belirleyici rol oynuyor.
- Kesin onay: Belgeler tamamlanıp ekspertiz sonucu geldikten sonra banka koşulları netleştiriyor.
- Tapu devri ve ipotek: Kesin onayın ardından tapu devri gerçekleşiyor ve banka lehine ipotek kaydı tapuya işleniyor. Kredi tamamen kapanana kadar ipotek kaydı devam ediyor.
Faiz oranları hangi unsurlara göre şekillenir?
Konut kredisi faiz oranlarında tek bir belirleyici bulunmuyor. Genel çerçevede:
- Merkez Bankası politika faizi ve piyasa koşulları
- Bankanın kaynak maliyeti
- Başvuru sahibinin kredi notu ve risk profili gibi başlıklar etki ediyor.
Uygulamada çoğu kredide sabit faiz öne çıkıyor.
Aynı vade ve tutarda birden fazla bankadan teklif alıp faiz oranı yanında dosya masrafı ve sigorta ücretleri gibi kalemleri birlikte değerlendirmeniz toplam maliyeti daha doğru olur.
Erken kapama ve ara ödeme
Konut finansmanında erken ödeme yapıldığında, erken ödeme tazminatı gündeme gelebiliyor. Mevzuatta, sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme tazminatı için üst sınır yer alıyor. Kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde oran %1’i, 36 ayı aşan kredilerde %2’yi geçemiyor.
En uygun konut kredisi seçeneklerini bulurken nelere bakılır?
En uygun konut kredisi arayışında faiz oranı tek başına yeterli olmaz. Sağlıklı bir kıyas için şu üçlüye odaklanmalısınız:
- Aylık taksit ve vade uyumu
- Toplam geri ödeme (faiz, masraflar ve sigorta tutarı)
- Esneklik (ara ödeme, erken kapama koşulları, yapılandırma yaklaşımı)
Farklı bankaların güncel oranlarını ve vadelerini tek tek gezmek zaman alabiliyor. ENUYGUN Finans konut kredisi hesaplama aracı üzerinden bankaların seçeneklerini tek sayfada karşılaştırıp kendi bütçenize uygun teklifleri hızlıca görebilirsiniz. En uygun konut kredisi arayışında, kıyaslamayı aynı tutar ve aynı vade ile yapmak daha net bir sonuç verir.
