Bir konutun ilan fiyatının 11 Mart 2026’da 5 milyon 999 bin TL’den, kısa süre içerisinde 7 milyon 500 bin TL’ye çıkarılması, fiyat artışlarının yalnızca enflasyonla açıklanamayacağını gösteriyor. Söz konusu değişim yaklaşık %25’lik bir artışa işaret ediyor.

Uzmanlara göre konut sahiplerinin fiyat belirlerken enflasyonun yanı sıra gelecekte fiyatların daha da yükseleceği beklentisi, evin yerine konulma maliyeti ve psikolojik faktörler de etkili oluyor.

Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde “Bugün satarsam yarın aynı evi alamam” düşüncesi, satıcıların fiyatlarını aşağı çekmek yerine artırmasına neden olabiliyor.

Ancak ilan fiyatı ile gerçek satış fiyatı aynı şey değil. Bir evin yüksek fiyattan ilana konulması, o fiyata alıcı bulunduğu anlamına gelmiyor.

Gayrimenkul piyasasında asıl belirleyici ise ilan fiyatından çok gerçekleşen satış fiyatları ve alıcının ödeme gücü oluyor.

Peki sizce satılmayan bir evin fiyatının sürekli artırılmasının nedeni enflasyon mu, yoksa satıcının fiyat beklentisi mi?

Ev mi değerleniyor, beklenti mi?

Türkiye'de yüksek enflasyon ortamında gayrimenkul sahiplerinin fiyatlarını artırması anlaşılabilir ekonomik gerekçelere sahip olabilir.

Ancak her fiyat artışını enflasyonla açıklamak mümkün değildir.

Ağustos 2026 itibarıyla yıllık TÜFE %31,51 seviyesinde.

Buna karşılık konut fiyatlarındaki değişim bölgesel ve dönemsel olarak farklılaşıyor. TCMB'nin Konut Fiyat Endeksi de konut fiyatlarını ayrı bir gösterge olarak izliyor.

Dolayısıyla bir evin birkaç hafta içinde yüzde 20-25 oranında zamlanması görüldüğünde şu üç sorunun birbirinden ayrılması gerekiyor:

1. Konutun gerçek piyasa değeri ne kadar arttı?

2. Enflasyon ve maliyetler ne kadar etkiledi?

3. Satıcının beklentisi ve psikolojik fiyat algısı ne kadar etkili oldu?

Görseldeki örnekte 5 milyon 999 bin TL'den 7 milyon 500 bin TL'ye çıkan fiyatın yaklaşık yüzde 25 yükselmesi, genel tüketici enflasyonuyla tek başına açıklanabilecek bir değişim değil. Mart ayındaki aylık TÜFE %1,94, Nisan ayındaki aylık TÜFE ise %4,18 olarak gerçekleşti.

Bu nedenle burada enflasyonun yanında satıcının gelecekteki fiyat beklentisi, konutun yerine koyma maliyeti, bölgesel arz-talep dengesi ve davranışsal faktörlerin de araştırılması gerekiyor.

Gayrimenkul piyasasının asıl sorusu belki de artık şu:

“Bu ev kaç para?” değil, “Bu fiyattan gerçekten kaç ev satılıyor?”

Çünkü ilan fiyatı beklentiyi, gerçekleşen satış fiyatı ise piyasayı gösterir.

Bu ayrım yapılmadığında satılmayan evler bile piyasada yeni fiyatların referansı haline gelebilir.