Emlak Uzmanı Kadir Özel, konut sektöründe yaşanan daralmanın yalnızca yüksek faiz ve azalan alım gücüyle açıklanamayacağını belirterek, Türkiye’de yıllardır devam eden plansız şehirleşme ve bölgenin gerçek ihtiyaçları analiz edilmeden gerçekleştirilen konut üretiminin de önemli bir sorun olduğunu söyledi. Özel, “Her gördüğümüz boş alana bina yapalım anlayışından vazgeçmemiz gerekiyor” dedi.

Türkiye’de konut sektörü son dönemde önemli bir sıkışma sürecinden geçiyor. Konut fiyatlarının yüksek seviyelere ulaşması, vatandaşların gelirlerinin konut fiyatları karşısında yetersiz kalması, finansman maliyetlerinin yüksek olması ve orta gelir grubunun konuta erişiminin zorlaşması satışları olumsuz etkiliyor.

Ancak Emlak Uzmanı Kadir Özel, sektördeki daralmanın sadece ekonomik koşullarla açıklanamayacağını belirterek, konut üretim modelinin de yeniden ele alınması gerektiğine dikkat çekiyor.

“Her boş gördüğümüz alana bina yapma anlayışı değişmeli”

Kadir Özel’e göre Türkiye'nin en önemli sorunlarından biri, şehirlerin nüfus artışı ve konut ihtiyacı dikkate alınarak uzun vadeli ve bütüncül bir planlama yapılmaması.

Özel, bir bölgede konut projesi geliştirilmeden önce o bölgenin hangi tür konuta ihtiyaç duyduğunun belirlenmesi gerektiğini ifade ederek şöyle konuştu:

“Her gördüğümüz boş alana bina yapalım mantığıyla hareket ediyoruz. O bölgede ne tür bina ve ne tür konut ihtiyacı var, bunu yeterince tespit etmeden hemen proje geliştirip bina yapıyoruz. Oysa önce ihtiyaç belirlenmeli, ardından şehir planlanmalı ve buna uygun konut üretilmeli.”

Özel'e göre konut üretiminde yalnızca arsa ve bina üzerinden değerlendirme yapmak yerine; nüfus yapısı, gelir seviyeleri, ulaşım olanakları, eğitim ve sağlık hizmetleri, yeşil alanlar, sosyal donatılar ve bölgenin ekonomik yapısının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

İstanbul kuzeye doğru büyürken altyapı tartışması

İstanbul'un büyüme modeli de Özel'in dikkat çektiği başlıklardan biri.

İstanbul Havalimanı'nın hizmete girmesiyle birlikte kentin kuzey bölgelerinin gelişimi ve yeni yerleşim alanları uzun süredir tartışılıyor. Özel, şehir büyütülürken doğal alanların korunması ve altyapının aynı hızda geliştirilmesi gerektiğini savunuyor.

“Şehrin büyümeye ihtiyacı var. Yeni hava limanı yapıldı ve adına İstanbul Havalimanı koyduk. Daha sonra şehrin kuzeye doğru büyümesi gündeme geldi. Ancak şehir büyürken ormanları, doğal alanları ve çevreyi korumak zorundayız” diyen Özel, kentleşmenin yalnızca yeni binalar yapmak anlamına gelmediğini vurguluyor.

Başakşehir örneği: Yeni şehirler sadece binalardan oluşmamalı

İstanbul'da yeni yerleşim alanlarının oluşturulmasına Başakşehir örneğini veren Özel, yeni ilçelerin planlanmasında yapılaşmanın yanı sıra yeşil alan, sosyal donatı ve ulaşım altyapısının da aynı anda düşünülmesi gerektiğini belirtiyor.

Özel, “Başakşehir gibi yeni bir ilçe inşa ettik. Ancak şehir planlamasında betonlaşma ile yaşam alanı arasındaki dengeyi çok iyi kurmamız gerekiyor. Yeni şehirler sadece konutlardan oluşmamalı. İnsanların nefes alabileceği yeşil alanlara, sosyal alanlara, okullara, sağlık tesislerine ve ulaşım sistemlerine ihtiyaç var” değerlendirmesinde bulunuyor.

“Metro yok, ulaşım yok, altyapı yok ama konut üretiyoruz”

Kadir Özel'in eleştirilerinden biri de konut ile altyapının birbirinden bağımsız şekilde planlanması.

Özel'e göre bazı bölgelerde konut projeleri tamamlanırken ulaşım, metro, yol, otopark, kanalizasyon ve diğer altyapı yatırımları aynı hızda ilerlemiyor.

Bu durum ise yeni konut bölgelerinde yaşam kalitesinin düşmesine ve zaman içerisinde ulaşım sorunlarının büyümesine neden olabiliyor.

Özel bu durumu şu sözlerle özetliyor:

“Metro yok, ulaşım yok, altyapı yok ama konut üretiyoruz. Önce bölgenin altyapısını hazırlamamız, ulaşımını planlamamız, sosyal donatılarını oluşturmamız gerekiyor. Ondan sonra konut üretmeliyiz.”

Konut fiyatları yükseldi, gelirler aynı hızda artmadı

Sektördeki daralmanın ekonomik boyutuna da dikkat çeken Özel, konut fiyatlarının vatandaşların gelirlerine kıyasla yüksek seviyelere çıkmasının önemli bir sorun olduğunu belirtiyor.

Konut fiyatlarındaki artışla birlikte vatandaşların konut satın alabilmek için ihtiyaç duyduğu finansman miktarı da yükseldi. Buna yüksek kredi maliyetleri ve faiz oranlarının etkisi eklendiğinde özellikle orta gelir grubunun konut satın alma gücü ciddi şekilde azalıyor.

