Konuyu değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bahsi geçen düzenlemelerin gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye hareket getirmesinin kaçınılmaz olduğunu ve şeffaf bir gayrimenkul piyasası ve adaletli vergi gelirlerinin oluşumuna destek olacağını açıkladı.

Uygulamada olmayan bir mülkü elinde 5 yıldan fazla tutan kişiden de değer artış vergisi alınmasının konuşulduğunu vurgulayan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Başka bir alternatifte gayrimenkulün elde tutulan yıl sayısına göre kademeli vergi oranları uygulanması. Vergi önemli bir konu, kalkınmamızın en önemli anahtarı vergi ama bu konuda şeffaf, adil ve sürdürülebilir bir sistem de olmak önemli.” dedi.

Yazıcı, taşınmazlarla ilgili vergi düzenlemeleriyle ilgili önemli açıklamalarda bulundu:

Mülklerin vergiye esas matrah değerinin piyasa değeri üzerinden olması şarttır

“Ülkemizde mülklerin alım ve satımında harca esas matrah değeri şu anda genellikle emlak vergi beyan değerleri kullanılıyor. Vergi hem alıcı ve hem satıcıdan alınıyor ve beyan değerinin tarafların her biri için %2’si, toplamda %4. Rakam çok yüksek haliyle taraflar değeri piyasa değerinde değil de emlak beyan değerinden göstererek bu vergiyi azaltmaya çalışıyorlar. Ama işin yanlışlığı burada başlasa da burada bitmiyor.  Eğer uzun vadede işleyen şeffaf ve adil vergi düzeni sağlayan bir sistem kurmak istiyorsak mülklerin vergiye esas matrah değerinin piyasa değeri üzerinden olması şarttır. Ama alınacak verginin de % 0.8 gibi bir rakama inmesi gerekli olup tek taraftan alınması ve diğer tarafında aynı oranda sorumlu tutulması önemlidir.

Vatandaşta ciddi endişelere ve sonuçlara neden olacaktır

Zaten hesaplarımız bu oranla diğer türlü alınan vergisin %4 oranın birbirine denk olduğunu göstermektedir. Ayrıca ileride değer artış vergisi de alınması isteniyorsa o zamanda enflasyon veya fiyat endeksi gelişmesinden arındırılmış rakamın hesaplanarak aradaki çıkan değer artışından vergi alınmalıdır. Ancak bunun yapılabilmesi için önceki dönemlerde beyan edilmiş değerlerin yanlışlığından piyasa sistemini arındırmak, sağlıklı piyasa veri tabanı oluşturmak gereklidir.  Aksi durumda bu vergiler vatandaşta ciddi endişelere ve sonuçlara neden olacaktır. Örneğin  önümüzdeki 1 veya 2 sene içinde Son 5 yıl içinde tapuda işlem yapmış ve mülkü halen elinde tutan herkes (kişi, şirket, fark etmeksizin) değer beyanlarını düzeltmek üzere bir kerelik tapuda “Piyasa değerine mülkü getirme”  imkana sahip olmalıdır. Bu işleme diyelim ki bir isim verdik ve adı  “Değer Barışı Beyanı veya Değer Barışı Düzeltmesi oldu” oldu. Yeni Değer tespiti yaptırarak tapuya bu değeri işleten bireyler birkaç sene sonra mülklerini satmayı istediklerinde vergiye konu fark hesaplarını güncellenmiş değerle arasındaki farkla yapılabilir. Ayrıca değer barışı beyanı düzeltmesi  sırasında devlet düzeltmeden vergi alarak kazanabilir. Gayrimenkul ve bunlara bağlı hakların değerinin şeffaflığı ve güvenilirliği konusunda büyük bir adım kısa sürede atılabilir.

Tek mülkü olan ya kendi barınıyordur ya da birini barındırıyordur

Ancak konut olarak tek mülkü olanlar konusunda özel durumlar göz önüne alınmalıdır. Çünkü her zaman aklımızda tutmalıyız ki barınmak için alınan evin ihtiyaçtır.  Tek mülkü olan ya kendi barınıyordur ya da birini barındırıyordur. Üstelik 50 milyon TL eden tek mülkünüzde olabilir 10 milyon TL eden de, bu durumda bu iki kişi vergi sistemi gözünde eşit mi olmalıdır? Vergide adalet en önemli konu ise bu durumda toplam değeri belirlemek ve bu rakamın üstünde konutu olanlara konut sayısına bakılmaksızın vergiye tabi tutmak doğru değil midir ?

Burada bir diğer konu mülkü 5 sene elinizde tuttuğunuzda değer artış vergisi vermiyor olmanızdır. Bu da kaldırılmak istenen bir husustur ve çok ciddi bir değişikliktir. Diyelim bir mülk sahibisiniz ve tasarruf yaparak başka bir mülk almak istiyorsunuz. Bu mülkü alırken de hali hazırda oturduğunuz eski evinizi satmanız gerekiyor çünkü oradan gelecek parayı da yeni evin alımında kullanacaksınız.  Eski evi sattığınızda değer artışında vergi vereceksiniz ve elinize geçecek para düşecek. Böyle bir durumda hali hazırda az olan ülkemizdeki tasarruf yapma isteği daha da azalacaktır. Evi büyütürken doğacak vergiyi vermek yerine küçük evde oturup vergi vermeyip onu harcamak isteyen çok kişi olacaktır. Bu durumda yine değere dönüp toplamda değeri belli bir rakamın altında olan ev sahiplerinden vergi alınmaması daha doğru olmaz mı?

Gayrimenkul fiyatları bundan negatif etkilenecektir

O yüzden kanun yapıcılar konu ile ilgili  sivil toplum kuruluşları ve yatırımcı vatandaş bakış açısı araştırılıp uzun uzadıya tartışıp yorumlamadan, sonuçlarını güzelce simüle etmeden bu tür kararları alması piyasayı çok yanlış yerlere götürebilir. Aşırı vergilendirme yüzünden gayrimenkul yatırım enstrümanı olmaktan çıkar, inşaat şirketleri üretim yapmaz, yapı stoku hızla eskir o yüzden de barınmaya yönelik başka  başka sıkıntılar yaşamaya başlarız. Bu düzenlemelerin iyi tarafları da olacaktır;  gayrimenkul fiyatları gayrimenkul eskisi kadar yatırım aracı olamayacağından bundan negatif etkilenecektir.  Aslında bu yatırım için ince bir sırat köprüsüdür. Dengeleri şaşırtmak herkesi aşağı düşürebilir.

Ticari Gayrimenkulde Fiyat Artışı Devam Ediyor Ticari Gayrimenkulde Fiyat Artışı Devam Ediyor

“Doğru modellenmezse toplumsal huzursuzluğa neden olması kaçınılmazdır”

Bahsi geçen düzenlemelerin gayrimenkul sektörüne ve ekonomiye hareket getirmesi kaçınılmazdır. Aynı zamanda şeffaf bir gayrimenkul piyasası ve adaletli vergi gelirleri oluşumuna destek olacaktır. Sistemin tüm bileşenleri ile kurgusunun doğru yapılması gereklidir. Ancak tüm bileşenleri etraflıca kurgulanarak doğru modellenmezse toplumsal huzursuzluğa neden olması kaçınılmazdır.”

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK)  tarafından finans kurumlarına,  “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 25 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir.  EVA  Değerleme,   2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise  Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması";  2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.

Editör: Kadir Özel