Türkiye'de gayrimenkul sektöründe 15 Şubat 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), korsan emlakçılığı büyük ölçüde azaltmış olsa da, yetki belgesi olan emlakçıların yeni bir yöntemle sistemi atlatmaya devam ettiği ortaya çıktı. Yetki belgesi bulunan emlak işletmelerinin, ilanları "sahibinden" veya "yabancı" statüsünde girerek tüketiciyi yanılttığı, binlerce vatandaşın saatlerce ilan sitelerinde boşuna gezindiği belirtiliyor.

Sistem Çalışıyor Ama Boşluklar Var

EİDS, Ticaret Bakanlığı koordinasyonunda hayata geçirilen ve ilan platformları ile e-Devlet/Web Tapu sistemlerini entegre eden bir yapı. Sistem sayesinde yetki belgesi olmayan emlakçılar ilan veremezken, mülk sahipleri ya kendileri ya da yetki belgeli bir emlak işletmesi aracılığıyla ilan yayınlayabiliyor.

Ancak sistemdeki bir boşluk, yetki belgesi olan emlakçıların elini rahatlatıyor. Emlak işletmeleri, mülk sahibi gibi davranarak ilanları "sahibinden" veya "yabancı" kategorisinde giriyor. Böylece hem EİDS kontrolünden kaçınıyor hem de alıcıları "komisyonsuz" vaadiyle kendilerine çekiyor. Sonrasında ise alıcıya "bu ilan aslında bizim, komisyon ödemeniz gerekiyor" diyorlar.

Vatandaş Saatlerce Ekranda, Sonuç Hüsran

İstanbul'da ev arayan Ayşe K. (İstanbul'da), yaşadıklarını şöyle anlatıyor:

"Sahibinden.com'da 'sahibinden' olarak yayınlanan bir ilana gittim. Ev sahibiyle görüştüğümü sandım, kapıda bir emlakçı karşıladı. 'Sahibi benim, ilanı ben verdim' dedi. Ama fiyat farklı çıktı, üstüne komisyon istedi. Saatlerce ekranda gezindim, hepsi boşuna."

Yine Sahibinden.com üzerinden emlak şirketlerinde sekreter olarak çalışan bayanlar özellikle kendilerinin mülkü gibi yabancı mal sahibinin taşınmazı gibi ilan girişi yapıyorlar mal sahibi kendi gibi davranıyorlar.

Benzer şikayetler sosyal medya ve forumlarda da yoğun. "Sahibinden koydum, 3 ay geçti, kimse ciddi alıcı değil" diyen mülk sahipleri ile "Sahibinden'de emlakçı ilanları 'sahibinden' diye geçiyor, dolandırıcılık" diyen alıcılar, sistemin tam anlamıyla işlemediğini savunuyor.

Dolandırıcılık Yöntemleri Değişti, Tehlike Artı

Gayrimenkul avukatı Bilal Kayaer'in sitesinde yer alan bilgilere göre, sahte ilan dolandırıcılığı sadece emlakçı kılığında değil, çok daha karmaşık yöntemlerle sürdürülüyor. Hesap çalınması, sahte ödeme linkleri, kapora tuzağı ve sahte tapu/vekalet gibi yöntemler, EİDS'in çözemediği alanlarda vatandaşı hedef almaya devam ediyor.

2026 yılında en yaygın dolandırıcılık yöntemleri şöyle sıralanıyor:

  1. Kapora dolandırıcılığı – Görmeden kapora isteme

  2. Sahte ilan tuzağı – Gerçek olmayan ilanlarla müşteri çekme

  3. Sahte tapu / sahte vekalet – Sahte belgelerle satış vaadi

  4. Aynı evin birden fazla kişiye satılması – Birden fazla kapora toplama

Emlakçılar da Mağdur: Exclusive Yetki Çözüm mü?

Sorun sadece alıcılar için değil. Yetki belgesi olan emlakçılar da sistemin açıklarından muzdarip. Mülk sahibi yetki verse bile "ben kendim satarım" diyebiliyor. Emlakçı pazarlama yapmış, masraf etmiş, alıcı getirmiş olsa da mülk sahibi haricen satarsa komisyon tartışması çıkıyor.

Kıbrıs'taki Gelişmeler Gayrimenkul Piyasasını Nasıl Etkileyebilir?
Kıbrıs'taki Gelişmeler Gayrimenkul Piyasasını Nasıl Etkileyebilir?
İçeriği Görüntüle

Yargıtay'ın 2022-2026 dönemi içtihatlarına göre, sözleşmede "mülk sahibi kendisi satsa dahi komisyon öder" maddesi varsa emlakçı haklı çıkabiliyor. Ancak bu süreç uzun ve masraflı.

Çözüm Önerileri: Sistem Nasıl Tam İşler?

Sektör temsilcileri ve hukukçular, EİDS'in etkinliğini artırmak için şu önerileri sıralıyor:

  • Platformlarda "doğrulanmış emlakçı" rozeti ve puanlama sistemi zorunlu hale getirilmeli

  • Bir mülke sadece bir emlakçı yetki alabilmeli (şu an birden fazla mümkün)

  • "Sahibinden" ilanlarında ek doğrulama adımları getirilmeli

  • Tek bir Ulusal Emlak Portalı ile sahte ilan ve fiyat şişirme önlenmeli

  • Ticaret Bakanlığı standart yetki sözleşmesi şablonu yayınlamalı

Vatandaş Ne Yapmalı?

Ticaret Bakanlığı'nın resmi açıklamalarına göre, tüketicilerin alması gereken temel önlemler şunlar:

  1. Emlakçının yetki belgesini Ticaret Bakanlığı üzerinden sorgulayın

  2. EİDS logosu olan ilanları tercih edin

  3. "Sahibinden" ilanlarında ilan sahibinin diğer ilanlarını kontrol edin

  4. Görmeden Kesinlikle kapora vermeyin

  5. Tapu sorgusu ve ekspertiz yaptırmadan işlem yapmayın

  6. Tapu Kaydı Takyidat Belgesi istenin

Sonuç olarak; EİDS, korsan emlakçılığı büyük ölçüde azaltmış olsa da, yetki belgesi olanların sistemi atlatma yöntemleri ve platformların denetim eksiklikleri, vatandaşın mağduriyetini sürdürüyor. Sistemin tam anlamıyla işlemesi için hem teknik altyapının güçlendirilmesi hem de platformların daha aktif denetim yapması gerekiyor. Aksi halde, vatandaşlar saatlerce ekran başında doğru ilanı aramaya devam edecek.