Gayrimenkul sektöründe konut satışları ve işlem hacimleri gerilerken, emlak ofislerinin en önemli gider kalemlerinden biri olan dijital ilan maliyetleri düşmek bir yana her geçen gün daha fazla yük oluşturuyor. Fiziki ofisin kirasından personel maaşlarına, araç giderlerinden ilan ve reklam masraflarına kadar çok sayıda maliyetle mücadele eden emlakçılar, özellikle yüksek ilan ücretleri nedeniyle ciddi bir çıkmazın içinde.

Emlakçının en büyük giderlerinden biri artık dijital ilanlar

Bugün bir emlak ofisinin faaliyet gösterebilmesi için yalnızca bir ofis açması ve müşteri bulması yeterli değil. Portföylerin dijital ortamda yayınlanması, görünür olması ve potansiyel alıcılara ulaşabilmesi sektörün olmazsa olmazı haline geldi.

Ancak burada ciddi bir sorun ortaya çıkıyor.

“Sarı site” olarak bilinen büyük ilan platformuna alternatif olabilecek güçlü ve etkili bir rakip platformun bulunmaması, emlakçıların dijital ilan pazarında sınırlı seçeneklerle hareket etmesine neden oluyor.

Alternatif platformlar elbette var. Ancak sektörün geniş kesiminin kullanabileceği, ilan trafiği ve müşteri erişimi açısından güçlü bir alternatif oluşturmakta yetersiz kalıyorlar.

Böylece emlakçı açısından ortaya çıkan tablo oldukça net:

Portföyü yayınlamak zorunda, ancak bunu yapmanın maliyeti her geçen gün artıyor.

İlan maliyeti ofis kirasını bile geçti

Emlak sektöründe bugün dikkat çeken en önemli sorunlardan biri, dijital ilan platformlarına ödenen ücretlerin bazı işletmeler açısından artık fiziksel ofis giderleriyle yarışır hale gelmesi.

Hatta bazı emlak ofislerinde ilan platformlarına ödenen yıllık bedellerin, ofisin kira giderini dahi aşabildiği ifade ediliyor.

Bu durum özellikle küçük ve orta ölçekli emlak işletmelerini daha fazla etkiliyor.

Çünkü emlakçının gideri yalnızca ilan ücretinden ibaret değil.

Personel maaşları, SGK ve vergi yükleri, ofis kirası, elektrik, internet, telefon, araç giderleri, yakıt, tabela, afiş, broşür, fotoğraf ve video çekimleri, sosyal medya reklamları, web sitesi, muhasebe giderleri ve daha birçok kalem işletmenin ayakta kalabilmesi için karşılanmak zorunda.

Buna rağmen sektör dışından bakıldığında zaman zaman “Emlakçı ne yapıyor ki bu kadar para kazanıyor?” şeklinde bir algı oluşabiliyor.

Oysa işin arka tarafında ciddi bir maliyet tablosu bulunuyor.

Satış düşüyor, ilan gideri düşmüyor

Gayrimenkul sektörünün içinde bulunduğu ekonomik ortam da tabloyu daha da ağırlaştırıyor.

Konut satışlarında dönemsel düşüşler yaşanırken, yüksek faiz ve finansman maliyetleri alıcı davranışlarını etkilerken, emlak ofislerinin gelirleri de aynı ölçüde artmıyor.

Fakat emlakçının ilan yayınlamak için ödediği bedel, satışların düşmesiyle birlikte otomatik olarak azalmıyor.

Bir emlakçı daha az satış yaptığında daha az ilan ücreti ödemiyor.

Tam tersine, satış yapabilmek için portföylerini daha uzun süre yayında tutmak zorunda kalabiliyor.

Bu da emlakçının gelirinin düştüğü, ancak en önemli gider kalemlerinden birinin aynı şekilde devam ettiği bir tablo oluşturuyor.

Rekabet Kurulu cezaları sorunu çözmeye yetmiyor

Sektörde bir başka tartışma da ilan platformları arasındaki rekabet konusu.

Rekabet Kurulu tarafından çeşitli dönemlerde sektörde faaliyet gösteren platformlara yönelik incelemeler ve yaptırımlar gündeme gelse de emlakçıların temel beklentisi yalnızca ceza kesilmesi değil.

Emlakçıların istediği şey daha fazla rekabet, daha fazla seçenek ve daha makul fiyatlarla ilan yayınlayabilecekleri gerçek anlamda alternatif platformların ortaya çıkması.

Çünkü bir işletmenin önünde güçlü alternatifler bulunmadığında, fiyat konusunda pazarlık gücü de zayıflıyor.

Bugün birçok emlakçı açısından asıl soru şu:

“Neden portföyümü yayınlamak için bu kadar yüksek bedeller ödemek zorundayım?”

Emlakçının sorununa kim çözüm bulacak?

Türkiye'de emlak sektörünü temsil eden çok sayıda oda, dernek, birlik ve sektör kuruluşu bulunuyor.

Emlak odaları, dernekler, meslek kuruluşları ve ticaret odalarının ilgili komiteleri sektörün sorunlarını gündeme getiriyor.

