Kiracı bulunan bir konutun satılması, gayrimenkul piyasasında ev sahipleri, yatırımcılar ve kiracılar açısından merak edilen hukuki konular arasında yer alıyor. Özellikle evi satın alan kişinin konutta kendisinin oturmak istemesi, kira sözleşmesinin devam edip etmeyeceği ve kiracının evi ne zaman boşaltmak zorunda kalacağı gibi sorular gündeme geliyor.

Peki, ev kiracı varken satılabilir mi? Yeni ev sahibi mevcut kira sözleşmesini değiştirebilir mi? Kiracının evi boşaltması zorunlu mu? İşte kiracılı konut satışında tarafların bilmesi gerekenler.

Kiracılı Ev Satılabilir mi?

Bir konutun kiracı tarafından kullanılıyor olması, ev sahibinin taşınmazı satmasına engel değildir. Ev sahibi, kiracısı evde oturmaya devam ederken de satış işlemini gerçekleştirebilir.

Ancak satışla birlikte kiracının hakları ortadan kalkmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Bu nedenle evi satın alan kişi, yalnızca tapuyu devraldığı gerekçesiyle kiracının hemen çıkmasını isteyemez. Kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen şartların oluşması ve gerekli hukuki sürecin izlenmesi gerekir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Evden Çıkarabilir mi?

Kiracılı bir konut satın alan kişinin en çok merak ettiği konulardan biri, taşınmazı teslim aldıktan sonra kiracıyı ne zaman çıkarabileceğidir.

Yeni malik, evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun kapsamında belirtilen diğer yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı nedeniyle kullanacaksa Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde düzenlenen tahliye yoluna başvurabilir.

Bu durumda yeni ev sahibinin, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra tahliye davası açması mümkündür. Bunun yanında, kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması yoluyla da tahliye talep edilebilir. Uygulanacak yol, sözleşmenin tarihine ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Burada önemli ayrıntı şudur: Yeni malik, yalnızca evi satın aldığı için kiracıyı otomatik olarak tahliye edemez. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun hukuki süreçte değerlendirilmesi gerekebilir. Kiracının evi kendiliğinden boşaltmaması hâlinde tahliye, kanuni usuller çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.

Kira Sözleşmesi Yeni Ev Sahibiyle Devam Eder mi?

Kiracılı evin satılmasıyla birlikte mevcut kira sözleşmesi kural olarak geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi, önceki malik ile kiracı arasında kurulmuş sözleşmeden doğan kiraya veren sıfatını ve ilgili yükümlülükleri devralır.

Bu nedenle yeni malik, sırf taşınmazı satın aldığı için kira bedelini tek taraflı olarak istediği seviyeye çıkaramaz. Kira artışları, sözleşme hükümleri ve Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılmalıdır.

Kiracı da kira bedelini sözleşmeye uygun şekilde ödemeye devam etmelidir. Ödeme yapılacak hesap veya yöntem değişirse, kiracının ileride uyuşmazlık yaşamaması için yeni malik tarafından yapılan bildirimin doğrulanması ve ödemelerin belgelenmesi önem taşır.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Kiracılı konutun el değiştirmesi, kiracının sahip olduğu temel hakları ortadan kaldırmaz. Kiracı, yürürlükteki sözleşmenin koşullarına ve kanuni korumalara uygun şekilde konutta oturmaya devam edebilir.

Kiracının bilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:

  • Sözleşme devam eder: Evin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

  • Tahliye için yasal gerekçe gerekir: Yeni malik, kanunda belirtilen şartlar oluşmadan kiracıyı yalnızca satış gerekçesiyle çıkaramaz.

  • Kira artışı sınırsız değildir: Yeni ev sahibi, kira bedelini tek taraflı olarak dilediği tutara yükseltemez.

  • Yazılı bildirim önemlidir: Tahliye talebi veya ödeme bilgilerindeki değişiklikler bakımından bildirimlerin saklanması, olası uyuşmazlıklarda önem taşır.

  • Tahliye süreci kanuna uygun yürütülmelidir: Kiracının çıkmayı kabul etmemesi durumunda, koşullara göre yasal yollara başvurulması gerekir.

Kiracı, kendisine gönderilen ihtarnamenin içeriğini ve tarihini dikkatle incelemeli; tahliye talebinin hangi hukuki nedene dayandığını kontrol etmelidir.

Kiracılı Ev Satın Alırken Yeni Malik Nelere Dikkat Etmeli?

Kiracısı bulunan bir konut satın almayı düşünenlerin yalnızca taşınmazın fiyatını ve fiziksel durumunu değerlendirmesi yeterli değildir. Mevcut kira ilişkisi, yatırımın getirisini ve konutun kullanım zamanını doğrudan etkileyebilir.

Satış öncesinde şu hususların incelenmesi önem taşır:

  • Mevcut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi,

  • Güncel kira bedeli ve ödeme geçmişi,

  • Kiracının ödediği depozito tutarı ve bu tutarın devri,

  • Varsa devam eden icra, arabuluculuk veya dava süreçleri,

  • Yeni malikin taşınmazı kullanma amacı ve olası tahliye takvimi.

Özellikle satın aldığı evde kısa süre içinde oturmayı planlayan kişilerin, tahliye sürecinin zaman alabileceğini hesaba katması gerekir. Satış işlemi tamamlandığında konutun mutlaka boş teslim edileceği varsayımıyla hareket etmek, alıcı açısından ciddi bir planlama hatasına dönüşebilir.

Kiracının Depozitosu Ne Olur?

Kiracılı evin satılması, depozito konusunun da açıklığa kavuşturulmasını gerektirir. Depozito, kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler için alınan güvence niteliğindedir. Eski Mülk sahibi yeni satın alana sattığı evde oturan kiracıdan aldığı 2 kira bedeli ise son ay aldığı kira ne tutar ise yeni alıcıya bu depozitoyu iade etmelidir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi kapsamında güvence bedelinin nasıl tutulduğu ve iade koşulları dikkate alınmalıdır. Satış sırasında eski malik ile yeni malik arasında depozitonun durumu açıkça belirlenmeli; kiracının ödediği tutara ilişkin belgeler korunmalıdır.

Kiracının evi boşaltması hâlinde depozitonun iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesi, taşınmazın teslim durumu ve varsa haklı alacaklar çerçevesinde değerlendirilir. Bu nedenle depozito tutarının satış işlemi sırasında kayıt altına alınması, taraflar arasında ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçebilir.

Kiracılı Ev Satışında En Önemli Nokta

Kiracısı bulunan bir konutun satılması, ne ev sahibinin satış hakkını ortadan kaldırır ne de kiracının haklarını kendiliğinden sona erdirir. Satışın ardından yeni malik, mevcut kira ilişkisini devralır. Kiracının tahliyesi ise ancak ilgili yasal şartların oluşması ve gerekli sürecin izlenmesiyle mümkün olabilir.

Bu nedenle ev sahiplerinin satış öncesinde kira sözleşmesini ve kiracının durumunu açıkça değerlendirmesi, alıcıların tahliye konusunda gerçekçi bir takvim oluşturması, kiracıların ise kendilerine yapılan bildirimleri dikkatle incelemesi gerekir.

Sonuç olarak: Kiracılı ev satın almak veya kiracı varken ev satmak mümkündür. Ancak tarafların hak ve yükümlülükleri, Türk Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda belirlenir. Somut olayda uygulanacak hukuki yolun doğru belirlenmesi için kira sözleşmesinin ve bildirimlerin bir hukukçu tarafından incelenmesi faydalı olacaktır.