Türkiye’de gayrimenkul sektörünün en önemli aktörlerinden biri olan emlak danışmanları, her geçen gün artan sorunlarla mücadele ediyor.

Yetki belgesi, vergi, komisyon, kayıt dışı faaliyet ve taşınmaz sahibinin emlakçıyı devre dışı bırakması gibi sorunlar, sektörde ciddi bir güven ve adalet tartışmasını beraberinde getiriyor. Emlakçılar, kendilerinden yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmelerinin istenirken, verdikleri hizmetin karşılığını tahsil etme noktasında yeterince korunmadıklarını savunuyor.

Yetki vermem sözleşme imzalamam, müşterin varsa getir, satarsan bu şekilde sat ,ilan girme ben düşük göstermek istiyorum yoksa bana vergi çıkar gibi bir çok sorunla boğuşan emlakçılar.

“Komisyon vermem, sen alıcıdan komisyonunu al”

Emlak danışmanlarının sahada karşılaştığı en büyük sorunların başında taşınmaz sahipleriyle yaşanan yetkilendirme ve komisyon tartışmaları geliyor.

Bazı mülk sahipleri emlak danışmanına açıkça, “Ben sana yetki vermem”, “Benden komisyon alma, alıcıdan al” ya da “Benim üzerime vergi çıkmasın” diyebiliyor.

Emlakçı açısından ise durum oldukça farklı.

Bir taşınmazın satışını gerçekleştirebilmek için ilan hazırlanması, fotoğraf ve video çekimleri, pazarlama çalışmaları, müşterilerin taşınmaza götürülmesi, telefon trafiği, fiyat araştırması, bölge analizi, tapu sürecinin takibi ve tarafların bir araya getirilmesi gibi çok sayıda işlem gerçekleştiriliyor.

Ancak satış gerçekleştiğinde emlak danışmanının hizmet bedelini tahsil edebilmesi her zaman kolay olmuyor.

“Komşu şu fiyata sattı, ben bir kuruş aşağı inmem”

Sektördeki bir diğer önemli problem ise taşınmaz sahiplerinin fiyat beklentileri.

Emlak danışmanları zaman zaman gerçek piyasa değerinin üzerinde fiyat talep eden mülk sahipleriyle karşı karşıya kalıyor.

“Üst kattaki komşu şu fiyata sattı, ben bunun altında kesinlikle satmam.”

“Benim evimin manzarası daha güzel.”

“İlan fiyatından bir kuruş bile aşağı düşmem.”

gibi yaklaşımlar, emlak danışmanının satış yapmasını güçleştiriyor.

Oysa emlak danışmanının temel görevlerinden biri, taşınmazın gerçek piyasa koşullarını analiz ederek satıcıya doğru fiyat konusunda yol göstermek.

Gerçekçi olmayan fiyatla piyasaya çıkan bir taşınmaz ise aylarca, hatta yıllarca satılamayabiliyor. Bu süreçte zaman ve emek harcayan yine emlak danışmanı oluyor.

Alıcı tarafında ise başka bir sorun yaşanıyor

Emlak sektöründeki sorunlar yalnızca taşınmaz sahipleriyle sınırlı değil.

Alıcıların bir bölümünde de “emlakçıyı devreden çıkarma” anlayışının bulunduğu belirtiliyor.

Emlak danışmanı aracılığıyla taşınmazı gören bazı alıcılar, taşınmaz sahibinin bilgilerine ulaşarak doğrudan satın alma yoluna gidebiliyor.

Bu durumda emlak danışmanı, taşınmazı bulmasına, tarafları bir araya getirmesine ve satış sürecini başlatmasına rağmen hizmet bedelini tahsil edemeyebiliyor.

Sektörde en fazla tepki çeken konulardan biri de tam olarak bu.

Emlakçı açısından bakıldığında soru şu:

Bir hizmet veriliyor, müşteri bulunuyor, taşınmaz gösteriliyor ve taraflar satış noktasına getiriliyor. Peki bu hizmetin bedeli neden satışın son aşamasında emlakçının elinden çıkabiliyor?

Emlakçıdan belge ve vergi isteniyor, ancak hizmet bedelinde aynı güvence hissedilmiyor

Sektördeki tartışmanın bir başka boyutu ise kamu yükümlülükleri.

Emlakçılardan işletme açmaları, vergi mükellefi olmaları, mesleki şartları yerine getirmeleri ve yetki belgesi süreçlerini tamamlamaları bekleniyor.

