Daire, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrasında ön alım davası açılabileceğini belirtirken; satış anında sessiz kalan paydaşın sonradan bu hakkı ileri sürmesinin bazı durumlarda dürüstlük kuralına aykırı olabileceğini vurguladı.
Karar, özellikle miras yoluyla ya da ortak satın alma sonucu çok hissedarlı hale gelen taşınmazlarda yaşanabilecek uyuşmazlıklar bakımından emsal niteliği taşıyor.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir, Ne Zaman Doğar?
Kamuoyunda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkı, paylı mülkiyette hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan kanuni bir haktır.
Yargıtay kararında şu hususlar hatırlatıldı:
Ön alım hakkı kanundan doğar.
Mülkiyet hakkına getirilen özel hukuk niteliğinde bir sınırlamadır.
Paydaş, diğer bir paydaşın payını üçüncü kişiye devretmesi halinde, yasal süresi içinde dava açarak bu hakkını kullanabilir.
Uyuşmazlığın Arka Planı: Fiili Taksim Tartışması
Somut olayda, ortak tapulu bir tarlada paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye sattı. Diğer paydaş ise satışın ardından ön alım hakkına dayanarak dava açtı.
Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu; herkesin kendi bölümünü belirli sınırlar içinde kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı kabul ederek davayı reddetti.
Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne geldi. Dosyada yer alan bilirkişi raporunda:
Tarlanın boş olduğu, Üzerinde ekim yapılmadığı, Paydaşlar arasında sınır çizgileriyle ayrılmış fiili bir kullanım bulunmadığı tespit edildi.
Bu bulgular, fiili taksim iddiasını zayıflattı.
Yargıtay’ın Değerlendirmesi: Dürüstlük Kuralı Ölçütü
Daire, kararında iki temel ilkeye dikkat çekti:
1️⃣ Fiili Taksim Yoksa Ön Alım Hakkı Kullanılabilir
Eğer taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmemişse ve herkes belirli bir kısmı münhasıran kullanmıyorsa, ön alım hakkının kural olarak kullanılabileceği ifade edildi.
2️⃣ Sessiz Kalıp Sonradan Hak Talebi Dürüstlük Kuralına Aykırı Olabilir
Buna karşılık, eğer taşınmaz fiilen bölünmüş ve paydaşlar kendi bölümlerini uzun süredir ayrı ayrı kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen bir paydaşın daha sonra ön alım hakkına dayanması Türk Medeni Kanunu’ndaki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.
Yargıtay, somut olayda fiili taksim bulunmadığı sonucuna vararak, ön alım hakkının ve diğer koşulların yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirtti ve yerel mahkeme kararını bozdu.
Kararın Olası Etkileri Bu kararın uygulamada doğurabileceği sonuçlar şöyle değerlendiriliyor:
Çok hissedarlı tarla ve arsalarda açılan ön alım davalarında fiili taksim olgusunun daha ayrıntılı inceleneceği,
Bilirkişi raporlarının belirleyici rol oynayacağı,
Satış anındaki davranışların (itiraz, sessizlik, muvafakat) dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirileceği,
Paydaşların satış işlemleri sırasında hak kaybı yaşamamak için daha dikkatli hareket edeceği.
Uzmanlara göre karar, ön alım hakkının mutlak bir hak olmadığını; somut olayın özelliklerine ve tarafların davranışlarına göre sınırlandırılabileceğini ortaya koyuyor.
