Bir çok kişi oturduğu evin gerçek yani projedeki net bürüt m2 sini bilmiyor Ancak tapu dairesine gitmeden önce, çoğu zaman gözden kaçan kritik ve gizli bir engel, satışın tamamen bozulmasına neden olabiliyor: projeye aykırı tadilatlar.
Metrekareye Değil, Projeye Bakılıyor
Mülk sahiplerinin büyük bölümü evini satarken süpürülebilir net metrekareye, oda sayısına ve kullanım alanına odaklanıyor. Ancak alıcı konut kredisi kullanacaksa, bankanın bakış açısı tamamen farklı oluyor. Bankalar ekspertiz sürecinde dairenin tapu ve mimari projeye uygunluğunu esas alıyor.
İşte tam da bu noktada, yıllar içinde “küçük bir dokunuş” olarak görülen değişiklikler büyük bir probleme dönüşebiliyor.
Bankaların Risk Olarak Gördüğü Yaygın Değişiklikler
Uzmanlara göre bankaların en sık sorun çıkardığı projeye aykırı uygulamalar şunlar:
-
Balkonun odaya katılması
-
Terasın kapatılarak yaşam alanına dahil edilmesi
-
Oda veya salonu büyütmek için taşıyıcı ya da bölme duvarların yıkılması
-
Zemin kattaki, projede depo veya ortak alan olarak görünen bir bölümün daireye dahil edilmesi
-
Islak hacimlerin (banyo, mutfak) proje dışı yer değiştirilmesi
Bu tür müdahaleler, tapuda hâlâ eski haliyle kayıtlıysa, banka tarafından “kusurlu taşınmaz” olarak değerlendirilebiliyor.
Kredi Bir Anda Reddedilebilir ya da Düşürülebilir
Ekspertiz raporunda projeye aykırılık tespit edilmesi halinde bankalar:
-
Konut kredisini tamamen reddedebilir
-
Kredi tutarını ciddi oranda düşürebilir
-
Taşınmazı teminat olarak kabul etmeyebilir
Bu durumda alıcı, beklediği krediye ulaşamaz. Ortaya çıkan nakit açığı çoğu zaman kapatılamaz ve sonuç olarak:
-
Satış tapuya gitmeden iptal olur
-
Ya da mülk sahibi, işlemin bozulmaması için acil ve ciddi bir fiyat indirimi yapmak zorunda kalır
“Sorunsuz Satış” Sanılan Ev, Satılamaz Hale Gelebilir
Uzmanlar, özellikle son yıllarda bankaların ekspertiz süreçlerini daha da sıkılaştırdığına dikkat çekiyor. Daha önce sorun edilmeyen birçok tadilat, bugün satışın önünde ciddi bir engel haline gelebiliyor.
Bu nedenle “herkes böyle yapıyor”, “yıllardır oturuluyor”, “komşuların da balkonu kapalı” gibi yaklaşımlar, kredi sürecinde hiçbir karşılık bulmuyor.
Satış Öncesi Kritik Uyarı: Gerçek Durumu Tarafsızca Görün
Gayrimenkul uzmanları, evini satmayı düşünen mülk sahiplerine şu uyarıda bulunuyor:
“Evinizin mevcut durumunu tarafsız bir gözle değerlendirin. Tapu ve mimari projeye aykırı alanlar varsa, bunları satıştan önce bilmek ve doğru stratejiyle ilerlemek, son anda yaşanacak hayal kırıklıklarının önüne geçer.”
Gerekirse satış öncesi bir ön ekspertiz yaptırmak, tadilatları projeye uygun hale getirmek ya da alıcıyı en baştan doğru bilgilendirmek, sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlıyor.
Ayrıca alıcı tarafın satıcıdan istemesi gerenlerin başında E devlet üzerinden web tapuya giriş yaparak satılacak mülkün üzerinde şerh, haciz, dava , aile şerhi, gibi durumlarla karşılaşmamak için tahkikat belgesi alması gerekir.
Tanıdıklarınızı Uyarın
Uzmanlar, evini satmayı düşünen kişilerin bu riskten çoğu zaman habersiz olduğunu vurguluyor. Tapuya gitmeden satışın iptal olmasına yol açabilen bu durumun, daha fazla kişiye ulaşması gerektiği belirtiliyor.
Eğer çevrenizde evini satmayı planlayan tanıdıklarınız varsa, bu bilgileri paylaşmak, onları büyük bir maddi kayıptan koruyabilir. Emlak Danışmanı Kadir Özel bilgi ve birikimlerini sizlerle paylaşıyor.