Sektör temsilcilerinin dile getirdiği eleştiri ise şu:

“Devlet yükümlülük söz konusu olduğunda emlakçıyı profesyonel bir işletme olarak görüyor. Ancak emlakçının verdiği hizmetin bedelini tahsil etmesi gerektiğinde aynı ölçüde güçlü bir koruma mekanizması bulunmuyor.”

Yetki belgesi ve diğer mesleki yükümlülükler için ciddi maliyetlere katlanan işletmeler, buna karşın hizmet bedellerinin tahsilinde uzun ve yorucu hukuki süreçlerle karşı karşıya kalabiliyor.

Bu durum özellikle küçük ölçekli emlak ofislerini ekonomik açıdan zor durumda bırakıyor.

“Mahkemeye git, hakem heyetine başvur” demek çözüm mü?

Hizmet bedeli konusunda yaşanan uyuşmazlıklarda emlak danışmanlarının zaman zaman hukuki yollara başvurması gerekiyor.

Ancak burada da sektörün başka bir problemi ortaya çıkıyor.

Küçük bir emlak işletmesinin bir komisyon alacağı için uzun süre hukuki süreç takip etmesi; mahkeme, avukat, belge ve zaman maliyetlerine katlanması kolay değil.

Emlakçının işi yalnızca satış yapmak değil.

Bir tarafta yeni müşteriler aranıyor, diğer tarafta mevcut portföyler yönetiliyor. Telefonlar, ilanlar, gösterimler, pazarlıklar, tapu işlemleri ve satış sonrası süreçler devam ediyor.

Bu nedenle sektör temsilcileri, “Her uyuşmazlıkta emlakçıya mahkeme yolunu göstermek yerine, uyuşmazlığı daha satış aşamasına gelmeden önleyecek güçlü ve uygulanabilir bir sistem kurulmalı” görüşünü savunuyor.

Kayıt dışı emlakçılık neden büyüyor?

Sektördeki sorunların bir diğer sonucu ise kayıt dışı faaliyetlerin ortaya çıkması.

Yetki belgesi almadan, vergi mükellefi olmadan, herhangi bir ofis kurmadan veya gerekli mesleki şartları yerine getirmeden emlak işi yapan kişiler sektörde haksız rekabet oluşturuyor.

Bazı kişiler çok düşük maliyetlerle, zaman zaman kafe veya farklı ortamlarda müşteri bulup taşınmaz satışına aracılık etmeye çalışıyor.

Böylece;

  • Vergi ödemeyen,
  • Ofis gideri olmayan,
  • Personel çalıştırmayan,
  • Mesleki yükümlülüklere katlanmayan,
  • Yetki belgesi ve diğer yasal şartları yerine getirmeyen

kişiler, kurallara uyan profesyonel emlak işletmeleriyle aynı pazarda rekabet ediyor.

Bu durum yalnızca emlakçıyı değil, vatandaşı da mağdur ediyor.

Çünkü kayıt dışı faaliyet gösteren kişinin yaptığı işlemde tüketicinin karşısında kim olduğu, hangi mesleki sorumluluğu taşıdığı ve sorun yaşandığında nereye başvuracağı konusunda ciddi belirsizlikler oluşabiliyor.

Asıl sorun: Güven sorunu

Türkiye'de emlak sektörünün temel problemlerinden biri aslında komisyon tartışmasından daha büyük.

Bu problem güven.

Satıcı emlakçıya güvenmiyor.

Alıcı emlakçıya güvenmiyor.

Emlakçı ise hem satıcı hem alıcı tarafından devre dışı bırakılabileceği endişesini taşıyor.

Böyle bir ortamda sağlıklı bir gayrimenkul piyasası oluşturmak oldukça zor.

Oysa profesyonel emlak danışmanı, satıcı ile alıcı arasında yalnızca bir telefon numarası paylaşan kişi değil; piyasa araştırması yapan, taşınmazın pazarlanmasını sağlayan, tarafları buluşturan, pazarlık sürecini yöneten ve satış işleminin gerçekleşmesine katkı sağlayan profesyonel bir hizmet sağlayıcıdır.

Emlakçılar odaları ve dernekler neden daha fazla ses çıkarmıyor?

Sektördeki eleştirilerin hedefinde yalnızca kamu kurumları da bulunmuyor.

Emlakçılar adına faaliyet gösteren oda, dernek ve çeşitli mesleki kuruluşların, sahadaki sorunların çözümü konusunda daha fazla mücadele etmesi gerektiği yönünde ciddi bir beklenti var.

Sektör mensuplarının önemli bir bölümü, aidat ve üyelik faaliyetlerinin ötesine geçilerek;

“Emlakçının hakkını kim savunacak?”

sorusunun yanıtlanmasını istiyor.

