Next
Özellikle büyükşehirlerde cadde üzerindeki dükkânların, sokak aralarındaki ticari alanların ve yeni yapılan binaların giriş katlarındaki iş yerlerinin kira bedelleri birçok esnafın ödeme gücünü aşmış durumda.
Ancak ticari kira fiyatlarındaki artışın yalnızca enflasyon, döviz kuru veya genel ekonomik koşullarla açıklanamayacağını savunan sektör temsilcileri ve yatırımcılar, konunun daha derinlemesine araştırılması gerektiğini belirtiyor.
Ortaya çıkan en önemli soru ise şu:
İş yerlerinin kira fiyatları gerçekten piyasa koşulları nedeniyle mi yükseliyor, yoksa yanlış imar kararları, yüksek satış bedelleri, ticari markaların oluşturduğu yapay emsaller ve kontrolsüz ticari alan üretimi kira piyasasını mı şişiriyor?
Sorun İmar Kararlarından mı Başlıyor?
Ticari kira fiyatlarındaki artışın önemli nedenlerinden biri olarak şehirlerin plansız ve kontrolsüz ticari alan üretimi gösteriliyor.
Bazı bölgelerde ana arterler, meydanlar ve ticari akslar dışında kalan sokaklarda da çok sayıda dükkân ve iş yeri oluşturulması, piyasada gerçek ihtiyacın üzerinde ticari alan üretimine neden olabiliyor.
Burada tartışılması gereken temel konu, bir bölgenin gerçekten ne kadar ticari alana ihtiyacı olduğu.
Bir sokakta yeterli müşteri potansiyeli bulunmadan çok sayıda dükkân yapılması, ilk bakışta ticari gayrimenkul arzını artırıyor gibi görünse de ortaya farklı bir tablo çıkıyor. Yeni yapılan binaların giriş katlarında bulunan iş yerleri yüksek bedellerle satılıyor. Yatırımcı da ödediği yüksek satış bedelini gerekçe göstererek dükkânını yüksek kira beklentisiyle piyasaya sunuyor.
Sonuç olarak gerçek ticari potansiyeli sınırlı olan bir bölgede bile yüksek kira beklentileri oluşabiliyor.
Bu nedenle şehirlerde yeni ticari alanların planlanması konusunda şu soruların daha ciddi şekilde tartışılması gerekiyor:
- Bölgenin gerçekten yeni iş yerine ihtiyacı var mı?
- Aynı sokakta kaç boş dükkân bulunuyor?
- Oluşturulan ticari alanların müşteri potansiyeli yeterli mi?
- Yeni projelerdeki dükkânlar gerçek piyasa değerleri üzerinden mi satılıyor?
- İmar kararları kamu yararı ve şehir planlaması açısından yeterince denetleniyor mu?
İmar süreçleriyle ilgili her türlü usulsüzlük ve yolsuzluk iddiasının ise mutlaka yetkili kurumlar ve bağımsız denetim mekanizmaları tarafından araştırılması gerekiyor.
İnşaat Firması Yüksek Maliyeti Dükkân Satışına Yansıtıyor
Yeni yapılan birçok projede iş yerleri, binanın önemli gelir kalemlerinden biri olarak görülüyor.
Bir inşaat projesinde dairelerin yanı sıra giriş katındaki dükkânların yüksek bedellerle satılması, proje finansmanının önemli bir bölümünü karşılayabiliyor. Ancak dükkânın bulunduğu bölgedeki gerçek ticari hareketlilik ile satış fiyatı arasında büyük fark olduğunda, sorun daha sonra kira piyasasına yansıyor.
Örneğin henüz iç dekorasyonu yapılmamış, altyapısı tamamlanmamış veya yıllarca boş kalabilecek bir dükkân çok yüksek bedelle satılıyor.
Bu dükkânı satın alan yatırımcı ise doğal olarak şöyle düşünüyor:
“Bu iş yerine yüksek miktarda para ödedim. Ucuza kiraya veremem.”
