İstanbul’da görülen bir dava, kiracı-ev sahibi ilişkilerinde önemli bir emsal oluşturdu. Mahkeme, aynı kira yılı içerisinde kirasını iki kez geciktiren kiracı hakkında tahliye kararı verdi. Üstelik kiracının borcunu sonradan ödemesi, bu kararı değiştirmeye yetmedi.
Dava sürecinde ev sahibi, ödenmeyen her iki kira dönemi için ayrı ayrı icra takibi başlattı. Kiracı, ödeme emirlerine itiraz etmeyip borcunu daha sonra kapatmış olsa da, Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan “iki haklı ihtar” kuralı gereği tahliyeden kurtulamadı.
-
Kural: Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar çekilmesi, tahliye davası açmak için yeterli bir sebep kabul edilir.
-
Kritik Nokta: Borcun ihtardan sonra ödenmiş olması tahliye sürecini durdurmaz. Eğer aynı yıl içinde iki kez gecikme yaşanmış ve ihtar çekilmişse, mülk sahibi tahliye hakkı kazanır.
Kararı veren İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasının tahliye için yeterli olduğuna hükmetti.
Kiracıya Hangi Durumlarda İhtar Çekilir?
Uzmanlara göre ev sahipleri aşağıdaki durumlarda kiracıya ihtar çekme hakkına sahiptir:
- Kira bedelinin zamanında ödenmemesi
- Aidat veya yan giderlerin aksatılması
- Evin sözleşmeye aykırı kullanılması
- Mülke zarar verilmesi veya özen gösterilmemesi
- Komşuların rahatsız edilmesi (gürültü, huzur bozma vb.)
- Ev sahibinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacının doğması
- Binada yıkım, esaslı tadilat veya yeniden inşa gerekliliği
“İki Haklı İhtar” Neden Önemli?
Hukuki düzenlemeye göre, bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar alan kiracı, borcunu sonradan ödese bile tahliye riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Bu nedenle kiracıların ödemelerini düzenli yapması, ev sahiplerinin ise süreci hukuka uygun şekilde yürütmesi büyük önem taşıyor.
Mülkün Kullanımı ve Özen Borcu
-
Evin kira sözleşmesine aykırı bir şekilde kullanılması.
-
Kiralanan mülke gerekli özenin gösterilmemesi (zarar verilmesi).
-
Komşuların rahatsız edilmesi ve huzur bozucu davranışlar.
Mülk Sahibinin İhtiyaçları
-
Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının doğması.
Yapısal Durumlar
-
Binada esaslı bir onarım, genişletme veya yıkım gerekliliğinin ortaya çıkması (bu durumlarda mülkün kullanımı imkansız hale geliyorsa).
3. Önemli Uyarılar
-
İspat: İhtarların noter kanalıyla veya yazılı (iadeli taahhütlü mektup vb.) yapılması, olası bir mahkeme sürecinde "haklı ihtar" statüsünü ispatlamak için kritiktir.
-
Süreç: İki haklı ihtarın oluşması için gecikmelerin aynı kira yılına ait olması gerekir.
Son karar, özellikle kira uyuşmazlıklarının arttığı büyük şehirlerde hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir gelişme olarak değerlendiriliyor.
