Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kurallar Tapu Kanunu’nun 35. maddesiyle belirleniyor. Edinim hakkı ülke bazında belirlenirken, vatandaşları Türkiye’de taşınmaz edinebilen ülkelerin listesinin kamuya açık olmadığı ve ülke bazında durumun Tapu Müdürlüklerinden öğrenilebildiği belirtiliyor.

Türkiye’de konut, arsa, iş yeri veya diğer taşınmazlara yatırım yapmak isteyen yabancıların öncelikle vatandaş oldukları ülkenin, Türkiye’de taşınmaz edinimine izin verilen ülkeler arasında bulunması gerekiyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin bilgilendirmelerinde de, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminin 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde mümkün olduğu belirtiliyor.

Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Alabiliyor

2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesine göre, kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği durumlarda belirlenen ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebiliyor.

Verilen bilgilere göre, 25 Haziran 2012 tarihli ve 2012/3504 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki “Vatandaşları Ülkemizde Taşınmaz Edinebilen Ülkeler” listesinde 185 ülke bulunuyor.

Ancak bu ülke listesinin kamuya açık olmadığı belirtiliyor. Bu nedenle belirli bir ülke vatandaşının Türkiye’de taşınmaz edinip edinemeyeceği konusunda en doğru bilgi, işlem yapılacak Tapu Müdürlüğünden veya ilgili Tapu ve Kadastro birimlerinden ülke bazında alınabiliyor.

Taşınmaz Ediniminde Sadece Ülke Şartı Yeterli Değil

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alabilmesi için vatandaşlık durumunun uygun olması tek başına yeterli değil.

Tapu Kanunu kapsamında çeşitli alan, bölge ve taşınmaz niteliğine ilişkin sınırlamalar bulunuyor.

TKGM'nin yayımladığı bilgilere göre yabancı gerçek kişiler ülke genelinde toplam 30 hektara kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebiliyor. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplamı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde 10'unu geçemiyor.

Cumhurbaşkanı, kanunda belirtilen çerçevede bu miktarları artırma, sınırlandırma veya belirli alanlarda edinimi kısmen ya da tamamen durdurma veya yasaklama yetkisine sahip bulunuyor.

Stratejik ve Güvenlik Bölgelerinde Sınırlama

Yabancıların taşınmaz ediniminde taşınmazın bulunduğu bölge de önem taşıyor.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve Cumhurbaşkanı tarafından yabancıların edinimine kapatılan stratejik veya özel güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi mümkün olmayabiliyor. TKGM'nin rehberinde de bu alanlara ilişkin sınırlamalar açıkça belirtiliyor.

Bu nedenle yabancı bir alıcının satın almak istediği taşınmazın yalnızca tapu kaydının değil, konumu ve ilgili bölgesel kısıtlamaların da işlem öncesinde kontrol edilmesi gerekiyor.

Arsa ve Tarla Alımında Proje Şartı

Yabancı gerçek kişiler tarafından yapısız taşınmaz edinilmesi halinde ayrıca proje yükümlülüğü bulunuyor.

Tapu Kanunu'nun 35. maddesinde, yabancıların satın aldıkları yapısız taşınmazlarda geliştirecekleri projeyi belirlenen süre içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunmaları öngörülüyor. Projenin süresi içerisinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği de ilgili kurum tarafından takip ediliyor.

Bu nedenle yabancı yatırımcıların arsa veya tarla satın alırken taşınmazın niteliği ve sonrasında yerine getirilmesi gereken yükümlülükleri önceden araştırması önem taşıyor.

Kurallara Aykırı Edinimde Tasfiye Süreci

Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde, kanuna aykırı şekilde edinilen veya edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar için tasfiye mekanizması da düzenleniyor.

Ayrıca süresi içinde gerekli başvurunun yapılmaması veya onaylanan projenin süresi içerisinde gerçekleştirilmemesi gibi durumlarda da taşınmazın tasfiyesi gündeme gelebiliyor.

Kanunda öngörülen süreç sonunda taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilebiliyor ve elde edilen bedel hak sahibine ödeniyor.

Yabancılara Gayrimenkul Satışında Ülke Bazında Kontrol Önemli

Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların işlem öncesinde;

  • Vatandaşı olduğu ülkenin taşınmaz edinimine uygun olup olmadığını,
  • Taşınmazın bulunduğu bölgede yabancı edinimine ilişkin kısıtlama bulunup bulunmadığını,
  • Taşınmazın niteliğini,
  • Alan sınırlamalarını,
  • Arsa veya tarla gibi yapısız taşınmazlarda proje yükümlülüklerini kontrol etmesi gerekiyor.

Özellikle ülke bazında taşınmaz edinim hakkının kamuya açık bir listeden kesin olarak kontrol edilememesi nedeniyle, işlem öncesinde ilgili Tapu Müdürlüğünden bilgi alınması önem taşıyor.

Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alımında Hukuki Çerçeve

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz ediniminin temel hukuki dayanağını 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi oluşturuyor. Düzenleme, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçümü ve miktar bakımından sınırlandırmaya imkan tanıyor.

Dolayısıyla “Türkiye’de hangi yabancılar gayrimenkul alabilir?” sorusunun cevabı yalnızca vatandaşlık ülkesine değil, taşınmazın niteliğine, konumuna ve yürürlükteki diğer yasal sınırlamalara da bağlı olarak değerlendirilmesi gerekiyor.

Muhabir: Kadir Özel