Next
Ancak bu teklif, yalnızca yeni bir stat yatırımı olarak değerlendirilmemeli. Asıl mesele, milyarlarca liralık bir tesisin 49 yıl boyunca nasıl işletileceği ve kulübe nasıl sürdürülebilir gelir sağlayacağı.
Fenerbahçe'ye EURO 2032 finaline ev sahipliği yapabilecek 75 bin kişilik yeni bir stadyum yapılması ve kulübe tahsis edilmesi teklif edildi. Kulüp Başkanı Aziz Yıldırım, 24 Ekim 2026 tarihinde gerçekleştirilen Yüksek Divan Kurulu toplantısında konuyla ilgili açıklamalarda bulundu. Maltepe'deki inşaat ve geliştirme çalışmaları için yaklaşık 40 milyon avroluk bir bütçe öngördüklerini belirten Yıldırım, nihai kararın genel kurul tarafından verilmesini istediğini ifade etti.
Teklifin kamuoyuna yansımasıyla birlikte tartışmalar stadın kapasitesi, konumu ve mevcut Şükrü Saracoğlu Stadyumu'nun geleceği üzerinde yoğunlaştı. Ancak gayrimenkul ve yatırım perspektifinden bakıldığında çok daha önemli bir konu bulunuyor.
Yeni stadın yapılması kadar, hatta belki daha fazla, bu tesisin uzun yıllar boyunca nasıl gelir üreteceği üzerinde durulması gerekiyor.
Çünkü modern stadyumlar artık yalnızca futbol karşılaşmalarının oynandığı yapılar olmaktan çıktı. Doğru planlandığında konserlerden kongrelere, ticari kiralamalardan mağazalara kadar farklı faaliyetlerle yılın 365 günü gelir sağlayabilen büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarına dönüştü.
Stadyum yatırımlarında yeni dönem: Spor tesisi değil, gelir üreten gayrimenkul
Küresel spor ekonomisindeki büyüme, stadyum yatırımlarının ekonomik değerini de artırıyor. Goldman Sachs Private Wealth Management tarafından yayımlanan değerlendirmede, Kearney'in Temmuz 2025 tarihli çalışmasına dayanılarak küresel spor pazarının 2025-2030 döneminde yüzde 44 büyüyerek 602 milyar dolara ulaşacağı öngörülüyor.
Sportico verilerine dayandırılan aynı değerlendirmede, büyük liglerdeki takımların ortalama değerlemelerinin 2020-2025 döneminde yıllık bileşik yüzde 14 arttığı belirtiliyor.
Bu gelişmeler, spor kulüplerinin ekonomik gücünü değerlendirirken sahip oldukları veya uzun süreli kullanım hakkıyla işlettikleri tesislerin de hesaba katılması gerektiğini gösteriyor.
Avrupa ve Kuzey Amerika'daki yeni nesil stadyumlarda loca, restoran, müze, mağaza, otopark ve etkinlik alanları mimari projenin başlangıcından itibaren planlanıyor. Konserler, fuarlar, kongreler ve kurumsal organizasyonlar için oluşturulan alanlar, maç takviminden bağımsız gelir kaynakları sağlıyor.
Fenerbahçe'nin Maltepe projesi de bu anlayışla ele alınmalı. Aksi durumda kulüp, yüksek yatırım maliyetli bir tesise sahip olsa bile bakım, enerji, personel ve işletme giderleriyle karşı karşıya kalabilir.
Türkiye'de kulüplerin borçlanma sınırı ve 49 yıllık kullanım hakkı
Türkiye'de spor kulüplerinin finansman imkanları mevzuatla belirli sınırlar içerisinde tutuluyor.
7405 sayılı Spor Kulüpleri ve Spor Federasyonları Kanunu'nun 20'nci maddesi kapsamında kulüplerin borçlanmasına ilişkin sınırlamalar bulunuyor. Buna göre belirli koşullar çerçevesinde önceki yıl brüt gelirleri üzerinden borçlanma sınırları uygulanıyor.
Böylesine büyük ölçekli bir stadyum yatırımının yalnızca kulübün kendi kaynaklarıyla veya borçlanmayla gerçekleştirilmesi oldukça güç.
Ancak aynı kanunun 10'uncu maddesinin dördüncü fıkrasında düzenlenen 49 yıla kadar irtifak hakkı tesisi, farklı bir yatırım modelinin önünü açıyor. Gençlik ve Spor Bakanlığı, mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan taşınmazlar üzerinde spor anonim şirketleri lehine uzun süreli irtifak hakkı tesis edebiliyor.
Bu model, kulüplerin büyük miktarda arsa satın alma maliyetine katlanmadan uzun vadeli kullanım ve işletme hakkı üzerinden yatırım geliştirmesine imkan tanıyor.
