İstanbul’da açıklanan ve TOKİ tarafından hayata geçirilmesi planlanan 15 bin kiralık sosyal konut modeli, bu nedenle sıradan bir proje değil; konut politikalarında önemli bir paradigma değişiminin işareti olarak görülmeli. Projeye göre dar gelirli vatandaşlar, piyasa koşullarının altında kira bedelleriyle bu konutlardan belirli sürelerle faydalanabilecek.

Peki bu model gerçekten kiraları düşürebilecek mi?

Konut Üretmek Başka, Kiralık Konut Üretmek Başka

Türkiye’de bugüne kadar sosyal konut projelerinin temel amacı vatandaşları ev sahibi yapmaktı. Ancak özellikle İstanbul gibi mega kentlerde artık herkesin kısa vadede ev sahibi olması mümkün görünmüyor.

İşte tam bu noktada devlet ilk kez kiralık konut piyasasına doğrudan oyuncu olarak giriyor.

Bu yaklaşım, Avrupa’nın birçok ülkesinde uzun yıllardır uygulanan “kamusal kiralık konut” modeline benziyor. Devlet yalnızca ev üretmiyor; aynı zamanda kiralık piyasasında denge unsuru olmayı hedefliyor.

Bu açıdan bakıldığında proje, sadece bir inşaat yatırımı değil; aynı zamanda sosyal devlet anlayışının konut alanındaki yeni uygulaması olarak değerlendirilebilir.

15 Bin Konut Yeterli mi?

Elbette burada en önemli soru şu:

15 bin konut, İstanbul’un devasa kira sorununu çözebilir mi?

Gerçekçi olmak gerekirse hayır.

Bugün İstanbul’da kiralık konut talebi yüz binlerle ifade ediliyor. Ortalama kira bedelleri de Türkiye’nin açık ara en yüksek seviyesinde bulunuyor.

Dolayısıyla bu proje tek başına kiraları aşağı çekmeye yetmeyecektir.

Ancak psikolojik etkisi küçümsenmemeli.

Çünkü piyasaya verilen en önemli mesaj şu:

“Devlet gerekirse kiralık konut piyasasına da müdahale eder.”

Bu mesaj bile bazı bölgelerde fırsatçılığı sınırlayabilir.

Kimler Faydalanacak?

Projeden dar gelirli vatandaşların belirlenen kriterler doğrultusunda yararlanması planlanıyor. Konutlar belirli sürelerle kiraya verilecek ve yönetimi de kamu tarafından yürütülecek. (TOKİ⁠)

Burada kritik nokta ise hak sahipliğinin şeffaf biçimde belirlenmesi olacak.

Gerçek ihtiyaç sahiplerine ulaşabilen bir sistem kurulabilirse proje amacına ulaşacaktır.

Gayrimenkul Piyasasına Etkisi Ne Olur?

Bazı yatırımcılar bu tür projelerin konut fiyatlarını düşüreceğini düşünüyor.

Ben aynı görüşte değilim.

Çünkü Türkiye’deki konut fiyatlarını belirleyen temel unsur sadece kira değil.

* Arsa maliyetleri

* İnşaat maliyetleri

* Finansmana erişim

* Faiz oranları

* Göç hareketleri

* Nüfus artışı

gibi birçok değişken fiyatları belirlemeye devam ediyor.

Dolayısıyla sosyal kiralık konut modeli fiyatları bir anda aşağı çekmez.

Fakat özellikle düşük ve orta gelir grubunda kira artış hızını yavaşlatabilir.

İstanbul Başarırsa Türkiye Geneline Yayılabilir

Asıl önemli konu burada başlıyor.

Eğer İstanbul’daki uygulama başarılı olursa;

Ankara,

İzmir,

Bursa,

Antalya,

Kocaeli,

Sakarya gibi yoğun göç alan şehirlerde de benzer projelerin hayata geçirilmesi sürpriz olmayacaktır.

Özellikle üniversite şehirlerinde öğrenciler ile yeni işe başlayan gençlerin barınma sorunu düşünüldüğünde bu model önemli bir alternatif oluşturabilir.

Konut artık yalnızca bir yatırım aracı değil, temel bir yaşam hakkıdır.

Bugün birçok aile gelirinin yarısından fazlasını kiraya ayırmak zorunda kalıyor. Bu tablo sürdürülebilir değil.

İstanbul’da başlatılan kiralık sosyal konut uygulaması, tek başına konut krizini çözmeyecek olsa da doğru planlanır ve istikrarlı şekilde büyütülürse Türkiye’nin konut politikalarında yeni bir sayfa açabilir.

Asıl başarı ise 15 bin konut yapmak değil; vatandaşın “uygun fiyata güvenle kirada oturabileceği” kalıcı bir sistemi kurabilmektir.

Samet Hızalan

Gayrimenkul Uzmanı / Köşe Yazarı

Kaynak: Samet Hızalan