Yanlış veya adaletsiz belirlenen arsa payları ise kat malikleri arasında ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabiliyor. Peki, kentsel dönüşümde arsa payına ilişkin ihtilaflar nasıl ortaya çıkıyor ve hangi yollarla çözülebiliyor?
Arsa Payı Nedir, Neden Bu Kadar Önemlidir?
Arsa payı, bir taşınmaz üzerindeki her bağımsız bölümün arsa üzerindeki ortak mülkiyet oranını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı, bağımsız bölümün konumu, büyüklüğü ve değeri dikkate alınarak belirlenmelidir.
Kentsel dönüşümde arsa payının önemi şu alanlarda belirleyici olur:
-
Karar alma süreçleri: Kat malikleri kurulunda çoğunluk hesaplamaları arsa payına göre yapılır.
-
Yeni bağımsız bölümlerin paylaşımı: Yeniden inşa sonrası kime hangi dairenin düşeceği arsa payı ile doğrudan bağlantılıdır.
-
Maliyet ve borç paylaşımı: İnşaat giderleri, kredi borçları ve ortak masraflar çoğu zaman arsa payı oranında dağıtılır.
-
Tazminat ve kira yardımları: Bazı destek ve ödemelerde arsa payı etkili olabilir.
Arsa Payı Uyuşmazlıkları Nasıl Ortaya Çıkıyor?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan arsa payı ihtilafları şu nedenlerden kaynaklanıyor:
-
Geçmişte hatalı belirlenmiş arsa payları: Eski yapılarda, bağımsız bölümlerin gerçek değerleri dikkate alınmadan yapılan paylaştırmalar.
-
Değer farklarının göz ardı edilmesi: Aynı metrekarede olsa bile cephe, kat, manzara gibi unsurların hesaba katılmaması.
-
Yeni projede eşitsiz paylaşım iddiaları: Dönüşüm sonrası oluşan yeni dairelerin arsa payıyla orantısız dağıtılması.
-
Müteahhit sözleşmeleri: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa paylarının adil şekilde düzenlenmemesi.
Hukuki Çözüm Yolları Nelerdir?
1. Uzlaşma ve Kat Malikleri Kararı
Uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülmesi, hem zaman hem de maliyet açısından en sağlıklı yoldur. Kat malikleri, oybirliği veya kanunda öngörülen çoğunlukla arsa paylarının düzeltilmesi konusunda karar alabilir.
2. Arsa Payı Düzeltim Davası
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerlerine aykırı belirlendiği durumlarda arsa payı düzeltim davası açılabilir. Bu davalarda mahkeme;
-
Bilirkişi incelemesi yaptırır,
-
Bağımsız bölümlerin değerlerini tespit eder,
-
Hakkaniyete uygun yeni arsa paylarını belirler.
Bu davalar genellikle kentsel dönüşüm öncesinde veya proje aşamasında büyük önem taşır.
3. İdari Başvuru ve İtirazlar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen işlemlerde, idari kararlara karşı itiraz ve iptal davaları gündeme gelebilir. Özellikle riskli yapı tespitleri ve uygulama kararları bu kapsamdadır.
4. Sözleşmesel Uyuşmazlıkların Yargıya Taşınması
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payı paylaşımıyla ilgili ihtilaflar, genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemelerinde dava konusu olabilir.
Dönüşüm Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?
Uzmanlar, arsa payı kaynaklı sorunların önüne geçebilmek için şu noktalara dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor:
-
Dönüşüm öncesinde arsa paylarının güncel değerler üzerinden analiz edilmesi,
-
Proje ve sözleşmelerde arsa payına dayalı paylaşımın açık ve şeffaf şekilde düzenlenmesi,
-
Karar süreçlerinde kat maliklerinin bilgilendirilmesi ve rızasının alınması,
-
Gerekli durumlarda hukukçu ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından destek alınması.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, doğru yönetildiğinde güvenli ve modern yaşam alanları sunarken; arsa payına ilişkin hatalar ve uyuşmazlıklar süreci çıkmaza sürükleyebiliyor. Bu nedenle arsa payının hukuka ve hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi, hem mülkiyet haklarının korunması hem de dönüşümün sağlıklı ilerlemesi açısından kritik önem taşıyor. Uzlaşma odaklı yaklaşımlar ve zamanında başvurulan hukuki yollar, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların büyümeden çözülmesini sağlayabiliyor.
