Son yıllarda özellikle büyük sitelerde ve rezidans projelerinde sıkça karşılaşılan bir uygulama, hem kat maliklerini hem de emlak sektörünü karşı karşıya getiriyor. Bazı site yönetimleri tarafından kat maliklerine yapılan duyurularda, “Sitemizin yetkili emlak firması … firmasıdır. Satış ve kiralama işlemlerinde yalnızca bu firma ile çalışılması gerekmektedir” ifadelerine yer veriliyor.

Uygulamanın arka planında ise çoğu zaman site yönetimleri ile belirli emlak firmaları arasında yapılan toplu ödeme, satış başına komisyon, kiralama başına bedel ya da “bağış” adı altında düzenlenen mali anlaşmalar bulunuyor.

Ancak hukuki açıdan bakıldığında, bu tür duyuruların ve uygulamaların hiçbir yasal dayanağı bulunmuyor.

Mülkiyet Hakkı Kısıtlanamaz

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve ilgili mevzuat çerçevesinde, bir taşınmazın satışı, kiralanması veya devri tamamen malikinin tasarrufundadır. Kat malikleri, diledikleri emlak firmasıyla ya da hiçbir aracı kullanmadan kendi taşınmazlarıyla ilgili işlem yapma hakkına sahiptir.

Site yönetimlerinin, kat maliklerinin bu tasarruf hakkını sınırlandırması ya da yönlendirmesi hukuken mümkün değildir. Bu durum, mülkiyet hakkının açık bir ihlali anlamına gelir.

Site Yönetimleri Yetkili Emlak Dayatamaz

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yönetimlerinin yetkileri; ortak alanların yönetimi, bakım-onarım faaliyetleri, güvenlik ve aidat düzenlemeleriyle sınırlıdır.

Kat maliklerinin bireysel mülkiyetleri üzerinde site yönetimlerinin:

  • Yetkili emlak belirleme

  • Satış veya kiralama şartlarını dikte etme

  • Tek firma ile çalışmayı zorunlu kılma

gibi bir yetkisi bulunmamaktadır.

Bu nedenle “yetkili emlak firması” duyuruları hukuken geçersizdir ve bağlayıcılığı yoktur.

Caydırıcı Uygulamalar Hukuka Aykırı

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer sorun ise site yönetimlerinin diğer emlak firmalarına yönelik engelleyici tutumlarıdır. Bunlar arasında:

  • Güvenlik personelinin emlakçıyı siteye almaması

  • Noterden özel vekâletname istenmesi

  • Daire gösteriminin fiilen engellenmesi

  • Müşterilerin siteye girişinin kısıtlanması

gibi uygulamalar yer almaktadır.

Bu tür davranışlar yalnızca emlak firmalarının değil, doğrudan kat maliklerinin de haklarını ihlal eder ve site yönetimini hukuki sorumluluk altına sokar.

Borçlar Kanunu Açısından Büyük Risk: Üçüncü Kişinin Fiilini Taahhüt

Türk Borçlar Kanunu’nun 110. maddesi, üçüncü kişinin fiilini taahhüt eden kişinin doğabilecek zararlardan sorumlu olacağını açıkça düzenlemektedir.

Site yönetimi, kat maliklerinin rızası ve yetkilendirmesi olmadan:

  • “Bu sitedeki satış ve kiralamaları yalnızca X emlak firması yapacaktır”
    şeklinde bir taahhütte bulunursa,

ilerleyen süreçte söz konusu emlak firmasının yeterli satış veya kiralama yapamaması nedeniyle uğrayacağı zararlardan site yönetimi sorumlu tutulabilir.

Bu durum, halk arasında ifade edildiği şekliyle “Dimyata pirince giderken evdeki bulgurdan olmak” sonucunu doğurabilir.

Kat Malikleri Kurulunda Alınan Böyle Bir Karar Geçerli midir?

Bazı site yönetimleri bu uygulamayı meşrulaştırmak için konuyu kat malikleri kuruluna taşımakta ve çoğunluk kararı almaya çalışmaktadır. Ancak bu da hukuki sonucu değiştirmez.

Çünkü:

  • Kat malikleri kurulu, maliklerin bireysel mülkiyet haklarını sınırlandıran kararlar alamaz.

  • Her malik kendi taşınmazı üzerinde serbest tasarruf yetkisine sahiptir.

Dolayısıyla bu yönde alınan kararlar yok hükmündedir.

Konut Tesliminde İmzalanan Taahhütnameler Ne Anlama Geliyor?

Özellikle büyük inşaat firmaları, konut teslimi sırasında maliklerden “konutumu yalnızca … emlak firması aracılığıyla kiralayacağım/satacağım” şeklinde taahhütname imzalamalarını isteyebilmektedir.

Burada bilinmesi gereken önemli nokta şudur:

  • Bu taahhütnameyi imzalamamak, konut tesliminin yapılmasına engel değildir.

  • Malik, bu belgeyi imzalamaya zorlanamaz.

  • İmzalanmış olsa dahi, içeriği haksız şart niteliği taşıyabilir ve geçersiz sayılabilir.

Uygulamada bu yöntem, sitenin marka değeri ve fiyat kontrolü gerekçesiyle kullanılmaktadır; ancak hukuki bağlayıcılığı tartışmalıdır.

“Bağış” Adı Altında Alınan Bedeller Vergiye Tabi midir?

Site yönetimleri ile emlak firmaları arasındaki mali ilişkilerde sıkça “bağış” kavramı kullanılmaktadır. Ancak hukuken bağış, karşılıksız yapılan bir işlemdir.

Emlak firmasının site yönetimine ödediği bedel:

  • Site içinde faaliyet gösterebilmek

  • Rakip firmaların dışlanması

  • Fiili yetki sağlanması

amacıyla yapılıyorsa, bu ödeme bağış olarak kabul edilemez.

Dolayısıyla söz konusu bedeller:

  • Vergiye tabidir

  • Gelir olarak değerlendirilir

  • Vergisel denetim ve yaptırımlara konu olabilir

Sonuç: Alışılmış Olan Her Uygulama Hukuka Uygun Değildir

Bir uygulamanın yıllardır devam ediyor olması ya da sektör genelinde yaygın şekilde kullanılması, onun hukuka uygun olduğu anlamına gelmez.

Eğer sizin sitenizde de:

  • Yetkili emlak dayatması

  • Emlak firmalarına giriş engeli

  • Bağış adı altında alınan bedeller

gibi uygulamalar mevcutsa, ileride ciddi hukuki ve mali yaptırımlarla karşılaşmamak adına site yöneticilerinin uyarılması büyük önem taşımaktadır.

Unutulmamalıdır ki, site yönetimleri düzeni sağlamakla yükümlüdür; mülkiyet hakkını sınırlamakla değil.