Peki ifraz nedir, hangi şartlarda yapılır ve süreç nasıl ilerler? İşte ifraz işlemiyle ilgili merak edilen tüm detaylar. Bir arsa veya arazinin tek parselden çıkarılarak birden fazla bağımsız parsele ayrılması, gayrimenkul piyasasında sıkça karşılaşılan işlemlerden biri olan ifraz kapsamında gerçekleştiriliyor. Satış, miras paylaşımı, ortaklığın düzenlenmesi veya taşınmazın daha verimli değerlendirilmesi amacıyla yapılan ifraz işlemi, belirli imar ve mevzuat kurallarına bağlı olarak yürütülüyor.

Peki ifraz ne demek, ifrazlı arsa nedir, bir taşınmaz neden ifraz edilir ve işlem nasıl yapılır? İşte ifraz işlemiyle ilgili merak edilenler...

İfraz Ne Demek?

İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın, belirlenen teknik ve hukuki koşullar çerçevesinde iki veya daha fazla ayrı parsele bölünmesi anlamına geliyor. İşlem sonucunda ortaya çıkan yeni parseller, gerekli onayların tamamlanmasının ardından tapu siciline ayrı taşınmazlar olarak tescil ediliyor.

Başka bir ifadeyle ifraz, büyük bir arsa veya arazinin belirli kurallar doğrultusunda daha küçük ve bağımsız parçalara ayrılması işlemidir.

Ancak bir taşınmaz sahibinin arsasını istediği büyüklüklerde dilediği gibi bölmesi mümkün değil. Bölünme işleminin; taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planına, parselasyon düzenlemelerine ve ilgili mevzuata uygun olması gerekiyor.

İfrazlı Arsa Nedir?

İfraz işlemi sonucunda büyük bir parselden ayrılarak oluşturulan yeni arsalar ifrazlı arsa olarak adlandırılıyor.

Örneğin, gerekli imar koşullarını taşıyan büyük bir arsanın iki ayrı parsele bölünmesi durumunda ortaya çıkan yeni taşınmazların her biri ayrı parsel niteliği kazanabiliyor.

Ancak önemli bir nokta bulunuyor: Bir arsanın ifraz edilmiş olması, o arsaya otomatik olarak bina yapılabileceği anlamına gelmiyor.

Yeni oluşan parselin;

  • İmar durumu,
  • Yapılaşma koşulları,
  • Kullanım amacı,
  • Parsel büyüklüğü,
  • Cephe ve diğer teknik şartları

ayrıca değerlendirilmek zorunda.

Bu nedenle ifrazlı arsa satın alacak kişilerin yalnızca tapu bilgilerini değil, taşınmazın güncel imar durumunu da incelemesi önem taşıyor.

İfraz İşlemi Neden Yapılır?

İfraz işleminin en önemli amacı, tek parsel hâlindeki büyük bir taşınmazı bağımsız olarak kullanılabilecek veya değerlendirilebilecek parsellere ayırmaktır.

İfraz özellikle şu durumlarda tercih ediliyor:

  • Büyük arsa ve arazilerin daha küçük parsellere ayrılması,
  • Taşınmazın belirli bölümlerinin ayrı ayrı satılmak istenmesi,
  • Mirasçılar arasında taşınmaz paylaşımının kolaylaştırılması,
  • Ortak mülkiyet yapısının yeniden düzenlenmesi,
  • Arsaların imar planına uygun hâle getirilmesi,
  • Her yeni parselin bağımsız olarak değerlendirilmesinin sağlanması.

Özellikle büyük taşınmazlarda, ifraz işlemi sayesinde aynı arazi üzerinde birden fazla bağımsız parsel oluşturulabiliyor. Ancak her taşınmazın ifraz edilmesi mümkün olmayabiliyor.

Her Arsa İfraz Edilebilir mi?

Hayır. Bir arsa veya arazinin bölünebilmesi için belirli şartları taşıması gerekiyor.

İfraz talebinin kabul edilip edilmeyeceği değerlendirilirken;

  • Taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı,
  • Parselin yüzölçümü,
  • İmar planında belirlenen minimum parsel büyüklüğü,
  • Parselin yol ve cephe durumu,
  • Teknik ve hukuki koşullar,
  • İlgili mevzuat hükümleri

gibi unsurlar dikkate alınıyor.

