Türkiye'de şirketlerin taşınmaz yatırımlarına ilişkin vergi uygulamalarında köklü değişiklikler yapan düzenleme, 15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe girdi. Yapılan değişiklikle birlikte, uzun yıllardır şirketlerin en önemli vergi avantajlarından biri olan taşınmaz satış kazancı istisnası büyük ölçüde kaldırıldı.

Daha önce şirketlerin aktifinde en az iki tam yıl bulunan taşınmazların satışından elde edilen kazancın önemli bir bölümü kurumlar vergisinden istisna tutulurken, yeni düzenleme ile bu avantaj önemli ölçüde sona erdi.

15 Temmuz 2023 Sonrası Alınan Taşınmazlarda İstisna Yok

Yeni düzenleme kapsamında şirketlerin 15 Temmuz 2023 tarihinden sonra satın aldığı tüm taşınmazlar için satış kazancı istisnası uygulanmıyor.

Bu nedenle;

  • Şirket taşınmazı 2 yıl bekletse de,
  • 5 yıl elinde tutsa da,
  • 10 yıl ya da 20 yıl sonra satış yapsa da,

satıştan elde edilen kazancın tamamı kurum kazancına dahil edilerek kurumlar vergisine tabi tutuluyor.

Başka bir ifadeyle, taşınmazın elde tutulma süresi artık vergi avantajı sağlamıyor.

Eski Taşınmazlarda Geçiş Hükmü Uygulanıyor

Kanun koyucu, 15 Temmuz 2023 tarihinden önce şirket aktifine alınmış taşınmazlar için ise geçiş düzenlemesi getirdi.

Buna göre;

  • Bu tarihten önce edinilen taşınmazların satış kazancının yalnızca %25'i kurumlar vergisinden istisna tutuluyor.
  • Kazancın kalan %75'i ise vergiye tabi oluyor.

Bu düzenleme, önceki yıllarda uygulanan daha yüksek oranlı istisnalara göre şirketlerin vergi yükünü önemli ölçüde artırmış durumda.

Şirketler Açısından Maliyet Hesapları Değişti

Vergi uzmanlarına göre şirketler artık gayrimenkul yatırımı yaparken yalnızca satın alma fiyatını, kredi maliyetini veya kira gelirini değil, gelecekte yapılacak satışın oluşturacağı vergi yükünü de hesaba katmak zorunda.

Özellikle;

  • yatırım amaçlı alınan ofisler,
  • iş yerleri,
  • arsalar,
  • depolar,
  • fabrikalar,
  • ticari binalar

ileride satıldığında oluşacak kurumlar vergisi yükü, yatırımın gerçek kârlılığını doğrudan etkileyebilecek unsurlar arasında yer alıyor.

Bilanç Planlaması Daha da Önem Kazandı

Uzmanlar, şirketlerin taşınmaz yatırımlarında artık muhasebe ve vergi planlamasını daha dikkatli yapmaları gerektiğini belirtiyor.

Özellikle büyük tutarlı gayrimenkul yatırımlarında;

  • kurumlar vergisi etkisi,
  • finansman giderleri,
  • amortisman uygulamaları,
  • enflasyon muhasebesinin etkileri,
  • satış sonrası oluşacak vergi yükü

birlikte değerlendirilmeden yatırım kararı verilmemesi gerektiği ifade ediliyor.

Gayrimenkul Yatırımında Yeni Yaklaşım

Sektör temsilcileri, geçmişte birçok şirketin taşınmaz yatırımlarını uzun vadeli vergi avantajı nedeniyle tercih ettiğini, ancak yeni düzenleme sonrasında bu yaklaşımın değişmeye başladığını belirtiyor.

Artık şirketler için gayrimenkul yatırımlarında yalnızca değer artışı beklentisi değil, satış sırasında doğacak kurumlar vergisinin yatırımın toplam getirisine etkisi de önemli bir kriter haline geldi.

Sonuç

15 Temmuz 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme, şirketlerin taşınmaz satış kazançlarına ilişkin uzun yıllardır uygulanan vergi avantajını büyük ölçüde ortadan kaldırdı. Bu tarihten sonra edinilen taşınmazların satışında herhangi bir kurumlar vergisi istisnası uygulanmazken, daha önce edinilmiş taşınmazlarda ise yalnızca kazancın yüzde 25'i istisna kapsamında değerlendiriliyor.

Bu nedenle uzmanlar, şirketlerin gayrimenkul yatırımı yapmadan önce yalnızca satın alma maliyetini değil, ileride yapılacak olası satışın vergisel sonuçlarını da ayrıntılı biçimde analiz etmeleri gerektiğine dikkat çekiyor.