Sektörde, bazı gayrimenkullerin gerçek piyasa değerinin üzerinde gösterildiği, yüksek satış bedellerinin ise yalnızca vatandaşlık şartının karşılanması açısından değil, Türkiye’deki genel konut fiyatlarının oluşumu üzerinde de etkili olduğu yönünde ciddi eleştiriler bulunuyor.

Türkiye’de son yıllarda konut piyasasının en tartışmalı başlıklarından biri, yabancılara konut satışı üzerinden Türk vatandaşlığı verilmesi uygulaması oldu.

Mevcut düzenlemeye göre yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kapsamında taşınmaz ediniminde aranan tutar en az 400 bin ABD doları. Taşınmazın tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulması gerekiyor.

Ancak sektör temsilcileri ve gayrimenkul piyasasındaki bazı aktörler, asıl tartışmanın bu rakamdan çok gayrimenkulün gerçek değerinin nasıl belirlendiği noktasında düğümlendiğine dikkat çekiyor.

“Gerçekte 250 bin dolarlık ev neden 400 bin dolar?”

Sektörde uzun süredir dile getirilen iddialara göre bazı projelerde, vatandaşlık şartının karşılanabilmesi amacıyla taşınmazların satış fiyatlarının gerçek piyasa değerlerinin üzerine çıkarıldığı ileri sürülüyor.

Örneğin gerçek piyasa değeri 250-300 bin dolar seviyesinde olduğu düşünülen bir konutun, yabancı yatırımcıya 400 bin dolar veya daha yüksek bir bedelle satılması halinde, kağıt üzerinde vatandaşlık için gerekli yatırım şartı sağlanabiliyor.

Buradaki temel soru ise şu:

Gayrimenkul gerçekten o kadar mı değerli, yoksa vatandaşlık kriterini karşılamak için fiyat mı şişiriliyor?

Bu sorunun cevabı yalnızca yabancı yatırımcı açısından değil, Türkiye'deki milyonlarca konut alıcısı açısından da önem taşıyor.

Çünkü bir bölgede yabancıya yüksek bedelle yapılan satışlar, sonraki satışlarda emsal olarak kullanılabiliyor.

Bir satış, bütün piyasayı etkileyebilir

Gayrimenkul piyasasında fiyat oluşumunun en önemli unsurlarından biri emsal satışlar.

Bir projedeki konutların belirli bir bedelden satılması, aynı bölgedeki diğer taşınmazların fiyat beklentilerini de değiştirebiliyor.

Bu nedenle sektörün gündeme getirdiği iddia doğruysa, vatandaşlık amacıyla yüksek bedelden gerçekleştirilen satışların etkisi yalnızca o taşınmazla sınırlı kalmayabilir.

Bir müteahhit,

“Yabancı yatırımcı bu fiyatı ödüyor”

diyerek fiyatını yukarı taşıyabiliyor.

Ardından aynı bölgede satış yapan başka bir firma da bu rakamı emsal kabul edebiliyor.

Bir süre sonra ise ortaya şu tablo çıkıyor:

Yabancıya satılan yüksek fiyat, Türk vatandaşına satılacak konutun fiyatını da yukarı çekiyor.

Böylece vatandaşlık programından doğrudan yararlanmayan milyonlarca Türk vatandaşı, dolaylı olarak bu fiyat artışının sonuçlarıyla karşı karşıya kalabiliyor.

Değerleme sistemi neden kritik?

Aslında devlet, yabancılara yapılan taşınmaz satışlarında yüksek fiyatlandırmanın önüne geçmek amacıyla değerleme raporu sistemini devreye aldı.

TKGM tarafından yayımlanan düzenlemelere göre yabancıların taraf olduğu belirli işlemlerde taşınmaz değerleme raporu aranıyor. Vatandaşlık kapsamında kullanılacak değerleme raporları ise Web Tapu/Tadebis sistemi üzerinden yürütülüyor.

Dahası, TKGM'nin vatandaşlık uygulamasına ilişkin kılavuzunda taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporunun arandığı açıkça belirtiliyor.

Dolayısıyla sistemin temel mantığı oldukça net:

Taşınmazın gerçekten gerekli yatırım değerine sahip olup olmadığının bağımsız değerleme mekanizmasıyla kontrol edilmesi.