Bu nedenle yalnızca taşınmaz sahibinin talepte bulunması, parselin mutlaka bölüneceği anlamına gelmiyor.

İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?

İfraz işlemi, teknik çalışmalar ve idari onay süreçlerinden oluşuyor. Süreç genel olarak şu aşamalardan geçiyor:

1. İmar durumu kontrol ediliyor:
İlk olarak taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar planı ve parselin ifraza uygunluğu inceleniyor.

2. Teknik çalışmalar hazırlanıyor:
Yetkili mühendisler tarafından ölçüm, kroki ve diğer teknik çalışmalar yapılarak ifraz dosyası hazırlanıyor.

3. İlgili idareye başvuru yapılıyor:
Hazırlanan dosya ve gerekli belgeler, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idareye sunuluyor.

4. Teknik kontroller gerçekleştiriliyor:
İfraz dosyası, gerekli teknik incelemeler için kadastro birimleri tarafından kontrol ediliyor.

5. Yeni parseller tapuya tescil ediliyor:
Onay ve kontrol süreçlerinin tamamlanmasının ardından oluşan yeni parseller tapu siciline ayrı taşınmazlar olarak kaydediliyor.

İfraz Başvurusu Nereye Yapılır?

İfraz işlemlerinde başvuru, taşınmazın bulunduğu alanın idari durumuna göre yapılıyor.

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazlarla ilgili işlemler belediye tarafından değerlendirilirken, bu alanların dışında kalan taşınmazlarda ilgili il idaresinin yetkili birimleri devreye giriyor.

Başvuru sonrasında gerekli teknik incelemeler, idari onaylar ve tapu tescil işlemleri tamamlanıyor.

İfraz İçin Hangi Belgeler Gerekli?

İstenen belgeler belediyeye ve taşınmazın özelliklerine göre değişebilse de, genel olarak şu evraklar talep edilebiliyor:

  • Tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
  • Malik veya yetkili kişinin kimlik belgesi,
  • Başvuru dilekçesi,
  • Güncel imar durumunu gösteren belgeler,
  • İfraz krokisi,
  • Teknik dosya,
  • Aplikasyon krokisi,
  • Yetkili mühendis tarafından hazırlanan belgeler,
  • Vekâletname,
  • İlgili kurumların talep edebileceği diğer belgeler.

Başvuru öncesinde, güncel belge listesinin taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idareden öğrenilmesi gerekiyor.

İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?

İfraz işlemi için herkes açısından geçerli sabit bir süre bulunmuyor. Süre; taşınmazın konumuna, imar durumuna, teknik dosyanın hazırlanmasına, kurumların inceleme yoğunluğuna ve belgelerin eksiksiz olup olmamasına göre değişiyor.

Dosyada eksiklik bulunması veya teknik açıdan yeniden düzenleme yapılması gerektiğinde süreç uzayabiliyor.

Bu nedenle ifraz işlemi yaptırmayı planlayan taşınmaz sahiplerinin, başvuru öncesinde imar durumunu ve gerekli teknik şartları detaylı şekilde incelemesi büyük önem taşıyor.

İfraz Yapmadan Önce Bunlara Dikkat!

Bir arsa veya araziyi bölmeden önce yapılması gereken en önemli işlem, taşınmazın ifraza uygun olup olmadığının belirlenmesi. Çünkü imar koşullarına veya mevzuata uygun olmayan bir taşınmaz için hazırlanan ifraz talebi kabul edilmeyebiliyor.

Uzmanlar, özellikle yatırım amacıyla arsa satın almak isteyenlerin “ifrazlı” veya “bölünebilir” ifadeleriyle karşılaştıklarında tapu kayıtlarını ve güncel imar durumunu dikkatle incelemeleri gerektiğine dikkat çekiyor.

Sonuç olarak ifraz, büyük bir taşınmazın birden fazla bağımsız parsele dönüştürülmesini sağlayan önemli bir gayrimenkul işlemi olarak öne çıkıyor. Ancak sürecin doğru ilerleyebilmesi için imar koşullarının, teknik düzenlemelerin ve ilgili mevzuatın dikkatle değerlendirilmesi gerekiyor.