Böylece kira bedeli, dükkânın bulunduğu bölgedeki gerçek müşteri potansiyeline göre değil, satın alma maliyetine göre belirlenmeye başlıyor.
Bu noktada ticari gayrimenkulde en önemli sorunlardan biri ortaya çıkıyor:
Dükkânın gerçek ekonomik değeri ile yatırımcının ödediği satış fiyatı birbirinden kopuyor.
Yıllarca Boş Kalan Dükkânlar da Piyasayı Etkiliyor
Bazı bölgelerde çok yüksek bedellerle satın alınan iş yerleri, istenilen kira bedelini karşılayacak kiracı bulunamadığı için yıllarca boş kalabiliyor.
Normal şartlarda uzun süre boş kalan bir iş yerinin kira fiyatının düşmesi beklenir. Ancak bazı yatırımcılar kira bedelini aşağı çekmek istemiyor.
Bunun nedeni ise yüksek satın alma maliyeti.
Mal sahibi, yüksek fiyattan kiraya vermek yerine iş yerini boş tutmayı tercih edebiliyor. Bu durum özellikle yeni gelişen bölgelerde dikkat çekiyor.
Bir tarafta boş dükkânlar bulunurken diğer tarafta ise yüksek kira ilanları devam ediyor.
Bu tablo, piyasanın gerçek anlamda sağlıklı fiyat oluşturmasını engelleyebiliyor.
Kafeler Yüksek Kiralarla Yeni Emsal Oluşturuyor
Son yıllarda ticari kira fiyatlarının yükselmesinde dikkat çeken alanlardan biri de kafe ve yeme-içme sektörü.
Birçok bölgede güçlü sermayeye sahip markalar veya yüksek müşteri trafiği beklentisi olan işletmeler, normal piyasa değerinin çok üzerinde kira bedellerini kabul edebiliyor.
Örneğin bir bölgede 100 bin lira seviyesinde olması beklenen bir dükkân, yeni açılacak bir kafe tarafından çok daha yüksek bir bedelle kiralanabiliyor.
Bu kiralama işlemi yapıldıktan sonra bölgede yeni bir emsal oluşuyor.
Ardından diğer mülk sahipleri de:
“Yan dükkân bu rakama kiralandı, benim dükkânım da aynı rakamdan aşağı olmamalı”
düşüncesiyle kira beklentilerini yükseltiyor.
Ancak tek bir işletmenin yüksek kira ödemesi, o bölgedeki bütün iş yerlerinin gerçek piyasa değerinin yükseldiği anlamına gelmeyebilir.
Bazı işletmeler marka yatırımı, reklam değeri, müşteri trafiği veya stratejik konum nedeniyle piyasanın üzerinde kira ödemeyi tercih edebiliyor.
Fakat bu yüksek kiralar kısa sürede bölgedeki diğer dükkânlar için de emsal olarak kullanılmaya başlanıyor.
Zincir Marketler de Kira Piyasasını Etkiliyor
Ticari gayrimenkul piyasasında sık tartışılan konulardan biri de zincir marketlerin kira piyasası üzerindeki etkisi.
Büyük sermayeye sahip market zincirleri, stratejik gördükleri noktalarda daha yüksek kira bedellerini kabul edebiliyor.
Bir markanın bir cadde veya mahallede yüksek kira bedeliyle yer kiralaması, bölgedeki diğer mal sahiplerinin de kira beklentilerini artırabiliyor.
Özellikle görünürlüğü yüksek, ulaşım aksları üzerinde bulunan veya yoğun nüfusun yaşadığı bölgelerde yapılan bu kiralamalar, çevredeki diğer dükkânlar için yeni bir fiyat referansı oluşturabiliyor.
Ancak aynı bölgede bulunan küçük bir esnafın veya yeni girişimcinin, büyük bir zincir markanın ödeyebildiği kira bedelini karşılaması çoğu zaman mümkün olmuyor.