Fakat burada yeni bir tartışma ortaya çıkıyor.

Değerleme raporu varsa sorun nasıl oluşabilir?

Sektördeki eleştirilerin odak noktası tam olarak burası.

Eğer bir taşınmazın gerçek piyasa değeri ile raporda ortaya çıkan değer arasında ciddi farklar oluşabiliyorsa, bunun nasıl meydana geldiğinin araştırılması gerekiyor.

Çünkü mesele yalnızca bir konutun değerinin yüksek veya düşük belirlenmesi değil.

Mesele;

  • Emsal seçimleri,
  • Bölgedeki gerçek satış fiyatları,
  • Proje içindeki fiyatlandırmalar,
  • Satış bedeli,
  • Tapuda gösterilen bedel,
  • Değerleme raporundaki piyasa değeri,
  • Gerçek para transferleri

arasındaki ilişkinin şeffaf biçimde incelenmesi.

TKGM'nin vatandaşlık rehberinde de değerleme raporunda belirlenen değerin satış bedeli ve tapu harcı matrahı açısından bağlayıcı olmadığı belirtiliyor. Bu durum, sistemde “değerleme değeri – gerçek satış bedeli – resmi işlem bedeli” arasındaki ilişkinin ayrıca dikkatle incelenmesini önemli hale getiriyor.

Peki faturayı kim ödedi?

İşte tartışmanın en önemli noktası burası.

Yabancı yatırımcı, yüksek fiyatla bir konut satın alıyor olabilir.

Müteahhit veya satıcı, yüksek bedelli satıştan gelir elde ediyor olabilir.

Değerleme ve satış sürecindeki profesyoneller hizmet bedeli kazanıyor olabilir.

Devlet ise vatandaşlık programı üzerinden yatırım çekmeyi hedefliyor olabilir.

Ancak konut fiyatları genel olarak yükseldiğinde ortaya çıkan sonuçtan Türk vatandaşı doğrudan etkileniyor.

Bugün konut almak isteyen bir vatandaş için en büyük sorunlardan biri, gelir ile konut fiyatı arasındaki makasın giderek açılması.

Asgari ücretle veya orta gelirli bir maaşla çalışan vatandaşın yıllarca tasarruf ederek konut sahibi olması giderek zorlaşıyor.

Üstelik yalnızca konut fiyatı değil, kredi maliyetleri de vatandaşın satın alma gücünü belirliyor.

Faizlerin yüksek seyrettiği dönemlerde konut kredisine erişim zorlaşırken, yüksek konut fiyatları da peşinat ihtiyacını artırıyor.

Sonuç olarak ortaya bir kısır döngü çıkıyor:

Yüksek fiyat → yüksek peşinat → yüksek kredi ihtiyacı → yüksek finansman maliyeti → konuta erişimin zorlaşması.

Yabancıya satış zaten geriliyor

Burada önemli bir başka veri de yabancılara konut satışlarının geçmiş yıllardaki seviyelerinden ciddi biçimde gerilemiş olması.

TÜİK verilerine göre yabancılara yapılan konut satışları 2022'de yaklaşık 67 bin iken 2023'te 35 bin, 2024'te ise yaklaşık 24 bin seviyesine geriledi.

Bu tablo, yabancıya satış modelinin eski dönemlerdeki kadar güçlü olmadığını gösteriyor.

Dolayısıyla artık tartışılması gereken yalnızca “kaç yabancıya ev sattık?” sorusu değil.

Asıl soru şu:

Bu satışlardan Türkiye'deki konut piyasası nasıl etkilendi?

“Birkaç kişiyi cezalandırmak yetmez”

Sektördeki eleştirilerin bir diğer boyutu da denetim.

Eğer geçmiş yıllarda gerçekten bazı taşınmazların vatandaşlık şartını karşılamak amacıyla gerçek değerinin çok üzerinde gösterildiğine ilişkin somut dosyalar varsa, yalnızca birkaç şirket veya kişi üzerinden yürütülecek soruşturmaların yeterli olup olmadığı tartışılmalı.

Çünkü burada bir zincirden söz ediliyor.

Satıcı…

Gayrimenkul şirketi…

Yatırım danışmanı…

Değerleme kuruluşu…

Hukuk ve vatandaşlık danışmanları…

Finansal transferler…

Tapu işlemleri…

Bu zincirin herhangi bir halkasında usulsüzlük varsa sistemin tamamının incelenmesi gerekiyor.

