Uzmanlar, edinim tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan yapılan satışlarda “değer artışı kazancı” oluşabileceğini ve bu kazancın vergiye tabi olduğunu hatırlatıyor. Uygulama, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakından takip edilirken, beyan edilmeyen kazançlar için ceza ve gecikme faizi riski bulunuyor.

5 Yıl Dolmadan Satış Vergi Doğurabiliyor

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu kapsamında, bir taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç “değer artışı kazancı” olarak vergilendiriliyor. Bu süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor.

2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan konut veya arsa satışından gelir elde edenlerin, kazançlarını Mart 2026 döneminde yıllık gelir vergisi beyannamesi ile bildirmesi gerekiyor. Hesaplanan vergi ise mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödeniyor.

Beyanname verilmemesi halinde vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanabiliyor.

Aynı Örnekte Vergi Doğan Senaryo

Uzmanların verdiği örnekte;

  • Alış tarihi: Şubat 2022

  • Alış bedeli: 3.200.000 TL

  • Satış tarihi: Eylül 2025

  • Satış bedeli: 9.500.000 TL

Vergi hesaplamasında alış bedeli doğrudan dikkate alınmıyor. Enflasyon etkisini ortadan kaldırmak için Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile endeksleme yapılıyor.

Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220

Bu verilere göre alış bedeli güncelleniyor:

Endekslenmiş maliyet:
3.200.000 × (3.220 / 1.150) ≈ 8.960.000 TL

Vergiye Tabi Kazanç Hesaplanıyor

Taşınmazın 9.500.000 TL’ye satılması durumunda:

  • Satış bedeli: 9.500.000 TL

  • Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL

Vergiye tabi değer artışı kazancı:
540.000 TL

Bu tutar üzerinden gelir vergisi tarifesine göre vergi hesaplanıyor. Nihai vergi oranı, kişinin toplam gelir durumuna göre artan oranlı sistem kapsamında belirleniyor.

Sadece Satış Değil, Diğer Devirler de Kapsamda

Vergi yükümlülüğü yalnızca klasik satış işlemlerinde değil; taşınmazın bedel karşılığı devredilmesi, takas edilmesi, kamulaştırılması veya şirkete sermaye olarak konulması durumlarında da gündeme gelebiliyor.

Miras Yoluyla Edinilenlerde Vergi Yok

Gayrimenkulün miras yoluyla edinilmesi halinde ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor. Uzmanlar, bu ayrıntının birçok mülk sahibi tarafından bilinmediğini ve sıkça karıştırıldığını belirtiyor.

Uzmanlardan Uyarı

Vergi uzmanları, özellikle son yıllarda artan konut fiyatları nedeniyle satış işlemlerinde yüksek tutarlı kazançların oluşabildiğine dikkat çekiyor. Tapu sahiplerinin satış planı yapmadan önce 5 yıllık süreyi kontrol etmesi ve gerekli durumlarda mali müşavir desteği alması öneriliyor.