Türkiye gayrimenkul piyasasında son dönemde yaşanan gelişmelerin, sektörde yeni bir dönemin başladığını gösterdiğini belirten Öz İnoks Ankara Gayrimenkul Yatırım ve Danışmanlık Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Talip Çakmış, konut fiyatlarında nominal artış devam ederken reel anlamda bir düzeltme yaşandığına dikkat çekti.

Çakmış, mevcut tabloyu değerlendirirken “Konut fiyatları düşüyor mu?” sorusunun tek başına yeterli olmadığını, fiyatların enflasyon karşısındaki durumunun da mutlaka dikkate alınması gerektiğini söyledi.

“Konut fiyatları TL bazında yükseliyor, ancak reel olarak geriliyor”

Talip Çakmış, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Temmuz 2026 Konut Fiyat Endeksi verilerine göre konut fiyatlarının yıllık bazda nominal olarak yüzde 25 arttığını, buna karşılık reel olarak yüzde 5,1 gerilediğini belirterek şöyle konuştu:

“Bugün piyasaya sadece ilan fiyatları üzerinden bakarsak konut fiyatlarının hâlâ yükseldiğini görüyoruz. Ancak enflasyondan arındırılmış rakamlar bize farklı bir tablo gösteriyor. Dolayısıyla Türkiye'de şu anda yaşananı klasik anlamda bir konut fiyat düşüşünden ziyade, reel bir fiyat düzeltmesi olarak değerlendirmek gerekiyor.”

“Evlerin bir anda ucuzlamasını beklemek doğru değil”

Piyasadaki satıcı davranışlarının da değiştiğine dikkat çeken Çakmış, yüksek finansman maliyetlerinin alıcıların hareket alanını sınırladığını ifade etti.

“Bugün birçok mülk sahibi fiyatını doğrudan aşağı çekmek yerine satış süresini uzatmayı veya pazarlık payı bırakmayı tercih ediyor. Bu nedenle ilan fiyatı ile gerçekleşen gerçek satış fiyatı arasındaki farkı doğru okumak gerekiyor” diyen Çakmış, özellikle nakit alıcıların pazarlık gücünün arttığını söyledi.

Çakmış, mevcut şartlarda konut fiyatlarının kısa süre içerisinde sert şekilde düşmesinden ziyade, nominal fiyatların enflasyonun gerisinde kalmasının daha olası olduğunu belirtti.

“Faizler gayrimenkul piyasasının en önemli belirleyicisi olmaya devam ediyor”

Gayrimenkul sektörünün önündeki en önemli başlıklardan birinin finansman maliyetleri olduğunu vurgulayan Talip Çakmış, yüksek konut kredisi maliyetlerinin özellikle kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyen vatandaşların kararlarını ertelemesine neden olduğunu ifade etti.

Çakmış şöyle devam etti:

“Bugün konut piyasasında önemli miktarda ertelenmiş talep olduğunu düşünüyoruz. Finansman koşullarında belirgin bir iyileşme ve özellikle konut kredisi faizlerinde kalıcı bir düşüş yaşanması halinde bu talebin önemli bir bölümü yeniden piyasaya dönebilir. Böyle bir senaryoda özellikle doğru lokasyondaki, nitelikli ve fiyatı gerçekçi belirlenmiş konutlarda hareketlilik çok daha hızlı artacaktır.”

“Satışlarda ikinci el piyasasının ağırlığı devam ediyor”

Türkiye'de konut satışlarının yapısında ikinci el konutların önemli ağırlığını koruduğunu belirten Çakmış, Temmuz 2026 verilerinin de bu tabloyu ortaya koyduğunu söyledi.

TÜİK verilerine göre Temmuz ayında Türkiye genelinde 43 bin 406 ilk el, 86 bin 573 ikinci el konut satıldı. İpotekli konut satışları ise 23 bin 888 olarak gerçekleşti.

