İstanbul 14. İdare Mahkemesi, İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından kentsel dönüşüm süreçlerinde çatı katlarının bağımsız daire olarak kullanılmasını mümkün kılan plan notunu iptal etti. Bu karar, imar uygulamaları ve dönüşüm projelerini doğrudan etkileyen önemli bir gelişme olarak öne çıkıyor.

🏛️ Mahkeme Kararı: Plan Notu Hukuka Aykırı Bulundu

  • İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 25 Şubat 2026 tarihli kararla, İBB Meclisi’nin 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına eklediği çatı katına bağımsız bölüm hakkı tanıyan plan notunu iptal etti.

  • Mahkeme, bu düzenlemenin kapsamlı teknik analiz ve plan bütünlüğü gözetilmeden yapıldığını; gerekli etüt, veri ve raporların oluşturulmadığını belirterek hukuka aykırı olduğuna hükmetti.

  • Plan notunun yasa ve imar planı ilkelerine uygun hale getirilmeden yürürlüğe konulmasının şehircilik ilkeleri ile bağdaşmadığı vurgulandı.

📌 Düzenlemenin Ne Getiriyordu?

2025’te İBB Meclisi tarafından kabul edilen plan notu, çatı katlarının:

  • Tapulu bağımsız bölüm olarak projelendirilmesine,

  • Kentsel dönüşüm süreçlerinde mülk sahiplerine ve müteahhitlere ek hak ve teşvikler sunulmasına,

olanak tanıyordu. Bu sayede, özellikle kat karşılığı projelerde taraflar arasında uzlaşma zemininin artması, dönüşüm süreçlerinin hızlanması amaçlanmıştı.

📉 Ruhsat ve Projeler Üzerindeki Etki

İptal kararının doğrudan etkileri şu şekilde öngörülüyor:

🧱 1. Ruhsat Aşamasındaki Projeler

  • İnşaat ruhsatı için başvurmuş ancak henüz ruhsat almamış projelerde ruhsat başvuruları reddedilebilir.

  • Gerekçe: Artık çatı katına bağımsız bölüm verilmesine imkan tanıyan hukuki dayanak ortadan kalkmıştır.

📃 2. Sözleşmeli Dönüşüm Süreçleri

  • Riskli yapı tespiti yaptırıp müteahhitle anlaşma yapan malikler, mevcut plan notuna güvenerek hazırlanan sözleşmelerde belirsizlik yaşayabilir.

  • Sözleşmede çatı katı payı ve bu bağımsız bölüme ilişkin açık hüküm yoksa, anlaşmanın yeniden müzakere edilmesi gündeme gelebilir.

  • Noter onaylı sözleşmelerde dahi, iptal kararı sebebiyle “eser”/“ifa imkânsızlığı” gibi hukuki kavramlar devreye girerek yeniden düzenleme yapılması gerekebilir.

🏗️ 3. Mimari ve Planlama Süreçleri

  • Mimari projelerin çatı katı bağımsız bölümlerini çıkaracak şekilde yeniden çizilmesi gibi tasarım değişiklikleri gündeme gelebilir.

  • Bu da planlama sürecindeki belirsizlikleri derinleştirebilir ve süreci uzatabilir.

🧠 Neden İptal Edildi?

Mahkeme kararında öne çıkan gerekçeler:

  • Bütüncül planlama ilkesine aykırılık: İstanbul gibi geniş ve karmaşık bir kentte, genel ve standart bir plan notu ile tüm ilçelerde çatıların bağımsız bölüm olarak kabul edilmesinin planla bütünleşmediği vurgulandı.

  • **Yeterli analiz ve rapor eksikliği: Plan değişikliğinin dayanağı olan plan açıklama raporu ve bilimsel etütlerin bulunmadığı belirtildi.

  • Plan notu düzenlemesinin yöntemi: Bu tür geniş kapsamlı değişikliklerin sadece bir plan notu eklenmesiyle değil, yönetmelik değişiklikleriyle ele alınması gerektiğine hükmedildi.

⚖️ Sürecin Geleceği

Bu kararın, özellikle kentsel dönüşüm projeleri üzerinde ciddi etkileri oluyor:

  • Projeler süresiz askıya alınabilir ya da yeniden planlanmak zorunda kalabilir.

  • Mülk sahipleri ve müteahhitler arasında yeni hukuki süreçler gündeme gelebilir.

  • İBB ve ilgili kurumlar, plan notunun iptali nedeniyle alternatif düzenlemeler ve yeni plan notları hazırlamak zorunda kalacak.

📌 Sonuç olarak: İstanbul’da çatı katlarını bağımsız bölüm kabul eden plan notu iptal edilerek yürürlükten kaldırıldı. Bu gelişme, ruhsat başvurusu aşamasındaki projelerden, dönüşüm sözleşmeleri ve uygulama süreçlerine kadar geniş bir etki alanı yaratıyor. Yukarıdaki belirsizliklerin giderilmesi için yeni düzenleme adımları, plan revizyonları ve hukuki uyum süreçleri önümüzdeki dönemde kritik önem taşıyacak.

Bu haber en çok Malikler ve Müteahhitler İçin üzücü bir haber olarak düşünebiliriz.