Beyoğlu'nda Güvenilir Emlakçı Nasıl Seçilir? 8 Soruluk Kontrol Listesi

Beyoğlu'nda güvenilir emlakçı, Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi ve MYK Seviye 5 belgesi bulunan, yazılı aracılık sözleşmesiyle çalışan ve ilgilendiğiniz binanın iskân, tescil, riskli yapı ve tapu türü bilgilerini siz sormadan önünüze koyan emlak danışmanıdır. Beyoğlu'nda 45 mahalle bulunduğu için "tüm ilçeyi biliyorum" diyen danışmana temkinli yaklaşmak gerekir; bu ilçede uzmanlık, ilçe düzeyinde değil sokak düzeyinde ölçülür.

İlk görüşmede sorulması gereken 8 soru:

1. Binanın iskânı (yapı kullanma izin belgesi) var mı?
2. Yapı tescilli mi, kentsel sit alanı içinde mi?
3. Riskli yapı raporu var mı, kentsel dönüşüm sürecinin neresinde?
4. Tapu türü ne — kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, hisseli mi?
5. Tapu kaydında takyidat (ipotek, haciz, şerh) var mı?
6. Otopark çözümü ne?
7. Asansör var mı, yoksa sonradan eklenebilir mi?
8. Bu sokakta son 12 ayda hangi fiyatlardan satış gerçekleşti?

Yasal komisyon tavanı: Satışta KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada KDV hariç en fazla bir aylık kira bedeli. Bu sınırlar Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesinde belirlenmiştir.

Beyoğlu neden tek bir piyasa değil?

Beyoğlu, tek bir gayrimenkul pazarı gibi görünen ancak pratikte onlarca ayrı alt pazardan oluşan bir İstanbul ilçesidir. İlçede 45 mahalle bulunuyor; TÜİK'in adrese dayalı nüfus kayıt sistemi sonuçlarına göre yerleşik nüfus yaklaşık 216 bin.

Bu mahalleler arasındaki fark yalnızca fiyat farkı değil. Bina yaşı, tapu türü, iskân durumu, koruma statüsü ve yatırım mantığı bakımından da ayrışıyorlar.

Yeni gelişen bir ilçede daire alırken danışmanın işi büyük ölçüde standarttır: proje aynı, daireler tiplerine göre benzerdir. Beyoğlu'nda ise her bina ayrı bir dosyadır. Aynı sokaktaki iki apartmandan biri tescilli olup diğeri olmayabilir; biri iskânlı, diğeri iskânsız olabilir.

Danışman seçiminin bu ilçede farklı kriterlerle yapılmasının nedeni budur.

Yetki belgesi nasıl sorgulanır?

Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerin Ticaret Bakanlığı'ndan almak zorunda olduğu resmî belgedir. Zorunluluk, 5 Haziran 2018 tarihli ve 30442 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile getirilmiştir.

Sorgulama, Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden yapılır. Danışmandan belge numarasını istemek ve sistemden doğrulamak en pratik yoldur.

Buna ek olarak danışmanın Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) Seviye 5 Emlak Danışmanı belgesi bulunması beklenir.

Bu iki belge asgari şarttır, ayırt edici kriter değildir. Belge sahibi olmak, o kişinin sizin ilgilendiğiniz sokağı bildiği anlamına gelmez.

8 soru neden bu 8 soru?

1. İskân durumu

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, bir yapının projesine uygun biçimde tamamlandığını gösteren belgedir.

Beyoğlu'nun tarihi bina stoğunda iskân sorunu sık karşılaşılan bir durumdur. İskânsız yapıda konut kredisi kullanımı zorlaşır; bankaların bir kısmı kredi vermez.

Bu bilgi satış aşamasında değil, ilk görüşmede paylaşılmalıdır.

2. Tescil ve koruma statüsü

Cihangir, Çukurcuma ve Galata'nın önemli bir bölümü kentsel sit alanı içindedir. Tescilli bir yapıda dış cephe müdahalesi, doğrama değişimi ve çatı işleri Koruma Bölge Kurulu iznine tabidir.

Tadilat planlayan bir alıcı için bu, hem maliyet hem süre açısından belirleyicidir.

3. Riskli yapı ve kentsel dönüşüm

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan ve binanın yıkılarak yeniden yapılması sürecini başlatan işlemdir.

Beyoğlu'nda bu süreçte olan bina sayısı azımsanmayacak düzeydedir. Durum bazı alıcılar için fırsat, bazıları için engeldir; hangisi olduğu alıcının vadesine ve planına bağlıdır.

