Birkaç tıkla, ücretsiz ve anında bir fiyat tahmini almak kuşkusuz büyük kolaylık. Peki, bu sitelerin verdiği değerler ne kadar gerçeği yansıtıyor? Uzmanlar, bu dijital rehberlerin bir "başlangıç noktası" olduğunu, ancak kesin bir hüküm vermekten uzak olduğu konusunda uyarıyor.
Makine Öğrenmesi ve Büyük Veri Nasıl Çalışıyor?
Bu platformlar, değerleme yapabilmek için Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürlüğü (GDGM), Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) ve ilan sitelerinden sağlanan devasa veri kümelerini kullanır. "Makine öğrenmesi" adı verilen yapay zeka algoritmaları, bu verileri analiz ederek fiyat tahminleri oluşturur. Temel olarak baktıkları kriterler şunlardır:
Konum: Mahalle, cadde, sokak düzeyinde coğrafi veriler.
Fiziksel Özellikler: Metrekare, oda sayısı, bina yaşı, kat sayısı, varlığı (asansör, kapalı otopark gibi).
Geçmiş Satış Verileri: O bölgede ve benzer özelliklerdeki dairelerde gerçekleşen önceki satış fiyatları.
Pazar Trendleri: İlçe veya şehir bazındaki genel fiyat artış/azalış eğilimleri.
Doğruluk Payı Nedir? Eksikleri Neler?
Bu sistemler, geniş veri setleri üzerinden genel bir trend görmek için oldukça başarılıdır. Örneğin, bir dairenin 500.000 TL ile 600.000 TL arasında bir değerde olabileceğini söylemekte isabetli olabilirler. Ancak, gerçek piyasa değerini etkileyen ve algoritmaların yakalayamadığı birçok kritik unsur vardır:
1. Evin Gerçek Durumu ve Manzarası: Algoritma, dairenin içindeki tadilatın kalitesini, bakım durumunu, manzarasının güzelliğini veya önünün bir binayla kapanık olmasını bilemez. Üst düzey bir mutfak ya da lüks bir banyo, değeri önemli ölçüde artırabilir.
2. Komşuluk ve Çevre Faktörleri: Siteler, binanın hemen arka sokağındaki gürültüyü, komşuların profili gibi sosyal dinamikleri ölçemez.
3. Arz-Talep Dengesi: O an için o mahallede benzer evlerin az veya çok olması (arz-talep dengesi) fiyatları anında etkiler. Bu dinamikler, günlük olarak değişebilir.
4. Gizli Kusurlar: Tavada oluşan bir çatlak, nem problemi veya tesisattaki sorunlar gibi gizli kusurlar, değeri düşürür ancak veri tabanlarında yer almaz.
5. Öznel ve Duygusal Faktörler: Emlak değerlemesi sadece sayısal verilerle değil, deneyim, sezgi ve piyasa bilgisiyle yapılan bir sanattır. Örneğin, bir müteahhittin o bölgede yeni bir proje başlatacak olması gibi henüz kamuoyuna yansımamış bilgiler, bir emlakçının bilebileceği ancak algoritmanın bilemeyeceği şeylerdir.
Emlakçılar ve Değerleme Uzmanları Ne Diyor?
Deneyimli emlak danışmanları ve sertifikalı değerleme uzmanları, bu siteleri kullanmanın faydalı olduğunu ancak mutlak doğru kabul edilmemesi gerektiğini vurguluyor. Görüşleri şu yönde:
"Bu siteler, müşterilerin fikir sahibi olması için iyi bir başlangıç noktası. Ancak, 'Bu site 800.000 TL dedi, o halde benim evim kesin bu kadar eder' demek büyük hata olur. Gerçek değer, evin içine girip, her detayını inceledikten, mahallenin dinamiklerini anlattıktan ve o anki piyasa koşullarını değerlendirdikten sonra ortaya çıkar. Dijital tahminler, bizim sahada yaptığımız değerlemelerin yerini asla alamaz."
Sonuç: Nasıl Bir Yol İzlenmeli?
İnternet tabanlı değerleme siteleri, emlak piyasasına şeffaflık getirmesi ve kullanıcıları ilk adımda bilgilendirmesi açısından değerli araçlardır. Ancak, nihai ve güvenilir bir değerleme için:
Dijital tahminleri bir referans aralığı olarak kullanın.
En az 3 farklı deneyimli ve bölgeyi iyi bilen emlak danışmanından ücretsiz değerleme talep edin.
Eğer konu banka kredisi veya resmi bir işlem ise, mutlaka sertifikalı bir gayrimenkul değerleme uzmanına başvurun.
Unutmayın, bir ev almak veya satmak, hayattaki en önemli finansal kararlardan biridir. Bu kararda, bir algoritmanın soğuk hesabından ziyade, sahada edinilmiş tecrübe ve birebir yapılan değerlendirmeler her zaman daha belirleyici olacaktır.