Böylece ticari kira piyasasında önemli bir dengesizlik ortaya çıkıyor.
Güzellik Salonları ve Hizmet Sektöründe Yüksek Kira Rekabeti
Son yıllarda hızla büyüyen güzellik, bakım, kişisel hizmet ve benzeri sektörler de ticari gayrimenkul piyasasında önemli bir yer tutuyor.
Bu işletmeler müşteri portföyüne ve sundukları hizmetin fiyatına bağlı olarak yüksek kira bedellerini kabul edebiliyor.
Ancak bir işletmenin yüksek ciro yapabilmesi, bulunduğu bölgedeki her iş yerinin aynı kira seviyesini karşılayabileceği anlamına gelmiyor.
Buna rağmen yüksek bedelle yapılan her yeni kira sözleşmesi, zaman içerisinde bölgedeki kira beklentilerini yukarı taşıyabiliyor.
Sonuçta üretim yapan bir işletme ile küçük bir esnaf aynı kira piyasasında rekabet etmek zorunda kalıyor.
Bir mahallede yüksek cirolu bir güzellik merkezi veya zincir işletme yüksek kira ödediğinde, hemen yanındaki küçük esnaf da aynı seviyedeki kira beklentisiyle karşılaşabiliyor.
Gerçek Ekonomik Değer Yerine “Emsal Kira” Dikkate Alınıyor
Ticari kira piyasasındaki en önemli sorunlardan biri de fiyatların her zaman işletmenin gerçek ödeme kapasitesine göre oluşmaması.
Bir dükkânın kirası belirlenirken şu unsurların dikkate alınması gerekiyor:
- Bölgedeki yaya trafiği
- Nüfus yoğunluğu
- Satış potansiyeli
- Ulaşım imkanları
- Park alanları
- İş yerinin büyüklüğü
- Ticari görünürlüğü
- Bölgedeki işletme sayısı
- Gerçek kira ödeme kapasitesi
- Boş dükkân oranı
Ancak bazı bölgelerde bunların yerine yalnızca daha önce yapılmış yüksek bedelli bir kira sözleşmesi “emsal” olarak kullanılıyor.
Bu durum ise domino etkisi yaratıyor.
Bir iş yeri yüksek fiyattan kiralanıyor.
Ardından diğer mülk sahipleri aynı bedeli talep ediyor.
Sonra yeni yapılan kira sözleşmeleri de bu yüksek rakamlara göre hazırlanıyor.
Bir süre sonra ise başlangıçta istisna olan yüksek kira bedeli, piyasanın yeni normali haline geliyor.
Yüksek Kira Sonunda Tüketiciye Yansıyor
Ticari kira fiyatlarının yükselmesi yalnızca iş yeri sahiplerini ve kiracılarını ilgilendiren bir konu değil.
Bir işletmenin en önemli giderlerinden biri kira.
Kira yükseldiğinde işletme sahibi bu maliyeti karşılamak için ürün veya hizmet fiyatlarını artırmak zorunda kalabiliyor.
Bir kafenin kirası arttığında kahve fiyatı yükseliyor.
Bir restoranın kirası arttığında yemek fiyatları yükseliyor.
Bir marketin kira gideri yükseldiğinde ürün fiyatlarına maliyet yansıyabiliyor.
Bir güzellik merkezinin kira gideri arttığında hizmet fiyatları artıyor.
Bir esnafın iş yeri kirası yükseldiğinde sattığı ürünün fiyatı da yükseliyor.
Bu nedenle ticari kira artışları, doğrudan veya dolaylı şekilde genel fiyat seviyelerini ve yaşam maliyetini etkileyen unsurlardan biri haline geliyor.
En Büyük Sorun: Küçük Esnaf Rekabet Edemiyor
Yüksek ticari kiraların en büyük mağdurlarından biri küçük esnaf oluyor.