Çakmış, “Bu tablo bize piyasada mevcut konut stokunun ve ikinci el pazarının hâlâ belirleyici olduğunu gösteriyor. Özellikle doğru fiyatlandırılmış ikinci el konutların önümüzdeki dönemde yatırımcı açısından önemli fırsatlar barındırdığını düşünüyoruz” dedi.

“Kira piyasasında da dengelenme süreci başladı”

Konut satış piyasasının yanı sıra kiralık konut piyasasının da yeni bir denge arayışında olduğunu belirten Çakmış, Türkiye genelinde yeni kiracı kiralarının nominal olarak artmaya devam ederken reel bazda gerileme yaşandığına dikkat çekti.

Ankara özelinde ise Temmuz 2026'da konut fiyat endeksinin aylık yüzde 2,2, yıllık yüzde 26,6 arttığını hatırlatan Çakmış, Ankara'nın Türkiye gayrimenkul piyasasında yatırım açısından yakından takip edilmesi gereken şehirlerin başında geldiğini ifade etti.

“TOKİ ve sosyal konut hamlesi piyasayı etkileyecek”

Kamu tarafından yürütülen sosyal konut politikalarının da önümüzdeki dönemde sektör üzerinde etkili olacağını belirten Çakmış, yeni sosyal konut arzının özellikle düşük ve orta gelir grubunun konut erişimini kolaylaştırmasının yanında özel sektörün fiyatlama ve arz stratejilerini de etkileyebileceğini söyledi.

Çakmış, “Sosyal konut projeleri yalnızca konut sahibi olacak vatandaşları değil, genel olarak konut piyasasının arz-talep dengesini de etkileyecek. Bu nedenle önümüzdeki dönemde kamu projelerini piyasanın dışında ayrı bir başlık olarak değil, gayrimenkul sektörünün genel dengesi içerisinde değerlendirmek gerekiyor” dedi.

“Gayrimenkul yatırımcısı artık seçici olmak zorunda”

Piyasadaki mevcut koşulların yatırımcı davranışını da değiştirdiğini ifade eden Talip Çakmış, geçmişte yalnızca “gayrimenkul nasıl olsa değer kazanır” anlayışıyla yapılan yatırımların artık aynı sonucu vermeyebileceğini söyledi.

“Önümüzdeki dönemde gayrimenkulde lokasyon, yapı kalitesi, kira getirisi, ulaşım imkânları, bölgesel gelişim potansiyeli ve gerçek satış değeri çok daha önemli hale gelecek. Her konut aynı oranda değer kazanmayacak. Dolayısıyla yatırımcının doğru gayrimenkulü doğru fiyattan alması her zamankinden daha önemli.”

“2026 sonu ve 2027 için beklentimiz: Nominal fiyat artışı, reel dengelenme”

Türkiye gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemdeki seyrine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Çakmış, 2026'nın ikinci yarısı ile 2027 döneminde yüksek nominal fiyatların yanında reel anlamda daha dengeli bir piyasa beklediklerini söyledi.

Çakmış değerlendirmesini şöyle tamamladı:

“Bizim öngörümüz, konut fiyatlarında genel anlamda sert ve ani bir nominal düşüşten ziyade, fiyatların enflasyon karşısında bir süre daha baskılanması yönünde. Başka bir ifadeyle 5 milyon TL seviyesindeki bir konutun kısa sürede 4 milyon TL'ye gerilemesinden ziyade, 5 milyon TL civarında kalırken enflasyon karşısında reel olarak ucuzlaması daha olası bir senaryo.”

“Bu nedenle ‘Biraz daha bekleyeyim, evler mutlaka çok ucuzlayacak’ yaklaşımını doğru bulmuyoruz. Özellikle gerçek değerinin altında fiyatlandırılmış, lokasyonu güçlü ve kira getirisi tatmin edici gayrimenkullerde fırsatlar bugün de mevcut. Önümüzdeki dönemde fırsatı belirleyecek olan şey piyasanın tamamının düşmesi değil, doğru gayrimenkulün doğru fiyattan bulunması olacaktır.”