Ancak sahadaki birçok emlakçı, bu çalışmaların somut sonuçlarının yeterince hissedilmediği görüşünde.

Özellikle sosyal medya üzerinden yapılan “şunu yaptık, bunu yaptık” açıklamalarının sektörün temel sorunlarını çözmeye yetmediği eleştirileri yapılıyor.

Emlakçının beklentisi ise oldukça basit:

Sorunun gündeme getirilmesi değil, çözülmesi.

Taşınmaz Yetki Belgesi harcı da yeni bir yük oluşturdu

Sektörün gündemindeki önemli sorunlardan biri de taşınmaz ticaretiyle ilgili yeni mali yükler.

Yılın başında taşınmaz yetki belgesi kapsamında getirilen harç uygulaması, zaten yüksek maliyetlerle mücadele eden emlak işletmeleri açısından yeni bir gider kalemi oluşturdu.

Sektör temsilcilerinin ve emlakçıların beklentisi, yeni yüklerin önüne geçilmesi ve işletmelerin sürdürülebilirliğinin korunmasıydı.

Ancak sahadaki birçok emlakçı açısından sonuç değişmedi.

Maliyetler artmaya devam etti.

Bazı emlakçılar kapatmayı, bazıları güçlerini birleşmeyi düşünüyor

Artan maliyetler nedeniyle sektörde yeni bir dönem de başladı.

Bazı emlak işletmeleri faaliyetlerini sonlandırmayı değerlendirirken, bazıları ise daha düşük maliyetle ayakta kalabilmek için birleşme ve ortak çalışma modellerine yöneliyor.

Özellikle küçük ofisler açısından tablo daha kritik.

Çünkü düşük işlem hacmiyle çalışan bir ofisin yüksek sabit giderleri uzun süre taşıması mümkün olmayabiliyor.

Bu nedenle önümüzdeki dönemde daha fazla emlak ofisinin birleşmesi, ortak ofis modellerine geçmesi veya tamamen sektörden çekilmesi şaşırtıcı olmayacak.

Emlakçılık neden hâlâ gerçek anlamda güçlü bir meslek yasasına kavuşamadı?

Sektörün temel sorunlarından biri de emlakçılığın yıllardır çok sayıda düzenlemeye rağmen bütüncül ve güçlü bir mesleki yapı içerisinde ele alınamaması.

Yönetmelikler, belgeler, yetki sistemleri, ilan düzenlemeleri ve farklı uygulamalarla sektör sürekli yeniden şekillendiriliyor.

Ancak sahadaki emlakçının temel sorunları hâlâ aynı:

Yüksek maliyet, düşük gelir, yoğun rekabet, artan bürokrasi ve sürdürülebilirlik problemi.

Emlakçı bir yandan tüketiciye güvenilir hizmet vermeye, diğer yandan mevzuata uymaya çalışırken sürekli yeni bir maliyetle karşı karşıya kalıyor.

Emlakçı artık sadece “komisyon alan kişi” olarak görülmemeli

Gayrimenkul danışmanlığı, dışarıdan göründüğü kadar basit bir meslek değil.

Bir portföyün alınmasından satışına kadar fotoğraf çekimi, ilan hazırlanması, müşteri görüşmeleri, yer gösterimi, pazarlama, tapu işlemleri, belediye araştırmaları, sözleşmeler ve satış sonrası süreçler dahil çok sayıda iş yürütülüyor.

Bütün bunların arkasında ise ciddi bir işletme maliyeti bulunuyor.

Dolayısıyla emlakçının kazancı değerlendirilirken yalnızca satıştan aldığı komisyona bakmak, sektörün gerçek maliyet yapısını görmezden gelmek anlamına geliyor.

Sektörün artık yeni bir modele ihtiyacı var

Gayrimenkul sektörü yalnızca emlakçıların değil, konut alıcısının ve satıcısının da doğrudan parçası olduğu büyük bir ekonomik ekosistem.

Bu nedenle sektörün sürdürülebilir olması yalnızca emlakçıların değil, tüketicilerin de yararına.

Bunun için güçlü bir dijital ilan rekabetinin oluşturulması, ilan maliyetlerinin makul seviyelere çekilmesi, küçük ve orta ölçekli emlak işletmelerinin desteklenmesi ve sektörün sorunlarını gerçekten sahadan dinleyen bir mesleki yapının kurulması gerekiyor.

Bugün emlakçıların önemli bir bölümü aynı soruyu soruyor:

“Satış yapabilmek için ilan vermek zorundayız. Ancak ilan verebilmenin maliyeti bu kadar yüksekken nasıl ayakta kalacağız?”

Konut satışlarının düştüğü, gelirlerin azaldığı bir dönemde giderlerin aynı hızla devam etmesi sektör açısından sürdürülebilir görünmüyor.

Eğer bu tablo değişmezse, önümüzdeki dönemde kapanan emlak ofislerinin, birleşen işletmelerin ve sektörden çekilen emlakçıların sayısının artması kaçınılmaz olabilir.

Emlakçının artık yeni bir düzenlemeye değil, gerçek bir çözüm mekanizmasına ihtiyacı var.