Bina ve sitelerde kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda detaylı şekilde açıklanan hususlardan olup tarafların hakları birçok madde ile düzenlenmiştir. Hatta Kanun, site aidatı ve sair giderlere o kadar önem vermektedir ki; aidat borcunu ödemeyen daire / ofis / dükkân sahibi, gerekli şartların oluşması halinde ilgili gayrimenkulün mülkiyetini dahi kaybedebilecektir.
Bu yazıda da kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı site ve binalarda aidatın nasıl belirleneceği, kiracıların durumu ve aidatların ödenmemesi halinde kimlerin hangi yollara başvurulabileceği işlenecektir. Aidatlar ana gayrimenkulün tahmini gider ve gelirlerine göre hesaplanacak olup bu konuda daha detaylı haberimizin devamını okuyarak bulacaksınız.
Binanın / sitenin bir yıllık yönetiminde gerçekleşecek tahmini gelir ve giderlerin;
Daire, ofis ve dükkân sahiplerine düşecek tahmini miktarların;
Aidattan ayrı olarak (genellikle demirbaş giderleri için) daire / ofis / dükkân sahiplerinin vermesi gereken avans tutarlarının
Gösterildiği bütçe planını ifade etmektedir. Bu projeyi yapmak kat malikleri kurulunun görevi olsa dahi eğer yapılmamışsa yöneticinin yapması zorunludur. Usulüne uygun hazırlanarak kesinleşen işletme projeleri (veya kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları) noterlikçe hazırlanmış bir borç senedi gibi güçlü olduğu için aşağıda açıklanacağı üzere icra süreçlerinde yönetimlere büyük avantajlar sağlayacaktır.
İşletme projesi hazırlanmadan aidatların doğru şekilde tespiti zor olduğundan site / binadaki maliklerden aidat toplanmasında birtakım hukuki zorluklar çıkacaktır. Aynı zamanda iyi hazırlanmış bir işletme projesi kat malikleri nezdinde şeffaflık ve güven sağlayacak olup aidat miktarına ilişkin tartışma çıkma ihtimalini asgariye indireceği için yönetimsel avantajlara da haizdir.
Site Aidatları Neye Göre Belirlenir?
Kanun düzenlemesine göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri (tapu senedinde gösterilen) arsa payları oranında sorumludur. Bu kapsamda
- Kapıcı / temizlik,
- Kaloriferci,
- Bahçıvan
- Bekçi / güvenlik
Giderlerinden herkes eşit oranda sorumludur. Dolayısıyla bir kişi kendi evinin daha küçük olduğunu ileri sürerek bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremeyecektir.
Kat malikleri;
- Ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle
- Ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve
- Yönetici aylığına ilişkin giderlere
- Arsa payları oranında katlanacaklardır.
Arsa payı; inşaatın tamamlandığı tarih itibariyle dairelerin / dükkânların / ofislerin sahip olduğu değerin tüm binanın değerine oranlanmasıyla hesaplanan ve tapu senedinde gösterilen değerdir. Bu doğrultuda dış cephe yalıtım için 100.000 TL’lik bir masraf yapılması gerektiğinde her kat maliki sahip olduğu arsa payına oranla bu masrafa katılacak olup örneğin 15/100 arsa payına sahip olan dükkân sahibi 15.000 TL, 9/100’lük arsa payına sahip olan daire sahibi ise 9.000 TL ödemekle mükellef olacaktır.
Sitelerde de aynı kural geçerli olup bloğun kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden bloktaki tüm kat malikleri, sitenin kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden ise sitedeki tüm kat malikleri sorumludur.
Ancak bu kuralların Yönetim Planı ile veya kat maliklerinin kendi aralarında farklı bir şekilde anlaşmasıyla değiştirilebileceğini belirtmek gerekir. Bu kapsamda taraflar, örneğin temizlik ve güvenlik giderlerine de arsa payı oranında katılacaklarını kararlaştırabilecektir.
AVM’lerin aidat borcuna ilişkin farklı düzenlemeler bulunuyor olup bu konuda daha detaylı bilgi için AVM’lerde Aidat Borcu başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Haberin Devamı İçin TIKLAYINIZ.
