Bir ülkede yaşayıp başka bir ülkede parasını tutan, üçüncü bir ülkeden oturum alan, çocuklarını dördüncü bir ülkede okutan insanların sayısı artıyor. Yani küresel servet artık yalnızca gayrimenkul değil; güvenlik, hukuk, hareket kabiliyeti ve seçenek satın alıyor.

Aradan birkaç gün geçti ve Körfez tam da konuştuğumuz şeyin sınavını vermeye başladı.

Suudi Arabistan’ın Hürmüz Boğazı’nı kullanmadan petrolü Kızıldeniz’e ulaştırmasını sağlayan East–West boru hattı saldırıya uğradı. Hat 22 Eylül’de yeniden çalışmaya başladı ancak düşük kapasitede. Reuters’ın görüştüğü kaynaklara göre tam kapasiteye dönmesi haftalar alabilir. Aynı dönemde Hürmüz’deki ticari gemi trafiği de savaş öncesi seviyelerin çok altında kalmaya devam ediyor.

Bunlar ilk bakışta enerji piyasasının konusu gibi görünebilir. Oysa gayrimenkulle doğrudan ilişkili.

Çünkü bir ülkeyi dünyanın varlıklı insanları için cazip hale getiren şey yalnızca güzel konutlar, vergi avantajı ya da yüksek kira getirisi değildir. Asıl mesele, sistemin çalışmaya devam edeceğine duyulan güvendir.

İşte şimdi bu güven test ediliyor.

Dubai bunun en ilginç örneklerinden biri. Savaş Dubai gayrimenkulünü etkilemedi demek doğru olmaz.

Emaar’ın kurucusu Mohamed Alabbar, birkaç gün önce Reuters’a verdiği röportajda satışların hâlâ normal seviyelerin yaklaşık %50 altında olduğunu söyledi. Otellerindeki doluluk savaşın en yoğun döneminde %20–25’e kadar düşmüş, bugün ise yaklaşık %60’a toparlanmış durumda. Alabbar bu yıl Dubai gayrimenkul fiyatlarında ortalama %5 civarında bir düşüş beklediğini de söylüyor.

Bütün hikâye bundan ibaret olsaydı, “Körfez’in yükselişi jeopolitik riskle karşılaşınca durdu” diyebilirdik.

Ama durmadı.

Aynı Dubai’de yılın ilk yarısında tamamlanan gayrimenkul projesi sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %39 arttı. Tamamlanan projelerin yatırım değeri 30 milyar doların üzerine çıktı. DIFC’de kayıtlı aktif şirket sayısı 10 bini geçti; family business bağlantılı kuruluşların sayısı ise bir yılda %36 büyüdü. Dünyanın en büyük alternatif yatırım şirketlerinden Blackstone da savaş devam ederken Dubai’de yeniden ofis açmaya hazırlanıyor.

Dolayısıyla aynı anda iki farklı görüntüyle karşı karşıyayız.

Bir tarafta riskten ürken sermaye var. Bazı varlıklı yatırımcıların Dubai’de tuttukları varlıkların bir bölümünü Singapur, Hong Kong ve İsviçre’ye taşıdığına ilişkin somut örnekler görülüyor. Körfez’de yaşayanların alternatif oturum ve vatandaşlık seçeneklerine ilgisi de artıyor.

Ancak bu hareket henüz “Dubai’den kaçış” olarak okunmuyor. Daha çok risk dağıtma davranışına benziyor.

Diğer tarafta ise Körfez’e yatırım yapmaya devam eden sermaye var.

Katar bunun belki de en çarpıcı örneğini birkaç gün önce verdi. Qatar Investment Authority, ülke içindeki yatırımlarını yönetecek yeni bir yapı kuruyor. Hemen ardından J.P. Morgan Asset Management ile kamu ve özel piyasalara yönelik 20 milyar dolarlık stratejik yatırım ortaklığı açıkladı.

Ben burada önemli bir değişim görüyorum.

Körfez ülkelerinin cevabı artık yalnızca “Bölgemiz güvenlidir” demek değil. Zaten yaşananlardan sonra bunu söylemeleri çok daha zor.

Verdikleri cevap giderek başka bir sorunun etrafında şekilleniyor: “Risk var. Ama sistemimiz bu riski taşıyabilecek kadar güçlü mü?”

Bence gayrimenkul profesyonellerinin dikkat etmesi gereken yer tam da burası.

Çünkü biz yatırım kararını hâlâ çoğunlukla üç değişkenle okumaya alışığız: fiyat, kira getirisi ve değer artışı. Oysa büyük servetin karar tablosu bunlardan çok daha uzun.

Paramı istediğim zaman çıkarabilir miyim? Hukuk sistemi çalışmaya devam eder mi? Havaalanı kapanırsa ne olur? Çocuklarım güvende mi? Şirketimi oradan yönetmeye devam edebilir miyim? Sigorta maliyetim ne olur? Bir kriz çıkarsa ikinci üssüm neresi?

Ve bütün bunların sonunda şu soru gelir: Buradan gayrimenkul almak hâlâ mantıklı mı?

Bu yüzden gayrimenkul, küresel servet açısından çoğu zaman kararın başlangıcı değil, kararın sonucudur.

Geçen haftaki yazıda “Servet güvenilir bir işletim sisteminin peşinden gidiyor” demiştim. Bugün bu cümleye bir ek yapmak gerekiyor:

Bir işletim sisteminin ne kadar güvenilir olduğunu iyi zamanlarda değil, kriz geldiğinde anlarsınız.

Körfez şu anda tam olarak bunu yaşıyor ve henüz sonucu bilmiyoruz.

Dubai’nin güvenli liman algısı kalıcı olarak zarar mı görecek? Yoksa birkaç yıl sonra bugün yaşananları, bölgenin kurumlarını ve altyapısını daha da güçlendiren bir stres testi olarak mı hatırlayacağız?

Bunu bugünden kesin olarak söylemek doğru değil. Ancak bir şey şimdiden değişti: Küresel servetin Körfez’e bakarken fiyatladığı risk yükseldi.

Dünyanın varlıklı aileleri de bunun karşılığında Körfez’i tamamen terk etmek yerine ikinci, üçüncü ve hatta dördüncü coğrafi seçeneklerini güçlendirmeye başladı.

Serinin bir sonraki yazısında tam olarak buna bakacağım: Körfez’de yaşayan ya da yatırım yapan servet B planını nerede kuruyor?

İsviçre mi? Singapur mu? Avrupa mı? Yoksa gayrimenkul dünyasının pek konuşmadığı başka merkezler mi?

Çünkü artık asıl sorumuz şu değil:

“Hangi ülkede ev fiyatları yükselecek?”

Asıl soru şu:

“Dünya serveti kendine nerede seçenek yaratıyor?”

Haber Kaynağı: Belgin BENEK