Ancak burada özellikle altı çizilmesi gereken bir nokta var:

Her yüksek fiyatlı satış veya her yüksek değerleme raporu tek başına usulsüzlük anlamına gelmez.

Bir işlemin hukuka aykırı olduğunun söylenebilmesi için somut belge, inceleme ve yetkili makamların tespiti gerekir.

Bu nedenle sektördeki iddiaların tamamının bağımsız ve şeffaf şekilde incelenmesi gerekiyor.

Asıl ihtiyaç: Geçmiş satışların yeniden analiz edilmesi

Bugün yapılması gereken en önemli çalışmalardan biri, vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilen gayrimenkul satışlarının geçmişe dönük olarak analiz edilmesi olabilir.

Örneğin;

400 bin dolar üzerinden vatandaşlık alınan bir konutun bugün gerçek piyasa değeri nedir?

Aynı projedeki benzer konutlar hangi fiyatlardan satılmıştır?

Yabancı yatırımcıya yapılan satıştan sonra aynı taşınmaz veya benzer taşınmazlar kaç liraya satılmıştır?

Ödeme gerçekten belirtilen tutarda yapılmış mıdır?

Değerleme raporundaki emsaller gerçek satışları mı yansıtmaktadır?

Satış fiyatı ile bağımsız değerleme arasındaki fark neden oluşmuştur?

Bu soruların cevapları ortaya konulmadan tartışmanın sağlıklı bir zemine oturması mümkün değil.

Konut artık yatırım değil, erişim meselesi

Türkiye'de konut tartışmasının geldiği nokta artık yalnızca “ev fiyatları pahalı” cümlesiyle açıklanabilecek durumda değil.

Asıl sorun konuta erişim.

Bir tarafta milyonlarca vatandaşın ev sahibi olma hayali var.

Diğer tarafta artan konut fiyatları, yüksek finansman maliyetleri ve yetersiz satın alma gücü bulunuyor.

Vatandaşın sorduğu soru ise son derece basit:

“Ben bu maaşla ne zaman ev sahibi olacağım?”

Bu soruya cevap verilemediği sürece Türkiye'nin konut politikasındaki en önemli sorunlardan biri çözülmüş olmayacak.

Şeffaflık sağlanmadan güven yeniden kurulamaz

Yabancı yatırımcı Türkiye için önemlidir.

Gayrimenkul sektörü için yabancı sermaye de önemlidir.

Ancak yabancı yatırımcı çekmek adına uygulanan bir sistemin, Türkiye'de konut sahibi olmak isteyen vatandaşın aleyhine sonuç doğurmaması gerekir.

Eğer sistem kötüye kullanıldıysa, bunun sorumluları kim olursa olsun ortaya çıkarılmalıdır.

Eğer iddialar gerçeği yansıtmıyorsa, bu da resmi veriler ve bağımsız denetimlerle kamuoyuna gösterilmelidir.

Çünkü bugün ihtiyaç duyulan şey yeni bir tartışma değil;

şeffaf, ölçülebilir ve herkes için eşit bir gayrimenkul değerleme sistemi.

Vatandaşlık programının amacı Türkiye'ye gerçek yatırım getirmekse, bunun yolu yalnızca tapuda 400 bin dolarlık satış göstermekten geçmemeli.

Gerçek yatırımın;

gerçek para, gerçek değer, gerçek satış ve gerçek ekonomik katkı üzerinden ölçülmesi gerekiyor.

Aksi halde yabancıya satılan bir konutun bedelini yalnızca o yabancı yatırımcı ödemez.

Fiyat zinciri boyunca oluşan artışın faturası, sonunda Türkiye'de ev sahibi olmaya çalışan milyonlarca vatandaşın önüne gelir.

Ve bugün Türkiye'nin en büyük gayrimenkul sorularından biri artık şudur:

Vatandaşlık için yapılan yüksek bedelli satışlar gerçekten Türkiye'ye değer mi kattı, yoksa Türkiye'deki konut fiyatlarını vatandaşın erişemeyeceği noktaya mı taşıdı?

Bu sorunun cevabı, yalnızca gayrimenkul sektörünün değil, milyonlarca vatandaşın geleceği açısından da büyük önem taşıyor.