Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken 5 Hukuki Kural

Av. Elçin Karas, kira sözleşmesi imzalamadan önce depozito, kefalet, tahliye taahhütnamesi, kira artış oranı ve taşınmazın teslim durumunun dikkatle incelenmesi gerektiğini belirtiyor. Özellikle okunmadan imzalanan sözleşme hükümleri, kiracı ve ev sahipleri açısından ileride ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, kira sözleşmesi hazırlanırken gözden kaçırılan hükümlerden kaynaklanıyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen hükümler içerse de sözleşme aşamasında yapılan hatalar, tarafların ilerleyen dönemde hak kaybı yaşamasına yol açabiliyor.

Av. Elçin Karas, kira sözleşmesi imzalamadan önce dikkat edilmesi gereken hukuki düzenlemeleri ele aldı. Depozitodan tahliye taahhütnamesine, kefaletten kira artışına kadar beş temel başlıkta tarafların dikkat etmesi gereken noktalar şöyle:

1. Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli en fazla üç aylık kira tutarı olabilir.

Depozitonun banka aracılığıyla, kiracı adına vadeli hesapta tutulması gerekiyor. Kiraya veren, kiracının rızası veya kesinleşmiş mahkeme kararı olmadan bu bedeli çekemiyor. Kira ilişkisinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya veren tarafından dava veya icra takibi başlatıldığı bankaya bildirilmezse güvence bedeli kiracıya iade ediliyor.

Depozitonun hangi para biriminden alındığının sözleşmede açıkça belirtilmesi de ileride yaşanabilecek iade uyuşmazlıklarının önüne geçiyor.

2. Kefalet sözleşmesinde el yazısı şartı bulunuyor

Kira sözleşmelerinde kefil gösterilmesi sık karşılaşılan uygulamalardan biri. Ancak kefaletin geçerli olabilmesi için TBK'nın 583. maddesinde belirtilen şekil şartlarına uyulması gerekiyor.

Kefilin sorumlu olacağı azami tutarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olma durumunu kendi el yazısıyla belirtmesi gerekiyor. Evli kefiller açısından, kanundaki istisnalar dışında eşin yazılı rızası da aranıyor.

Ayrıca kira sözleşmesinin uzaması, kefilin sorumluluğunun otomatik olarak devam edeceği anlamına gelmiyor. Kefaletin kapsamı ve süresi sözleşmede açıkça düzenlenmeli.

3. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmamalı

Kira uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konulardan biri de tahliye taahhütnamesi.

TBK'nın 352. maddesine göre tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra yazılı olarak verilmesi gerekiyor. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütnameler hukuki uyuşmazlıklara neden olabiliyor.

Kiracıların tarih alanları boş bırakılmış tahliye taahhütnamelerini imzalamaktan kaçınması gerekiyor.

Kiraya veren ise taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalı. Bu sürenin kaçırılması tahliye hakkının kullanılmasını engelleyebilir.

4. Kira artışında TÜFE sınırı uygulanıyor

TBK'nın 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamıyor.

Sözleşmeye bu sınırı aşan bir artış hükmü konulması, aşan kısmın geçerli olmasını sağlamıyor.

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde veya beş yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından yeni kira bedeli belirlenirken emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve TÜFE değişimi hakim tarafından değerlendirilebiliyor.

5. Taşınmazın teslim durumu tutanakla kayıt altına alınmalı

Kiracıların eve taşındıkları gün taşınmazın mevcut durumunu fotoğraf ve videolarla kayıt altına alması gerekiyor.

Duvarlar, kapılar, pencereler, kombi, ankastre ürünler, tesisat ve diğer demirbaşların durumu belgelenmeli. Eksik veya arızalı eşyalar teslim tutanağına yazılmalı.

Bu kayıtlar, kira ilişkisi sona erdiğinde depozito kesintileri ve hasar iddiaları konusunda taraflara delil sağlayabilir.

TBK'nın 334. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.

Kira ödemeleri banka üzerinden yapılmalı

Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi, tarafların ödeme konusunda yaşayabileceği ispat sorunlarını azaltıyor. Havale veya EFT açıklamasında ilgili kira ayının belirtilmesi de ileride oluşabilecek uyuşmazlıklarda kolaylık sağlıyor.

Öğrenciler ve akademisyenler için özel uyarılar

Av. Elçin Karas, kira sözleşmelerinde öğrenciler ve üniversite çalışanlarının da bazı özel hususlara dikkat etmesi gerektiğine işaret ediyor.

Özellikle akademik takvim nedeniyle yaz aylarında evden ayrılmak isteyen öğrencilerin erken tahliye koşullarını sözleşme aşamasında düzenlemesi gerekiyor. Süresinden önce tahliye halinde kiracının sorumluluğu, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlı olabiliyor.

Birden fazla öğrencinin aynı kira sözleşmesine imza atması durumunda müteselsil sorumluluk hükümleri ayrıca incelenmeli. Ev arkadaşlarından birinin ayrılması, kiraya verenin yazılı onayı olmadan o kişinin sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğunu kendiliğinden sona erdirmeyebilir.

Öğrenci yakınlarının kefil olduğu durumlarda ise azami kefalet tutarı, süre ve kanuni şekil şartları dikkatle değerlendirilmelidir.

Av. Elçin Karas'tan kira sözleşmesi uyarısı

Kira sözleşmeleri, taraflara uzun süreli mali ve hukuki yükümlülükler getiriyor. Bu nedenle matbu sözleşmelerin okunmadan imzalanması, depozito iadesinden tahliyeye kadar pek çok konuda sorun yaşanmasına neden olabiliyor.

Av. Elçin Karas, kiracı ve ev sahiplerine sözleşme imzalamadan önce hükümleri dikkatle incelemelerini, özellikle kefalet ve tahliye taahhütnamesi gibi hukuki sonuçları ağır olan belgeler konusunda avukat desteği almalarını öneriyor.