Bu yönetmelik, uygulama imar planı değişiklikleriyle taşınmazlarda meydana gelen değer artışlarının büyük bir bölümünün kamuya aktarılmasını hedefliyor.
🏙 Yönetmeliğin Amacı ve Kapsamı
Yeni yönetmeliğin temel amacı, imar planı değişikliği sonucu taşınmaz değerinde oluşacak artışın %90’ının kamuya değer artış payı olarak aktarılmasını sağlamak ve bununla şehirlerin plansız büyümesinin ve keyfi imar değişikliklerinin önüne geçmek olarak açıklandı.
Yönetmelik, yalnızca uygulama imar planı değişikliklerine yönelik olup, üst ölçek (nazım) imar planlarındaki değişiklikleri kapsamaz. Ayrıca, plan değişikliğinin yürürlüğe girebilmesi için taşınmaz maliki olan tüm paydaşların başvurusu ve onayı şartı aranır.
📈 Değer Artış Payı Nasıl Hesaplanacak?
-
Değer artışı, plan değişikliği öncesi ve sonrası taşınmazın piyasa değeri arasındaki fark olarak belirlenir.
-
Bu farkın %90’ı kamuya aktarılır.
Değerleme işlemleri yetkili kuruluşlar tarafından yapılacak ve en az iki SPK lisanslı değerleme kuruluşunun raporları esas alınacak. Raporlar arasında büyük farklılık varsa üçüncü rapor istenebilecek. Bunların ortalaması üzerinden nihai artış tespiti yapılır.
💰 Ödeme Koşulları
Malikler, değer artış payını iki şekilde ödeyebilir:
-
Peşin ödeme: %10 indirim avantajı,
-
Taksitli ödeme: Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışı oranına göre güncellenir.
Ödeme tamamlanmadan imar değişikliğine ilişkin tapu işlemleri, satış, devretme ya da inşaat ruhsatı gibi işlemler yapılamaz — bu husus tapu siciline de şerh edilir.
📌 Hangi Plan Değişiklikleri Kapsama Giriyor?
Değer artış payı, aşağıdaki durumlarda uygulanacak:
-
Yoğunluk (emsal / yapı adedi / yükseklik) artışı,
-
Fonksiyon değişiklikleri (örneğin ticari veya karma kullanımlar),
-
Parsel bazlı yoğunluk veya kullanım değişiklikleri gibi taşınmazın değeri artan plan değişiklikleri.
Ancak bazı durumlar yönetmelik kapsamı dışında bırakıldı:
✔ Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları
✔ Riskli binalardaki belirli artışlar
✔ Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki taşınmazlar
✔ Fonksiyon değişikliği olmayan plan notu düzeltmeleri
✔ Geliştirme haklarının devri gibi bazı özel işlemler
… bunlardan pay alınmayacak.
📊 Uygulamanın Getireceği Etkiler
Yeni düzenleme ile birlikte;
🔹 İmar değişikliklerinden kaynaklanan büyük ölçekli rant artışlarının kamuya aktarılması hedefleniyor,
🔹 Specülatif (rant amaçlı) imar değişiklikleri sınırlanacak,
🔹 Belediyelerin ve devletin altyapı projeleri için daha güçlü finansal kaynaklara erişimi sağlanacak.
Bakanlık yetkilileri, bu uygulamanın şehir planlamasında adil ve dengeli bir değer paylaşımını garanti edeceğini vurguladı.
📍 Uygulama ve Geçiş Hükümleri
-
20 Şubat 2020’den önce başvuru numarası alınan plan değişikliği talepleri bu yönetmelik kapsamına girmeyecek.
-
Süreç ve değerleme işlemleri, elektronik ortamda izlenebilecek.
📌 Sonuç olarak, 2025 sonu itibarıyla yürürlüğe giren bu yönetmelik, imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının kamu yararına aktarılması konusunda önemli bir dönüm noktası oluşturuyor. Gayrimenkul sahipleri için yeni yükümlülükler getirirken, kamu kesimi için de yeni gelir kaynakları oluşturması bekleniyor.
