Son yıllarda özellikle büyük sitelerde yaşanan yüksek aidat tartışmalarıyla ilgili önemli bir düzenleme hayata geçirildi. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliğiyle birlikte site yönetimlerinin aidat ve harcama konusunda tek taraflı karar alma dönemi sona eriyor.
Yeni düzenleme kapsamında, site yönetimlerinin malik onayı olmadan yüksek oranlı aidat artışı yapmasının önüne geçilecek. Daha önce yönetimler tarafından hazırlanan işletme projeleri ve bütçeler doğrudan yürürlüğe girerken, artık tüm bütçeler kat maliklerinin onayına sunulacak. Onay alınmadan yüksek zam uygulanamayacak.
Aidat Artışına Sınır Geldi
Özellikle bazı lüks sitelerde aidatların 90 bin lirayı aşması kamuoyunda büyük tepki çekmişti. Yeni sistemle birlikte bütçe kabul edilmezse aidat artışı geçici olarak yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılacak. 2026 yılı için bu oran yüzde 25,49 olarak uygulanacak.
Bu düzenleme sayesinde kontrolsüz aidat artışlarının önüne geçilmesi ve kat maliklerinin mali yükünün daha öngörülebilir hale gelmesi hedefleniyor.
Harcamalar Malik Onayına Sunulacak
Asansör bakımı, personel giderleri, peyzaj çalışmaları, tadilatlar ve ortak alan harcamaları gibi tüm önemli giderler artık maliklerin bilgisi ve onayıyla yapılacak. Üçte iki çoğunluk sağlanmadan büyük harcamalar ve kararlar yürürlüğe giremeyecek.
Uzmanlar, düzenlemenin site yönetimlerinde şeffaflığı artıracağını ve keyfi uygulamaların önüne geçeceğini belirtiyor.
Dava Sayıları Artmıştı
Gayrimenkul hukukçuları, son dönemde aidat kaynaklı dava ve icra takiplerinde ciddi artış yaşandığını ifade ediyor. Özellikle fahiş artışlar nedeniyle hem ev sahipleri hem de kiracılar mahkemeye başvuruyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte aidat belirleme sürecinin ortak karar mekanizmasına bağlanmasıyla, hukuki anlaşmazlıkların da azalması bekleniyor.
Yönetim Şirketlerine Denetim Geliyor
Yasayla birlikte site yönetim şirketleri de daha sıkı denetlenecek. Artık herkes kolayca yönetim şirketi kuramayacak. Yönetimler belirli kriterlere tabi olacak ve yılda iki kez denetlenebilecek.
Ayrıca aidat dışında “yatırım bütçesi” adı altında toplanan ek ödemeler de malik onayına bağlandı. Toplanan paranın hangi kaleme harcandığı şeffaf şekilde açıklanmak zorunda olacak.
Ev Sahipleri Yüksek Aidatlar Nedeniyle Satışa Yöneldi
Sektör temsilcileri, son yıllarda bazı sitelerde aidatların kira bedeline yaklaşmasının ev sahiplerini zor durumda bıraktığını belirtiyor. Özellikle büyük ve sosyal tesisli sitelerde yüksek bakım maliyetleri nedeniyle birçok ev sahibinin mülkünü satışa çıkardığı ifade ediliyor.
Yeni düzenlemeyle birlikte aidat sisteminde daha dengeli, denetlenebilir ve şeffaf bir dönemin başlaması bekleniyor.
TBMM Genel Kurulu'nun kabul ettiği düzenlemeyle site yönetimleri artık tek taraflı aidat belirleyemeyecek; tüm bütçe kararları kat maliklerinin onayına sunulacak.
Öne Çıkan Rakamlar
|
%25,49 2026 yeniden değerleme oranı (tavan) |
2/3 Karar için gereken çoğunluk |
3 ay Bütçenin genel kurula sunulma süresi |
2.000 dolara kadar yükselen site aidatları, ev sahipleri ve kiracılar için kronik bir sorun hâline gelmişti. Meclis'ten geçen Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği bu tabloya nokta koyuyor: Bundan böyle site yönetimleri, aidat miktarını ve bütçeyi tek başına belirleyemeyecek; hazırlanan tüm işletme projeleri kat maliklerinin onayından geçmek zorunda kalacak.
Bütçenin maliklerce reddedilmesi hâlinde ise aidat artışı yalnızca yeniden değerleme oranı kadar yapılabilecek. 2026 için bu oran yüzde 25,49 olarak açıklandı. Yeni bütçe onaylanana dek bu sınır geçerli olacak.
Genel kurula güç, yönetime denetim
Düzenlemeyle birlikte asansör bakımı, temizlik, personel alımı gibi tüm harcama kalemleri de maliklerin onayına bağlandı. Herhangi bir karar için üçte iki çoğunluk şartı getirildi. Öte yandan yönetim şirketlerinin kurulması ve işleyişi belirli kurallara bağlandı; yılda iki kez bağımsız denetim yapılabilmesi hükme alındı.
“Site yöneticileri artık tek başına aidat belirleyemeyecek. Bu, özellikle son yıllarda sıkça gündeme gelen fahiş artışların önüne geçilmesi açısından önemli bir adım.”
Av. Elvan Kakıcı Şimşek
Eski sistemde denetim yoktu
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, mevcut uygulamada site yönetimlerinin bütçeyi doğrudan yürürlüğe koyabildiğini; kat maliklerinin bu sürece dahil edilmediğini vurguluyor. Yeni düzenleme, hem bütçe onayını hem de işletme projesini genel kurulun denetimine açıyor. Yönetimin hazırladığı bütçede yeniden değerleme oranı tavanı aşılamayacak; bu sınırı ancak genel kurulun bizzat hazırladığı bütçe geçebilecek.
2.000 dolarlık aidat ev satışlarını tetikledi
TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi Nilüfer Kas, büyük sitelerde aidatın kiraya yaklaştığı ya da zaman zaman onu geçtiği örneklere dikkat çekiyor. Ortalama 5.000 dolar kira getiren bir dairede aidatın 2.000 dolara ulaşması, pek çok ev sahibini mülkünü elden çıkarmaya yöneltti. Düzenleme ayrıca aidatın dışında toplanan “yatırım bütçesi” adı altındaki ödemeleri de denetim altına alıyor; söz konusu tutarların nereye harcandığı artık sorgulanabilecek.
“Aidatta şeffaf bir süreç başlıyor. Bu, birçok dava konusunu da ortadan kaldırmış olacak.”
Nilüfer Kas — TÜGEM Yönetim Kurulu Üyesi
