Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Temmuz 2026 enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte Ağustos 2026 kira zam oranı yüzde 31,90 olarak kesinleşti.

Ben Kadir Özel. EMLAK34 Gayrimenkul Danışmanlığı işletme sahibiyim 30 yıllardır İstanbul'un Avrupa Yakası ile Trakya bölgesinde gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum. Özellikle Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri bölgelerinde kiralama ve satış süreçlerinde aktif olarak görev alıyorum.

Her ay onlarca kira yenileme sürecine tanıklık ediyoruz. Sahadaki en büyük sorunlardan biri ise kira artış oranının yanlış hesaplanması ya da yasal sınırların bilinmemesi oluyor. Bu rehberde Ağustos 2026 kira zam oranının nasıl hesaplandığını, kimleri kapsadığını ve kiracı ile ev sahiplerinin nelere dikkat etmesi gerektiğini ayrıntılı şekilde anlatıyorum.

Ağustos 2026 Kira Zam Oranı Nasıl Hesaplandı?

TÜİK'in açıkladığı Temmuz 2026 verilerine göre;

• Aylık TÜFE: %1,78
• Yıllık TÜFE: %31,75
• 12 Aylık Ortalama TÜFE: %31,90

Kira artışında esas alınan oran aylık enflasyon veya yıllık TÜFE değildir.

Kanuna göre kira artışlarında esas alınan tek veri TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.

Bu nedenle Ağustos ayında kira sözleşmesini yenileyecek konut ve çatılı iş yeri kiracıları için uygulanabilecek azami yasal artış oranı %31,90'dır.

Geçen Aya Göre Değişim

Temmuz 2026 kira artış oranı %32,03 olarak uygulanmıştı.

Ağustos ayında oran %31,90 seviyesine geriledi.

Bu düşüş büyük görünmese de son aylarda 12 aylık ortalama TÜFE'nin aşağı yönlü hareketini sürdürdüğünü gösteriyor.

Kira Artışında En Çok Yapılan Hata

Sahada sık karşılaştığımız yanlışlardan biri, ev sahiplerinin yıllık enflasyonu esas alarak kira artışı istemesi oluyor.

Oysa kira hesaplamasında;

❌ Yıllık TÜFE kullanılmaz.

❌ Aylık enflasyon kullanılmaz.

✅ Sadece 12 aylık ortalama TÜFE esas alınır.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu 344. Madde

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre;

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

Bunun pratik sonucu ise şöyledir:

Sözleşmedeki oran daha düşükse

Örneğin sözleşmede %25 yazıyorsa;

Ev sahibi %31,90 isteyemez.

Geçerli olan sözleşmedeki düşük orandır.

Sözleşmedeki oran daha yüksekse

Sözleşmede %45 veya %50 yazması sonucu değiştirmez.

Uygulanabilecek en yüksek oran yine %31,90 olacaktır.

Taraflar Daha Düşük Oranda Anlaşabilir

Kanun yalnızca üst sınırı belirler.

Kiracı ile ev sahibi isterse %20, %25 veya %30 gibi daha düşük bir oranda anlaşabilir.

İyi kiracısını kaybetmek istemeyen birçok ev sahibi bu yöntemi tercih etmektedir.

%25 Sınırı Artık Yok

2022 yılında getirilen geçici %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Bugün uygulanan tek sistem;

12 aylık ortalama TÜFE esasına dayanmaktadır.

Ağustos 2026 Kira Hesaplama Tablosu

İş Yeri Kiralarında Durum Aynı mı?

Evet.

Ofis, mağaza ve dükkân gibi çatılı iş yerlerinde de uygulanabilecek en yüksek kira artış oranı %31,90'dır.

Hâlâ birçok kişi ÜFE veya ÜFE-TÜFE ortalamasının geçerli olduğunu düşünse de mevcut uygulamada esas alınan oran yine 12 aylık ortalama TÜFE'dir.

5 Yılını Dolduran Kira Sözleşmelerinde Ne Oluyor?

Kira ilişkisi beş yılı geçtiğinde durum değişebilir.

Bu aşamadan sonra;

• emsal kira bedelleri,
• taşınmazın özellikleri,
• hakkaniyet ilkesi

dikkate alınarak mahkeme yeni kira bedelini belirleyebilir.

Özellikle piyasa rayicinin oldukça altında kalan eski sözleşmelerde kira tespit davaları gündeme gelebilmektedir.

Bu nedenle hem kiracıların hem de ev sahiplerinin profesyonel destek alarak hareket etmesi önemlidir.

Kiracılar İçin Öneriler

• Öncelikle sözleşmenizdeki artış maddesini inceleyin.
• Zam oranını sözleşmenin yenilendiği aya göre hesaplayın.
• Artış talebini mutlaka yazılı olarak alın.
• Ödemelerinizi banka aracılığıyla yapın ve açıklama kısmına ay ile yılı mutlaka yazın.

Ev Sahipleri İçin Öneriler

• Her zaman yasal tavanı uygulamak en doğru ticari karar olmayabilir.
• Güvenilir ve düzenli ödeme yapan kiracıyı korumak uzun vadede daha avantajlıdır.
• Bölgenizdeki emsal kira bedellerini düzenli takip edin.
• Artışı yazılı şekilde ve zamanında bildirin.
• Artan kira gelirinin vergi yükümlülüklerini de göz önünde bulundurun.

EMLAK34 Değerlendirmesi

EMLAK34 Gayrimenkul olarak Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri bölgelerinde yürüttüğümüz kiralama süreçlerinde şunu net biçimde gözlemliyoruz:

Yasal kira artış oranı ile piyasa kira değerleri her zaman aynı hızda hareket etmiyor. Özellikle yeni projelerde ve nitelikli konutlarda piyasa kira bedelleri daha yüksek seviyelerde oluşurken, mevcut kiracılar için uygulanan yasal artış sınırı farklı bir tablo ortaya çıkarabiliyor.

Bu nedenle sağlıklı bir kira ilişkisi yalnızca zam oranıyla değil; doğru hazırlanmış kira sözleşmesi, emsal analizleri ve taraflar arasındaki açık iletişimle mümkün oluyor.

Sık Sorulan Sorular

Ağustos 2026 kira zam oranı kaç?

%31,90

Ev sahibim %40 zam isteyebilir mi?

Hayır.

Yasal üst sınır %31,90'dır.

Sözleşmem Eylül ayında yenileniyor. Ben de %31,90 uygulayacak mıyım?

Hayır.

Her ay uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan 12 aylık ortalama TÜFE'ye göre belirlenir.

Depozito otomatik artar mı?

Hayır.

Depozito kendiliğinden artmaz. Taraflar karşılıklı anlaşarak yeni kira bedeline göre depozito güncellemesi yapabilir.

Sonuç

Ağustos 2026 itibarıyla uygulanabilecek azami kira artış oranı %31,90 olarak belirlenmiştir.

Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal haklarını bilerek hareket etmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçecektir.

EMLAK34 Gayrimenkul olarak kira sözleşmeleri, kira tespit süreçleri, emsal kira analizleri ve gayrimenkul danışmanlığı konularında Beylikdüzü, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri başta olmak üzere tüm yatırımcılarımıza profesyonel destek sunmaya devam ediyoruz. 05325865557