Buna göre, konut piyasası 2023 Kasım ayında durağan bir dönem geçirdi ve satış trendinde bir önceki aya kıyasla herhangi bir değişim yaşanmadı. Yıllık perspektifteki incelemelerde ise konut satışlarında yüzde 21 oranında bir düşüş görüldü. Türkiye’de Kasım ayında 93 bin 514 konut satılırken, 2022’nin aynı döneminde 117 bin 806 konut satışı kaydedilmişti.
Endeksa verilerine göre, 2023 Kasım itibarıyla konut satış fiyatlarındaki yıllık değer artışı, enflasyon oranının biraz üzerinde kalarak yüzde 96 seviyesinde gerçekleşti. 2024’e bir ay kala, Türkiye genelinde güncel konut metrekare satış fiyatı 23 bin 546, ortalama konut fiyatı ise 3 milyon 60 bin 980 TL olarak belirlendi. Bu tablo yatırımcılar için 17 yıllık bir geri dönüş süresi anlamına geliyor.
Kredili Satışlarda Sessizlik Devam Ediyor
Geçtiğimiz ay Türkiye’de sadece 5 bin 245 ipotekli konut satıldı ve bu kalemdeki gerileme aylık bazda yüzde 6 ile devam etti. Veriler kredili satışlarda bir önceki yıla nazaran yüzde 69’luk bir azalış gösteriyor. Halihazırda ipotekli satışlar piyasadaki tüm hareketliliğin yüzde 6’sını oluşturuyor.
Endeksa verilerine göre, gayrimenkul piyasasına bir süredir hâkim olan daralma ilk el konut satışlarını da etkisi altına almış durumda. Kasım ayı boyunca bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 18’lik bir düşüşle toplam 30 bin 472 konut ilk el olarak satıldı. 2023 Ocak ayından itibaren yapılan on aylık değerlendirmede ilk el satışlarının 2022’ye göre yüzde 14 oranında azaldığını gösteriyor. 2023 yılı boyunca şu ana kadar bu kalemde satılan konut sayısı 328 bin 299.
İkinci El Konutların Payı Yüzde 67
Gayrimenkul piyasasında aylık bazda en az daralma yaşanan satış kalemi ikinci el konutlar oldu. Kasım ayında Türkiye’de toplam 63 bin 42 ikinci el konut satıldı. Bu veri aylık çerçevede yüzde 2’lik, yıllık çerçevede ise yüzde 22’lik bir gerilemeye işaret ediyor. İkinci el satışlar konut piyasası içinde yüzde 67’lik pazar payı ile lider faaliyet alanı olmaya devam ediyor. Yılın başından bu yana ülkemizde toplam 759 bin 50 ikinci el konut satıldı. Bu aynı zamanda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 15’lik bir azalış anlamına geliyor.
Yabancıya Konut Satışları Erimeye Devam Ediyor
Öte yandan yabancılara yapılan konut satışlarındaki derin daralma Kasım ayında da devam etti. 2022 Ocak-Kasım dönemine göre bu kalemde kaydedilen gerileme yüzde 61 oranında. Kasım ayında yabancılar Türkiye’de 2 bin 342 konut satın aldı ve Ekim ayına göre yüzde 8’lik bir gerileme yaşanmış oldu. Antalya 790 konut ile yabancılara yapılan satışlarda liderliğini devam ettirdi. Antalya’yı 710 satış ile İstanbul ve 316 satış ile Mersin izledi. Geçtiğimiz ay itibarıyla yabancılara satılan konut satışlarının piyasa payı yüzde 3.
Üç Büyük Kentin En Pahalısı İstanbul, En Çok Değerleneni Ankara
Endeksa’nın analizlerine göre Kasım 2023’te İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve yüzde 16 pay ile gayrimenkul piyasasının en aktif ili oldu. Mega kenti 8 bin 250 satış ve yüzde 9 pay ile Ankara ve 5 bin 105 satış ve yüzde 5 pay ile İzmir izledi. Değer artışları açısından ise tablo biraz daha farklı. Ankara için tespit edilen yıllık değer artışı yüzde 114 oranında. Başkenti yüzde 89’luk ve yüzde 83’lük değer artışıyla sırasıyla İzmir ve İstanbul takip ediyor. Öte yandan Endeksa verilere göre, İstanbul’da ortalama konut fiyatı Kasım 2023 itibarıyla 4 milyon 123 bin 670 TL olarak belirlenirken metrekare satış fiyatı ise 35 bin 858 TL seviyesinde. İzmir’de bir alıcının bir konut sahibi olmak için ödemesi gereken ortalama fiyat 3 milyon 707 bin TL, ortalama metrekare fiyatı da 29 bin 656 TL. Ankara’da ise her metrekare için ödenmesi gereken ortalama tutar 19 bin 465 TL iken, kentte ortalama fiyat 2 milyon 530 bin 450 TL.
Hatay’da Değer Artışı Yüzde 140’a Yükseldi
Türkiye’de geçtiğimiz ay en çok konut satılan ilk 30 il değerlendirildiğinde ise en çok değer artışı yaşanan ilk üç il Hatay, Elâzığ ve Ordu oldu. Hatay’da yaşanan artışın oranı yüzde 140’a ulaşmış durumda ve hali hazırda kentte ortalama metrekare fiyatı 17 bin 922, konut satış fiyatı ise 2 milyon 777 bin 910 TL seviyesinde. 1 milyon 915 bin 485 TL’lik ortalama konut fiyatı ve 11 bin 609 TL’lik metrekare başına satış fiyatı ile Elazığ’daki yıllık değer artışı ise yüzde 117. Ordu’da da değer artışı Elâzığ ile aynı oranda, yüzde 117 olarak gerçekleşti. Kentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 19 bin 375 TL, ortalama konut fiyatı ise 2 milyon 538 bin 125 TL.
Endeksa Kurucu Ortağı Görkem Öğüt veriler ışığında konut piyasasına dair yaptığı değerlendirmede gayrimenkul sektörünün şu anda piyasanın temkinli bir döneminden geçtiğini belirtti ve sözlerine şöyle devam etti: “Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 3 milyon TL’yi aşmış durumda ve buna paralel olarak satış adetleri açısından da belirgin bir durağanlık söz konusu. Konut piyasasındaki durağanlığın sebebi ise, konut fiyatlarının son yıllarda çok fazla artmış olması ve faizlerin artması ile krediye erişimin zorlaşması. Bu hareketsizliğin sebeplerinden biri de piyasada oluşan ilk konut satışları için gerçekleşecek kredi kampanyası beklentisi. Bu pozisyon koruma eğilimi krediler konusunda düğmeye basılana kadar devam edecektir ve ipotekli satışlardaki bağıntılı azalma da sürecektir. Kredili konut satışları son bir ay içerisinde yüzde 6, bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 69 oranında azaldı. Öte yandan Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde yıllık değer artışı da yüzde 96 olarak gerçekleşti. Sektöre dair tüm parametreler aynı kaldığı sürece konut satış hacimlerinde keskin bir artış olmayacağı ve değer artışlarının enflasyona paralel olarak devam edeceği beklenebilir. Gayrimenkul yatırımcıları için bu dönemde konut satış ve alımlarında çok iyi inceleme yaparak karar vermeleri önemli. Bu noktada kendilerine Endeksa’nın objektif verilerinden yararlanan alanında uzman bir gayrimenkul danışmanı ile yatırımlarına yön vermelerini tavsiye ederim.”
