Emlak Haberleri Araştırma ekibinden Kadir Özel'in yaptığı habere göre Sulh ve icra hukuk mahkemelerinde görülen kira tespit ve kira tahliye davalarının, toplam dava sayısına oranının bir yılda yüzde 70 oranında arttığını gözlemlediklerini kaydeden Avukat Bilal Kayaer, genel davalar arasında da ilk sıralara yükseldiği ifade etti.

Zam için 5 Yıl Kriteri

Enflasyon ve kurun yükselmesinin aksine kira artış oranlarının düşük olması ve kira bedelinin enflasyon karşısında erimiş olması kiraya verenlerin yeni arayış içine girmesine sebebiyet verdiğini kaydeden Kayaer;

 Artan enflasyondan etkilenmek istemeyen kiraya verenler tarafından kira bedellerini kira sözleşmesindeki oranın üstünde artıramadıkları için kiracıları türlü bahanelerle kiralanan yerden çıkarmak istemektedirler.

Kira bedelini kira sözleşmesinin dışında günün mevcut ekonomik koşullarına göre artırım yapılabilmesi için kiracı en az 5 yıl boyunca kiralanan taşınmazda oturması gerekmektedir.

Bu şartları taşıyan ve kira bedelini istediği oranda yükseltemeyen kiraya verenler, kira tespit davası açarak kira bedelini enflasyon karşısında korunmasını mahkemeden talep ederek kira bedelini artırmaktadır.

Kira artırım davasının şartlarını taşımayan kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiracıya karşı türlü bahanelerle veya önceden kiracıdan aldıkları tahliye taahhütnamesine dayalı olarak tahliye davası açmaktadırlar.

Gayrimenkulde Proje Geliştirme ve Planlama Gayrimenkulde Proje Geliştirme ve Planlama

Kiraya verenler artan enflasyondan ve kurdan etkilenmemek için kira bedellerini kira artış oranı olan TÜFE oranın çok üstünde yükseltemedikleri için kiralanan taşınmazın tahliyesini veya kira bedelinin artırılmasını talep etmektedir. Bu nedenle bu davalarda önceki dönemlere oranla yüzde 70’lere varan artış bulunmaktadır.

Kira Tespit Davası

5 yılın sonunda kiraya veren tarafından kira bedelini tespit davası açılabileceğini belirten Kayaer, “Yani kira bedelini enflasyon artışına uygun şekilde artırımını isteyebilir. 5 yılı aşan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının bu kira artış davasına maruz kalmak istemiyorlarsa avukatlarından hukuki destek almaları gerekmektedir” dedi.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Adliyede görülen davalar arasında kiracı- ev sahibi arasındaki davaların ilk sıralarda yer aldığını söyleyen Kayaer, “Yukarıda sıraladığımız nedenlerle artan kira tespit ve tahliye davaları önceki dönemlere oranla ciddi anlamda artış göstermişti. Birçok ev sahibi hukuki destek almak suretiyle kira bedelini nasıl arttıracağını veya kiracısını nasıl evden çıkarabileceğini öğrenmeye çalışmaktadır” açıklamasını yaptı.

Kira Sözleşmesinde 2 Unsur

Avukat Kayaer, kiracılar ve ev sahipleri arasında en çok hangi problemle karşılaşıp dava açıldığına dair ise şu bilgileri verdi;

Kira sözleşmesi iki temel unsurdan oluşur. Bu unsurlar ücret ve kiralanın kullanma amacıyla kiracıya özgülenmesi. Bu nedenle en çok sorun ücret noktasında ortaya çıkıyor.

Ev sahipleri kira bedeline arttırmak için çeşitli yollara başvuruyor. Ev sahipleri genellikle iki farklı yoldan birinin tercih ediyor; Birincisi kira bedelinin bölge altından kaldığını düşünenler kiralama süresi 5 yılın üzerindeyse “kira tespit davası” açarak kira bedeline zam talep ediyor.

İkincisi ise kiraya veren çeşitli bahanelerle kiracıyı evden çıkarmak veya kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi doldu ise tahliye talep ederek yüksek fiyatla yeni bir kiracı bulma arayışına giriyor.

Taraflar Haklarını Nasıl Korur?

Tarafların haklarını koruyabilmeleri için gerekli unsurları anlatan Kayaer, “Öncelikle taraflar yazılı bir kira sözleşmesi yaparak açılan davalarda haklarını yazılı ve iki tarafın imzasını içeren bir belge ile garanti altına alacaktır.

Nitekim yazılı kira sözleşmesi bu tür ihtilafların çözümünde önemli bir yer teşkil etmektedir. Kira ödemelerinin elden yapılması durumunda makbuz vb. imza içeren bir belge alınması yahut kira bedelinin banka yoluyla gönderilmesi halinde açıklama kısmına “Ocak 2022 Kira Ödemesi” benzeri açıklayıcı notlar düşülmesi ispat açısından taraflara kolaylık sağlayacaktır.”

Ev Sahipleri "Evimi Sattım Hemen Çık" Diyebilir mi?

Kiracıların en çok mustarip olduğu konuların başında gelen ‘evi sattım, evden çık’ söyleminin hukuki boyutundan söz eden Kayaer, “Evde kiracı varken evin satılması halinde yeni malik kira sözleşmesinin yeni tarafı haline gelir. Yeni ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması ancak belirli şartlar dâhilinde mümkündür.

Evin yeni sahibi kendisinin veya eşi, çocukları, anne babası ve kanunen bakmakla yükümlüğü olduğu diğer kişilerin kullanma zorunluluğu varsa evi satın aldıktan sonra 1 ay içerisinde durumu kiracıya yazılı şekilde bildirerek 6 sonra açacağı tahliye davası ile kiracıyı tahliye edebilir.

Veya önceki ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesinin bitiş tarihinde de kiracıyı çıkarabilir.  Yeni ev sahibi kiracıya 1 ay içinde evi boşalması için ihtar çektikten sonra kiracı 6 ay içinde evi boşalmazsa yeni ev sahibi tahliye davası açabilir.  

Eğer yeni ev sahibi 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmez ise yeni ev sahibi önceki ev sahibinin yapmış olduğu kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır” ifadelerini kullandı.