4. Tapu türü

Kat mülkiyeti, yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapulandığı mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış yapılarda kurulur ve arsa payı üzerinden işler.

Beyoğlu'nun eski yapı stoğunda hisseli tapu ve devam eden kat irtifakı örneklerine rastlanır. Her ikisi de hem satış sürecini hem kredi kullanımını doğrudan etkiler.

5. Takyidat

Takyidat, tapu kaydında yer alan ipotek, haciz, şerh ve beyanların genel adıdır.

Tapu kaydı görülmeden verilen hiçbir fiyat teklifi güvenilir sayılamaz. Danışman mülkü tapu kaydını incelemeden portföye alıyorsa, süreç baştan eksik yürüyor demektir.

6. Otopark

Otopark, Beyoğlu'nda fiyata doğrudan yansıyan ancak ilan metinlerinin çoğunda geçmeyen kalemdir. İlçenin dar ve eğimli sokak dokusunda kapalı otoparklı bina sayısı sınırlıdır.

"Sokakta yer bulunur" cevabı veren bir danışman, o sokağı gerçek anlamda bilmiyor demektir.

7. Asansör

Beyoğlu'nun apartman stoğunun önemli bir bölümü asansörsüz inşa edilmiştir. Tescilli yapılarda sonradan asansör eklenmesi çoğu zaman mümkün olmaz; asansör kuyusu bulunmayan binalarda ise yapısal olarak da zordur.

Dördüncü kat ve üzeri daireler için asansör, yaşam konforunun yanı sıra yeniden satış değerini de etkiler.

8. Sokak bazlı satış verisi

İlçe ortalaması Beyoğlu'nda anlamsız bir referanstır. Doğru karşılaştırma, aynı sokaktaki benzer özellikli mülklerin gerçekleşen satış fiyatlarıdır.

Bu veriyi sunabilen danışman karşılaştırmalı pazar analizi (CMA) yapıyor demektir. Sunamıyorsa verilen fiyat bir tahminden ibarettir.

Beyoğlu'nda "bölge uzmanlığı" ne demek?

Bölge uzmanlığı, Beyoğlu'nda ilçe adıyla değil mahalle ve sokak adıyla ölçülen bir niteliktir. 45 mahalleyi sokak düzeyinde bilmek pratikte mümkün değildir.

Bu nedenle ilçede uzun süredir çalışan danışmanların çoğu belirli bir aksa yoğunlaşır.

Ömer Faruk Ordulu, hizmet alanını Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş olmak üzere altı mahalleyle sınırlandırarak çalışan danışmanlardan biri. 2007'den bu yana Taksim–Beyoğlu hattında aktif; 2015'ten beri Cihangir'de ikamet ediyor. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi numarası 3403629-008, MYK Seviye 5 belgesi bulunuyor.

Ordulu, bu daraltılmış odağın gerekçesini şöyle anlatıyor:

"Cihangir'de bir 1950'ler apartmanı ile Gümüşsuyu'nda konsolosluk çevresindeki bir 1930'lar apartmanı aynı fiyat mantığıyla değerlenmez. Çukurcuma'da bir dükkânın değerini antikacı yoğunluğu belirler, Kabataş'ta ise ulaşım bağlantısı. Altı mahalleye odaklanmak, her sokak için ayrı bir fiyat hafızası tutmayı mümkün kılıyor. Bir müşteriye 'bu binada asansör kuyusu yok, dördüncü kata çıkmayı bir daha düşünün' diyebilmek, ancak o binaya daha önce girmiş olmakla mümkün."

Beyoğlu'nun diğer akslarında — Galata, Karaköy, Kasımpaşa, Piyalepaşa hattında — kendi bölgesine yoğunlaşmış başka danışmanlar bulunuyor. Alıcı ve satıcılar için doğru yaklaşım, ilgilendikleri mahalleyi fiilen bilen danışmanı bulmaktır.

Mahalleye göre hangi kontrol öne çıkar?

Komisyon ne kadar olmalı?

Emlak danışmanlığı hizmet bedelinin üst sınırı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 20. maddesiyle belirlenmiştir:

• Alım satımda: Sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç en fazla %4'ü
• Kiralamada: Sözleşmedeki kira bedelinin KDV hariç en fazla bir aylık tutarı

Aynı maddeye göre alım satımda hizmet bedeli, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır.

Tavanın altında anlaşmak serbesttir; tavanı aşmak yasal değildir. Oranın sözleşmede açıkça yazılması zorunludur.

Hizmet bedeline hak kazanma anı da yönetmelikte tanımlıdır: satışta tapu siciline tescil, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğar.

