Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenlerin karşılaştığı hisseli tapular, doğru incelenmediğinde ciddi hukuki ve mali sorunlara yol açabiliyor. Özellikle arsa ve arazi alımlarında tapuda yer alan pay ve payda bilgileri, satın alınan mülkiyet oranını ve yatırımın gerçek değerini belirliyor.

Hisseli taşınmaz satın alırken yalnızca toplam metrekareye ve satış fiyatına bakmak yeterli olmuyor. Tapu kaydında belirtilen pay ve payda oranının doğru hesaplanması, alıcının ne kadar mülkiyet edindiğini anlaması açısından büyük önem taşıyor.

Pay ve Payda Nedir? Tapuda Nasıl Hesaplanır?

Tapuda pay, taşınmaz üzerindeki mülkiyet oranının üst kısmını, payda ise toplam mülkiyet birimini ifade ediyor.

Örneğin 1.000 metrekare büyüklüğündeki bir arsanın tapusunda pay 1, payda 4 yazıyorsa, malik taşınmazın dörtte birine sahip oluyor. Bu oran matematiksel olarak 250 metrekareye karşılık geliyor.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir konu bulunuyor. Hesaplanan 250 metrekare, arsanın belirli bir bölümünün kişiye ait olduğu anlamına gelmiyor. Paylı mülkiyette her hissedar, taşınmazın tamamı üzerinde kendi hissesi oranında hak sahibi oluyor.

Bu nedenle hisseli tapu satın alan kişinin, satın aldığı payın taşınmazın hangi bölümüne karşılık geldiğini ayrıca araştırması gerekiyor.

Hisseli Arsa Alırken Hangi Riskler Bulunuyor?

Hisseli taşınmaz yatırımlarında alıcıların işlem öncesinde hukuki durumu incelemesi gerekiyor.

Özellikle payını mevcut ortaklar dışındaki bir kişiye satan malikler açısından önalım hakkı gündeme gelebiliyor. Türk Medeni Kanunu kapsamında diğer paydaşlar, belirli şartlarda üçüncü kişiye yapılan satışta önalım hakkını kullanabiliyor.

Bir diğer konu ise ortak kullanım ve yönetim. Taşınmazın tamamını ilgilendiren işlemlerde paydaşların hak ve yetkileri, mülkiyet türüne ve yapılacak işlemin niteliğine göre değişiyor.

Satın alınacak hisse üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı da tapu kayıtlarından kontrol edilmeli.

Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve bölünme sınırlamaları dikkate alınmalı. Her hisseli araziyi istenildiği gibi bölmek veya yeni parseller oluşturmak mümkün olmayabiliyor.

Hisseli Tapuda Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Yapılıyor?

Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda ortaklığın giderilmesi davası açılabiliyor. Bu davalarda öncelikle taşınmazın aynen taksim edilerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığı değerlendiriliyor.

Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebiliyor. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren bu davalarda dava şartı arabuluculuk uygulanıyor.

31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile mirasçılara ait taşınmazların satışına ilişkin yeni bir düzenleme de getirildi. Düzenlemenin kapsamına giren taşınmazlarda ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılması öngörülüyor.

Hisseli Taşınmaz Satın Almadan Önce Bunları Kontrol Edin

Gayrimenkul yatırımcılarının satın alma kararı vermeden önce tapudaki pay ve payda oranını hesaplaması, taşınmazın toplam yüzölçümünü ve diğer maliklerin hisselerini incelemesi gerekiyor.

Ayrıca taşınmazın imar durumu, fiili kullanımı, üzerinde bulunan yapılar ve varsa hukuki kısıtlamaları araştırılmalı. Özellikle arsa ve tarla yatırımlarında hissedarlar arasındaki kullanım anlaşmalarının hukuki niteliği de değerlendirilmelidir.

Hisseli taşınmazlarda satış fiyatının düşük görünmesi, yatırımın avantajlı olduğu anlamına gelmeyebilir. Kullanım, satış, paylaşım ve gelecekteki devir işlemlerinde karşılaşılabilecek kısıtlamalar, yatırımın gerçek maliyetini değiştirebilir.

Gayrimenkul yatırımında doğru karar, tapuda ne kadar hisse satın aldığınızı ve bu hissenin size hangi hakları verdiğini bilmekle başlar.