Gayrimenkul yatırımcılığı açısından bakıldığında 49 yıllık süre, projenin finansal fizibilitesinin hazırlanması ve yatırımın geri dönüşünün hesaplanması için geniş bir dönem sunuyor.
Burada asıl konu, tahsis edilen arazinin hangi şartlarla kullanılacağı, kulübün hangi ticari faaliyetleri gerçekleştirebileceği ve elde edilen gelirin nasıl paylaşılacağıdır.
49 yıllık stadyum işletmesinde hangi gelir modelleri kurulabilir?
Yeni stadyumun ekonomik başarısı, futbol karşılaşmalarından elde edilecek gelirle sınırlı tutulmamalı.
Stadyum içerisinde ve çevresinde oluşturulabilecek ticari alanlar, projenin gelir çeşitliliğini artırabilir.
Stadyum isim hakkı anlaşmaları, VIP loca kiralamaları, restoran ve kafeler, Fenerbahçe ürünlerinin satıldığı mağazalar, müze ve ziyaretçi alanları, otopark işletmesi ve konser organizasyonları bu modelin temel gelir kalemleri arasında yer alabilir.
Bunun yanında uygun imar ve kullanım koşulları sağlanabilirse kongre merkezleri, etkinlik salonları ve farklı ticari birimler de projeye dahil edilebilir.
Bu gelirlerin düzenli hale gelmesi, kulübün finansal yapısını doğrudan etkileyebilir. Üstelik 7405 sayılı Kanun'daki borçlanma sınırlarının önceki yılın brüt gelirleriyle bağlantılı olması, sürdürülebilir gelir artışını finansman kapasitesi bakımından da anlamlı hale getiriyor.
Ancak bu noktada gelir tahminlerinin gerçekçi olması gerekiyor. Bir stadyumun kapasitesinin 75 bin kişi olması, her etkinlikte bu kapasitenin dolacağı anlamına gelmiyor. Yatırımın başarısı, doluluk oranları ve işletme giderleri birlikte değerlendirilerek ölçülmeli.
Projenin kaderini mimari değil, fizibilite belirleyecek
Bana göre Fenerbahçe'nin yeni stadyum projesinde en fazla üzerinde durulması gereken konu, inşaat başlamadan önce hazırlanacak gayrimenkul geliştirme ve işletme modelidir.
Büyük ölçekli projelerde mimari tasarım kadar kullanım senaryoları da yatırımın geleceğini belirler. Stadyumun hangi günlerde, hangi etkinliklerle ve hangi gelir modeliyle çalışacağı daha proje aşamasında netleştirilmelidir.
Bu nedenle yapı ruhsatı ve uygulama projeleri öncesinde kapsamlı bir fizibilite etüdü ile en etkin ve verimli kullanım analizi hazırlanmalıdır.
Projenin yatırım maliyeti, tahmini kira gelirleri, işletme giderleri, bakım ve yenileme bütçesi, ticari alanların kiralanabilirliği ve yatırımın geri dönüş süresi birlikte hesaplanmalıdır.
Galatasaray'ın mevcut stadyumunda yaşanan işletme ve gelir tartışmaları da bu açıdan değerlendirilmesi gereken örnekler arasında bulunuyor. Büyük bir tesis inşa etmek, tek başına ekonomik başarı sağlamıyor.
Fenerbahçe'nin yeni stadı için gayrimenkul geliştirme, değerleme, finansman ve profesyonel tesis yönetimi alanlarında uzman ekiplerin daha ilk aşamada projeye dahil edilmesi gerekiyor. Yanlış planlanmış bir ticari alanı sonradan değiştirmek, başlangıçta doğru tasarlamaktan çok daha maliyetli olabilir.
Maltepe'nin konumu avantaj, kıyı mevzuatı belirleyici olacak
Stadyumun Maltepe sahilinde planlanması, projenin geleceği açısından ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konu.
İstanbul'un Anadolu Yakası'nda ulaşım bağlantıları ve nüfus yoğunluğu bakımından önemli bir bölgede yer alan Maltepe, spor organizasyonlarının yanı sıra konser, fuar ve farklı etkinlikler için de potansiyel taşıyor.
Ancak kıyı alanlarında gerçekleştirilecek yatırımların imar ve kullanım koşulları özel mevzuata tabi.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Şehir Planlama kayıtlarında yer alan bilgilere göre Küçükyalı Sahil Dolgu Alanı, 8 Şubat 1991 onaylı 1/5000 ölçekli nazım imar planına dayanıyor. 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki son düzenleme ise 12 Aralık 2024 tarihli ve 1698 sayılı Meclis kararıyla yapılmış durumda.
3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamındaki düzenlemeler, bu alanda hangi yapıların ve ticari kullanımların gerçekleştirilebileceğini belirleyecek.