Büyük markalar, zincir işletmeler veya yüksek sermayeli şirketler belirli bir süre yüksek kira bedellerine dayanabiliyor.
Ancak küçük esnaf için durum aynı değil.
Bir mahallede faaliyet gösteren küçük bir işletmenin cirosu sınırlı olabiliyor. Kira bedelinin sürekli artması ise işletmenin kârını azaltıyor.
Bir süre sonra esnaf şu üç seçenekten biriyle karşı karşıya kalıyor:
- Ürün ve hizmet fiyatlarını artırmak,
- Daha küçük veya daha uzak bir iş yerine taşınmak,
- İş yerini tamamen kapatmak.
Bu nedenle ticari kira sorunu yalnızca gayrimenkul sahipleri ve kiracılar arasındaki bir anlaşmazlık olarak görülmemeli.
Konu, doğrudan küçük esnafın geleceği, mahalle ekonomisi, rekabet ortamı ve tüketici fiyatlarıyla ilgili.
Ticari Alan Planlaması Yeniden Gözden Geçirilmeli
Uzmanların ve sektör temsilcilerinin üzerinde daha fazla çalışma yapması gereken konulardan biri de şehirlerdeki ticari alan planlaması.
Her yeni binanın altına çok sayıda dükkân yapılması, her sokağın ticari alan haline getirilmesi ve gerçek ihtiyaç hesaplanmadan iş yeri üretiminin artırılması, uzun vadede piyasada farklı sorunlara yol açabiliyor.
Bir şehirde ticari alan üretimi yapılırken şu soruların mutlaka sorulması gerekiyor:
Bu bölgede gerçekten bu kadar dükkâna ihtiyaç var mı?
Yeni yapılacak iş yerlerinin ekonomik sürdürülebilirliği hesaplandı mı?
Bölgede kaç dükkân boş durumda?
İş yerlerinin satış fiyatları gerçek piyasa koşullarını yansıtıyor mu?
Yüksek bedelli kira sözleşmeleri gerçek piyasa değerini mi, yoksa istisnai ticari kararları mı gösteriyor?
Sonuç: İş Yeri Kiralarındaki Fahiş Artışlar Daha Derin Araştırılmalı
Türkiye’de iş yeri kiralarının son yıllarda bu kadar hızlı yükselmesinin nedenleri sadece “enflasyon arttı” diyerek açıklanamayacak kadar kapsamlı.
Yanlış veya ihtiyaçtan bağımsız ticari alan planlaması, yüksek dükkân satış fiyatları, yatırımcıların yüksek kira beklentisi, uzun süre boş bırakılan iş yerleri, yüksek bedelli marka kiralamaları ve bu kiralamaların emsal kabul edilmesi ticari kira piyasasında ciddi fiyat baskısı oluşturabiliyor.
Özellikle büyük markaların, kafelerin, zincir marketlerin ve yüksek cirolu hizmet işletmelerinin yaptığı yüksek bedelli kiralamalar, daha sonra bölgedeki tüm iş yerleri için emsal haline gelebiliyor.
Ortaya çıkan yüksek kira zinciri ise en sonunda küçük esnafa ve tüketiciye yansıyor.
Bu nedenle artık yalnızca konut kiralarını değil, ticari kira piyasasını da daha detaylı şekilde incelemek gerekiyor.
Çünkü yüksek iş yeri kiraları sadece dükkân sahibinin ve kiracının meselesi değil.
Yüksek kira; yüksek maliyet, yüksek fiyat, küçülen esnaf, boşalan dükkânlar ve daha pahalı bir şehir hayatı anlamına geliyor.
Gerçek soru şu:
Türkiye’de iş yeri kiraları gerçekten piyasa şartlarıyla mı belirleniyor, yoksa yüksek satış bedelleri ve birkaç istisnai kira sözleşmesi bütün piyasayı yukarı mı çekiyor?