Meslek kuruluşlarının daha güçlü bir şekilde mevzuat değişikliği talep etmesi, komisyon tahsilatındaki sorunların çözümü için somut öneriler geliştirmesi ve kayıt dışı faaliyetlerle daha etkin mücadele edilmesi gerektiği ifade ediliyor.

Çözüm ne olabilir?

Sektörde yaşanan problemlerin çözümü için öncelikle tarafların haklarını açık biçimde belirleyen, kolay uygulanabilir ve hızlı sonuç veren bir sistem gerekiyor.

Özellikle taşınmaz sahibi ile emlak danışmanı arasındaki yetkilendirme sürecinin elektronik ortamda açık ve ispatlanabilir hale getirilmesi önem taşıyor.

Bir taşınmaz emlakçı tarafından müşteriye gösterilmişse ve daha sonra aynı müşteri taşınmaz sahibine doğrudan ulaşıp satış gerçekleştirirse, emlak danışmanının verdiği hizmetin nasıl korunacağı konusunda daha net bir mekanizma oluşturulması gerektiği savunuluyor.

Aynı şekilde taşınmaz sahibi ile emlak danışmanı arasında;

“Yetki kimde?”

“Hizmet bedeli ne kadar?”

“Taşınmaz hangi koşullarda pazarlanacak?”

“Satış gerçekleştiğinde komisyon nasıl ödenecek?”

gibi soruların satıştan önce kesin biçimde kayıt altına alınması, uyuşmazlıkların önemli bölümünü önleyebilir.

Hem vatandaş hem emlakçı hem de devlet kazanabilir

Aslında burada kazanan ve kaybeden tarafları birbirinden ayırmak yerine, sistemin tamamını düzeltmek gerekiyor.

Profesyonel emlakçı korunursa kayıt dışı faaliyet azalabilir.

Kayıt dışı faaliyet azalırsa devletin vergi kaybı azalabilir.

Mesleki standartlar yükselirse vatandaşın karşılaştığı riskler azalabilir.

Alıcının ve satıcının hakları netleşirse uyuşmazlıklar azalabilir.

Emlak danışmanının hizmet bedeli güvence altına alınırsa, meslek daha profesyonel hale gelebilir.

Dolayısıyla mesele yalnızca “Emlakçı komisyonunu alsın” meselesi değildir.

Mesele, gayrimenkul piyasasında emeğin, hizmetin ve mesleki sorumluluğun karşılığının güvence altına alınmasıdır.

Emlakçılık mesleği yeniden ele alınmalı

Bugün Türkiye'de gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren profesyoneller, bir taraftan ciddi maliyetlerle ve mevzuat yükümlülükleriyle mücadele ederken diğer taraftan hizmet bedellerini tahsil etmek, kayıt dışı kişilerle rekabet etmek ve taşınmaz sahibi ile alıcı arasındaki güven problemlerini çözmek zorunda kalıyor.

Bu tablo sürdükçe kayıt dışı faaliyetlerin ve haksız kazanç tartışmalarının sona ermesi kolay görünmüyor.

Devlet emlakçıdan vergi ve yasal yükümlülüklerini yerine getirmesini istiyorsa, emlakçının da yasal zeminde verdiği hizmetin karşılığını alabileceği güçlü bir sistem kurmak zorunda.

Çünkü korunmayan profesyonel meslek mensubu zamanla kayıt dışına itilebilir.

Kayıt dışı büyüdükçe ise yalnızca emlakçı değil, vatandaş ve devlet de kaybeder.

Türkiye'nin artık “emlakçı mı, aracı mı?” tartışmasından çıkıp, gayrimenkul danışmanlığını gerçek anlamda profesyonel bir hizmet olarak tanımlayan ve bu hizmeti veren kişiyi de koruyan bir sisteme ihtiyacı bulunuyor.

Aksi halde aynı sorunlar devam edecek:

Satıcı emlakçıya yetki vermeyecek, alıcı emlakçıyı devreden çıkarmaya çalışacak, kayıt dışı çalışanlar çoğalacak, profesyonel işletmeler zorlanacak ve sonunda kaybeden yine vatandaş ile devlet olacak.

Sektörün beklediği soru

Gayrimenkul sektörünün artık cevabını beklediği soru oldukça net:

Emlakçıdan vergi ve yetki belgesi isteniyorsa, emlakçının emeğini ve hizmet bedelini güvence altına alacak düzenleme ne zaman yapılacak?

Bu sorunun cevabı verilmediği sürece Türkiye'de emlakçılık mesleğinin karşı karşıya kaldığı sorunların kısa vadede sona ermesi beklenmiyor.