Dolayısıyla stadyumun çevresinde oluşturulması düşünülen ticari alanlar, restoranlar, sosyal donatılar ve diğer gelir getirici birimler imar mevzuatıyla birlikte değerlendirilmek zorunda.
Maltepe'nin konumu önemli bir avantaj sunabilir. Ancak bu avantajın ekonomik değere dönüşmesi, ulaşım planlaması ve izin verilen kullanım türleriyle doğrudan bağlantılı.
İnşaat riskini kamu, işletme riskini kulüp mü üstlenecek?
Türkiye'nin EURO 2032 hazırlıkları kapsamında stadyum yatırımları ve mevcut tesislerin yenilenmesi de gündemde.
Türkiye Futbol Federasyonu ile UEFA arasında 16 Nisan 2026 tarihinde gerçekleştirilen stadyum koordinasyon toplantısında yeni Ankara Stadyumu ve Atatürk Olimpiyat Stadyumu'nun yenilenmesi gibi konular ele alındı.
Fenerbahçe'ye sunulan Maltepe modeli de bu çerçevede değerlendirildiğinde yatırımın finansmanı, inşaat sorumluluğu, tahsis koşulları ve işletme yetkilerinin açıkça belirlenmesi gerekiyor.
Çünkü inşaat sürecindeki maliyet ve zaman riskleriyle 49 yıl boyunca devam edecek işletme riskleri birbirinden farklıdır.
İnşaat tamamlandığında ortaya çıkan maliyet bir kez hesaplanabilir. Ancak sonraki yıllarda doluluk oranları, etkinlik organizasyonları, kiracıların devamlılığı, bakım giderleri ve enerji maliyetleri kulübün karşısına çıkmaya devam eder.
Bu nedenle Fenerbahçe'nin profesyonel bir stadyum işletme şirketi veya bu alanda deneyimli bir yönetim kadrosu oluşturması düşünülebilir.
Kulüp yönetiminin futbol operasyonlarıyla gayrimenkul işletmesini birbirinden ayırması, finansal performansın daha şeffaf takip edilmesini de sağlayabilir.
Kadıköy'deki mevcut stat alanı nasıl değerlendirilecek?
Yeni stadyum projesinin bir diğer önemli boyutu da Şükrü Saracoğlu Stadyumu'nun bulunduğu alanın geleceği.
Kadıköy'ün merkezinde bulunan bu alanın yeni stadyumun faaliyete geçmesiyle nasıl değerlendirileceği, İstanbul şehir planlaması açısından ayrı bir tartışma konusu.
Stadyumun taşınmasının ardından mevcut alanın millet bahçesi veya farklı bir kamusal kullanım için değerlendirilmesi gündeme gelebilir. Böyle bir dönüşüm, Kadıköy'e yeni bir açık alan kazandırabilir.
Ancak mevcut stadın geleceği konusunda kararın kulübün yetkili organlarınca verilmesi gerekiyor. Divan Kurulu Başkanı Şekip Mosturoğlu da genel kurulun izni olmadan Kadıköy'deki stadın kulüpte kalacağını ifade etmişti.
Burada arazi mülkiyeti, imar hakları, kamusal kullanım ve kulübün ekonomik menfaatleri birlikte değerlendirilmelidir.
Kadıköy'deki mevcut alanın geleceği, yeni Maltepe projesinin finansal ve stratejik planlamasından bağımsız düşünülemez.
Spor gayrimenkulünde yeni yatırım dönemi başlıyor
Fenerbahçe'nin 75 bin kişilik yeni stadyum projesi, Türkiye'de spor tesislerinin geleceği açısından yeni bir tartışmayı beraberinde getiriyor.
Artık stadyum yatırımlarını yalnızca inşaat maliyeti, tribün kapasitesi ve mimari tasarım üzerinden değerlendirmek yeterli değil. Bu tesislerin uzun vadeli işletme modeli, ticari alanların verimliliği ve sürdürülebilir gelir potansiyeli de yatırım kararının merkezinde yer almalı.
49 yıllık irtifak hakkı modeli, spor kulüplerine uzun vadeli gayrimenkul işletmeciliği açısından yeni imkanlar sunabilir. Ancak bu imkanın ekonomik başarıya dönüşmesi için doğru fizibilite, güçlü bir işletme modeli ve şeffaf finansal yönetim gerekiyor.
Fenerbahçe'nin önündeki asıl sınav, 75 bin kişilik bir stadyum inşa etmek olmayacak.
Asıl sınav, bu stadyumu 49 yıl boyunca yaşayan, ticari değerini koruyan, kendi giderlerini karşılayan ve kulübüne düzenli gelir sağlayan bir gayrimenkul varlığına dönüştürmek olacak.
Çünkü geleceğin spor ekonomisinde kazanan, en büyük stadı yapan kulüp değil, sahip olduğu tesisi en verimli şekilde işleten kulüp olacak.