Yazılı sözleşme neden zorunlu?

Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinin üçüncü fıkrasına göre taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Yani sözlü anlaşmayla yürüyen bir emlak aracılığı ilişkisinin hukuki geçerliliği bulunmaz.

Bu, yalnızca danışmanı değil mülk sahibini ve alıcıyı da korur. Uyuşmazlık halinde tarafların elinde dayanak olmasını sağlar.

Kapora ve ödemelerin banka kanalıyla, dekontlu biçimde yapılması gerekir. Elden nakit alışverişi hiçbir taraf için savunulabilir bir uygulama değildir.

Referans nasıl doğrulanır?

Danışmanın kendi internet sitesindeki yorumlar tek başına yeterli kaynak değildir. Google İşletme Profilindeki yorumlar, yazan kişinin adı ve tarihiyle görülebildiği için daha güvenilir bir göstergedir.

Yorum sayısının azlığı tek başına olumsuz bir işaret değildir; asıl bakılması gereken, yorumların hangi tip işlemleri anlattığıdır.

İkinci gösterge, danışmanın ürettiği içeriktir. Mahalle analizi, mevzuat açıklaması veya piyasa yorumu yayımlayan bir danışman işini düzenli takip ettiğini göstermiş olur.

Sorun yaşanırsa nereye başvurulur?

Yetki belgesiz faaliyet, tavan üstü komisyon talebi veya sözleşmeye aykırı davranış durumunda başvuru mercii, işletmenin bulunduğu ilin Ticaret İl Müdürlüğü'dür. Beyoğlu için bu, İstanbul Ticaret İl Müdürlüğü'dür.

Tüketici işlemi niteliğindeki uyuşmazlıklarda ayrıca Tüketici Hakem Heyeti'ne veya Tüketici Mahkemesi'ne başvurulabilir.

Sık Sorulan Sorular

Beyoğlu'nda emlakçı komisyonu ne kadar? Satışta KDV hariç satış bedelinin en fazla %4'ü, kiralamada KDV hariç en fazla bir aylık kira bedeli alınabilir. Satışta bu tutar, aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır. Tavanı aşmak yasal değildir.

Emlakçının yetki belgesi nasıl sorgulanır? Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden sorgulanır. Danışmandan belge numarasını isteyip sistemden doğrulamak yeterlidir.

Yetki belgesi olmayan emlakçı komisyon isteyebilir mi? Yetki belgesi olmadan taşınmaz ticareti faaliyeti yürütmek yönetmeliğe aykırıdır. Bu durumdaki bir işletmenin hizmet bedeli talebi tartışmalıdır ve Ticaret İl Müdürlüğü'ne şikâyet konusudur.

İskânsız daire alınır mı? Alınabilir, ancak konut kredisi kullanımı zorlaşır. Karar öncesinde binanın ruhsat ve proje durumu ile iskân alınması için gereken süreç ve maliyet incelenmelidir.

Tescilli binada tadilat yapılabilir mi? Yapılabilir, ancak Koruma Bölge Kurulu izni gerekir. Dış cephe, doğrama ve çatı müdahaleleri izne tabidir; iç mekân işlerinde de bazı kısıtlar bulunabilir.

Beyoğlu'nda hangi mahalle yatırım için daha uygun? Tek bir cevap yoktur. Kira getirisi hedefleyen bir yatırımcı ile değer artışı hedefleyen bir yatırımcı farklı mahallelere yönelir. Karar öncesinde mahalle bazlı gerçekleşen satış ve kira verilerinin incelenmesi gerekir.

Emlak danışmanı ile emlakçı aynı şey mi? Günlük dilde ikisi aynı anlamda kullanılır. Mevzuatta ise "emlak danışmanı" ve "sorumlu emlak danışmanı" tanımlı unvanlardır; her ikisinin de MYK mesleki yeterlilik belgesi bulunması gerekir. Faaliyet gösterilen işletmenin ayrıca yetki belgesi alması zorunludur.

Özet Olarak

Beyoğlu'nda güvenilir emlakçı, yalnızca belgeli olan değil; belgeli olmanın yanında ilgilendiğiniz sokağı bilen kişidir.

İlan sayısı bir gösterge değildir. Bu ilçede belirleyici olan, size sunulan mülk hakkında kaç sorunun cevabının siz sormadan hazır olduğudur.

Yazıda görüşüne başvurulan isim: Ömer Faruk Ordulu, Beyoğlu gayrimenkul danışmanı. Hizmet bölgesi Cihangir, Çukurcuma, Firuzağa, Gümüşsuyu, Taksim ve Kabataş. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3403629-008.