Özel, “Konut fiyatları aşırı yükselince, gelirler aynı oranda yükselmeyince ve faizler düşük olmayınca vatandaşın alım gücü azalıyor. Böyle bir ortamda konut satışlarının her ay önceki yılın aynı dönemine göre gerilemesi şaşırtıcı değil” ifadelerini kullanıyor.

Orta gelir grubuna yönelik konut üretimi neden azaldı?

Kadir Özel'in dikkat çektiği bir diğer önemli konu ise orta gelir grubuna yönelik konut üretiminin azalması.

Özel'e göre inşaat maliyetlerinin yükselmesi, arsa fiyatlarının artması, finansman maliyetleri ve sektördeki riskler özel sektörün daha yüksek fiyatlı projelere yönelmesine neden oluyor.

Üretici açısından bakıldığında yüksek maliyetler karşısında daha düşük fiyatlı konut üretmek zorlaşırken, bazı firmalar maliyetlerini karşılayabilmek amacıyla daha üst gelir grubuna yönelik projelere yöneliyor.

Bunun sonucunda ise piyasada bir tarafta yüksek fiyatlı konutlar bulunurken diğer tarafta bu konutları satın alma gücü olmayan geniş bir kesim ortaya çıkıyor.

“Herkes zengine göre konut üretirse alıcı nereden çıkacak?”

Özel, sektörün temel problemlerinden birinin arz ile talep arasındaki uyumsuzluk olduğunu ifade ediyor.

“Özel firmalar zarar ediyoruz diye lüks konut üretiyor. Her üreten zengine göre konut üretirse bu konutları kim alacak?” diye soran Özel, konut sektörünün sadece yüksek gelir grubuna yönelik üretim yapmasının uzun vadede sürdürülebilir olmadığını belirtiyor.

Özel'e göre Türkiye'nin asıl ihtiyacı yalnızca lüks konut üretmek değil; ulaşılabilir fiyatlarla, doğru lokasyonda ve farklı gelir gruplarının ihtiyaçlarına uygun konutlar üretmek.

TOKİ'nin rolü de yeniden tartışılıyor

Özel, geçmişte özellikle dar ve orta gelir gruplarının konut sahibi olabilmesinde önemli bir rol üstlenen TOKİ'nin üretim modelinin de kamuoyunda tartışılması gerektiğini düşünüyor.

Özel'in değerlendirmesine göre kamu eliyle yapılan konut üretiminde de vatandaşın gelir seviyesi ve ödeme gücü temel kriterlerden biri olmalı.

“Bir TOKİ vardı, o da artık daha yüksek gelir grubuna hitap eden projeler üretmeye başlayınca, herkes zengine göre konut üretmiş oluyor” diyen Özel, sosyal konut anlayışının güçlendirilmesi gerektiğini savunuyor.

Sorun sadece konut satmak değil, doğru konutu doğru yerde üretmek

Kadir Özel'e göre bugün Türkiye'nin konut sektöründeki temel meselelerinden biri “daha fazla konut üretmek” değil, “doğru konutu doğru yerde üretmek.”

Bir bölgede konut ihtiyacı varsa bunun öncelikle nüfus ve gelir analizleriyle ortaya konulması gerektiğini belirten Özel, sonrasında arsa üretimi, imar planı, ulaşım, altyapı ve sosyal donatıların birlikte planlanması gerektiğini ifade ediyor.

Aksi halde binlerce yeni konut üretilmesine rağmen bu konutların vatandaşın satın alma gücüne uygun olmaması durumunda stok sorununun büyüyebileceğine dikkat çekiyor.

Yeni dönem için şehir planlamasında yeni anlayış gerekiyor

Özel, konut sektörünün yeniden hareketlenebilmesi için yalnızca faiz oranlarının düşürülmesinin yeterli olmayacağını düşünüyor.

Bunun yanında;

  • Orta gelir grubuna yönelik konut üretiminin artırılması,
  • Uygun fiyatlı konut modellerinin geliştirilmesi,
  • Arsa maliyetlerinin düşürülmesine yönelik politikaların oluşturulması,
  • Yeni yerleşim alanlarında altyapının konuttan önce planlanması,
  • Metro ve toplu ulaşım yatırımlarının konut projeleriyle eş zamanlı yürütülmesi,
  • Yeşil alan ve sosyal donatıların korunması,
  • Bölgesel konut ihtiyacının bilimsel verilerle belirlenmesi,
  • Konut fiyatları ile vatandaşların gelirleri arasındaki makasın daraltılması

gibi başlıkların birlikte ele alınması gerektiğini belirtiyor.

“Konut üretelim ama önce ihtiyacı belirleyelim”

Emlak Uzmanı Kadir Özel, konut sektöründeki daralmanın yalnızca satış rakamları üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek, Türkiye'nin şehirleşme ve konut üretim modelini yeniden düşünmesi gerektiğini ifade ediyor.

Özel'e göre geleceğin şehirleri sadece beton yapılardan oluşmamalı. Ulaşımı olan, altyapısı hazır, yeşil alanları korunmuş, sosyal donatıları bulunan ve vatandaşın gelir seviyesine uygun konutların üretildiği planlı şehirler oluşturulması gerekiyor.

“Yanlış yerde, yanlış tipte ve vatandaşın satın alamayacağı fiyatlarda konut üretirsek, daha fazla bina yapmak sektörün sorununu çözmez. Önce ihtiyacı belirlemeli, sonra şehri planlamalı ve en son konutu üretmeliyiz” değerlendirmesinde bulunan Özel, konut sektörünün sürdürülebilir bir yapıya kavuşması için üretim anlayışının değişmesi gerektiğine dikkat çekiyor.