Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilerek yasalaşan “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun”, özellikle son yıllarda büyük şehirlerde ciddi tartışma konusu haline gelen yüksek site aidatları ve yönetim uygulamalarına yönelik önemli değişiklikler içeriyor. Yeni düzenlemeyle birlikte site yönetimlerinde aidat belirleme süreçleri yeniden şekillendirilirken, vatandaşların sıkça dile getirdiği “keyfi aidat artışı” şikayetlerine karşı yasal sınırlamalar getirildi.
Aidat Artırma Yetkisi Yönetimlerden Alındı
Yeni yasa kapsamında Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından kabul edilen düzenleme ile Kat Mülkiyeti Kanunu üzerinde kritik değişiklikler yapıldı.
Buna göre artık apartman ve site yöneticileri aidat miktarlarını tek taraflı biçimde belirleyemeyecek. Aidat ve avans miktarlarının belirlenmesi doğrudan Kat Malikleri Kurulu’nun yetkisine bırakıldı. Yönetimlerin toplamak istediği avans bedelleri de kurul onayına tabi olacak.
Düzenlemenin temel amacı, son dönemde özellikle büyük sitelerde sıkça gündeme gelen yüksek aidat artışları ve şeffaf olmayan yönetim uygulamalarının önüne geçmek olarak değerlendiriliyor.
Uzmanlara göre bu değişiklikle birlikte kat maliklerinin karar alma süreçlerindeki etkisi artacak, site yönetimlerinin mali uygulamaları ise daha denetlenebilir hale gelecek.
Aidat Zamlarına “Yeniden Değerleme Oranı” Freni
Yasanın en dikkat çeken maddelerinden biri ise aidat artışlarına getirilen üst sınır oldu.
Yeni sisteme göre site işletme projelerinin Kat Malikleri Genel Kurulu’nda onaylanması zorunlu hale getirildi. Eğer onaylanmış bir işletme projesi bulunmuyorsa, yönetici geçici bir proje hazırlayarak kat maliklerine sunacak.
Ancak burada önemli bir sınırlama getirildi. Mevcut projelerde yapılacak yeni aidat artışları, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak şekilde hazırlanmak zorunda olacak.
Bu düzenleme sayesinde aidat artışlarının ekonomik gerçekliklerden kopuk biçimde yükselmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor. Böylece özellikle dar ve orta gelirli vatandaşların site giderleri nedeniyle yaşadığı mali baskının azaltılması amaçlanıyor.
Site Yönetimlerinde Şeffaflık Dönemi
Yeni yasa yalnızca aidat artışlarını sınırlamakla kalmıyor; aynı zamanda yönetim süreçlerinde daha fazla şeffaflık ve hesap verilebilirlik hedefliyor.
Kat maliklerinin mali karar süreçlerine doğrudan dahil edilmesiyle birlikte:
- Harcama kalemlerinin daha ayrıntılı denetlenmesi,
- Yönetim bütçelerinin açık biçimde paylaşılması,
- Aidat gelirlerinin kullanımında şeffaflığın artırılması,
- Olağanüstü gider taleplerinin kurul onayına bağlanması gibi uygulamaların yaygınlaşması bekleniyor.
Gayrimenkul sektör temsilcileri, yeni düzenlemenin özellikle profesyonel site yönetim şirketlerinin çalışma biçiminde önemli değişikliklere yol açabileceğini belirtiyor.
TOKİ Sosyal Konutlarına Vergi Muafiyeti
Yasalaşan düzenleme yalnızca site aidatlarıyla sınırlı kalmadı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülen sosyal konut projelerine yönelik de önemli teşvikler getirildi.
Buna göre, TOKİ’nin 2027 yılı sonuna kadar gerçekleştireceği sosyal konut ihaleleri damga vergisinden muaf tutulacak.
Hükümetin bu adımla sosyal konut üretimini hızlandırmayı ve maliyetleri düşürmeyi hedeflediği belirtiliyor.
Tapu İşlemlerinde Dijital Dönem Güçleniyor
Yeni kanun kapsamında gayrimenkul değerleme raporlarına ilişkin süreçlerde de dijitalleşme adımı atıldı.
Bundan böyle hazırlanan değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemine elektronik ortamda ve ücretsiz şekilde gönderilmesi zorunlu olacak.
Bu uygulamayla birlikte:
- Tapu işlemlerinin hızlandırılması,
- Evrak yükünün azaltılması,
- Veri güvenliğinin artırılması,
- Gayrimenkul işlemlerinde standartlaşmanın sağlanması
amaçlanıyor.
Kooperatiflerde Hak Sahiplerini Koruyan Düzenleme
Kanunda yer alan bir diğer önemli değişiklik ise yapı kooperatiflerini ilgilendiriyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte, kooperatiflerde tüm inşaatlar tamamlanmadan tapu devri yapılmasının önüne geçilecek. Böylece eksik projeler nedeniyle yaşanan mağduriyetlerin azaltılması ve hak sahiplerinin korunması hedefleniyor.
Vatandaşlar Düzenlemeyi Nasıl Karşıladı?
Özellikle büyükşehirlerde yaşayan site sakinleri arasında yeni düzenleme geniş yankı uyandırdı. Son yıllarda aidatların kira bedellerine yaklaşması nedeniyle çok sayıda vatandaş şikayetlerini sosyal medya ve tüketici platformları üzerinden dile getiriyordu.
Yeni yasa ile birlikte birçok vatandaş, aidat artışlarının artık daha kontrollü ve öngörülebilir hale geleceğini düşünüyor. Ancak bazı site yönetimleri ise artan işletme maliyetleri nedeniyle mevcut sınırların yetersiz kalabileceği görüşünde.
Önümüzdeki dönemde düzenlemenin uygulama sürecinin ve Kat Malikleri Kurulları’nın nasıl işleyeceğinin, sistemin başarısını belirleyen en önemli unsur olması bekleniyor.
