Ekonomi birbirine zincirleme bağlı olarak zincirin halkasının bir tanesi zarar görmesi durumunda bütün düzen değişti.
Depremde çok sayıda konut ve işyeri yıkıldı. Büyükşehirler göç aldı.
Vatandaş barınma ihtiyacını karşılamak için mecburen göç etmek zorunda kaldı.
Büyükşehirlerde örneğin 10000 konut var ise gelen 20000 kişi için yetmedi. Burada arz talep dengesi bozuldu. İnşaat maliyetlerine gelen zamların ardından yeni konut ve ticari alan yapımları azaldı. Bu durum konut ihtiyacını karşılayamadı. Bankaların yüksek oranda faiz uygulaması konut satın almak isteyen adayların işlerini zorlaştırdı. Kiralık konut talebi artması üzerine fiyat dengesi yükselişe geçti.
Reel piyasada temel ihtiyaçların fiyatlarına gelen sürekli zamlar (akaryakıt, elektrik, su, toplu taşıma, gıda, tekstil vb.) mülk sahiplerinin gelir durumu aşağıda kaldı. Gider dengesi yükselişe geçti. Kredi kartlarında ki kullanım arttı. Piyasada nakit artışı durmuş vaziyette. Bu durum insanların elindeki mülklerin bedelini arttırmak zorunda bırakıyor.
Devletin kira artışlarına %25 sınırlandırma koyması üzerine, mevcut konut kiracıları ile mülk sahipleri arasında çatışma çıktı. Eski kira fiyatları enflasyon altında kalırken mülk sahibi kiracının çıkmasını, evi yeniden yeni kiracı adayına reel fiyattan vermek istedi. Kiracılar “çıkmam durumunda masraflarımı alırım” diyerek, 50.000-100.000 TL mülk sahibinin ödeme yapmasını istedi. Mülk sahipleri bu duruma sıcak bakmayınca mahkeme yolu göründü.
Matematik açık ve net. Profesyonel açıdan bakmak gerekirse; adaletli fiyat belirlemek için taraf olmamak gerekiyor. Arabulucunun hem mülk sahibinin, hem de kiracının bakış açısı ile reel piyasaya, ekonomik şartlara, enflasyona göre bakmak zorunda.
Taraflarda psikolojik anlamda dengesizlik oluştu. Belirlenen fiyatlar da dengesizleşti. Ankara geneli kiralık konut fiyatlaması yapmamız gerekirse ortalama en düşük konut kirası 7.000 TL olduğu söyleyebiliriz.
Bir gayrimenkulün fiyatını değerlediğimizde geçmiş 2 yıl önceki fiyatlarına bakıyoruz.
Son 2 yıl baz alındığında fiyatlama en az 10 kat arttı.
ÖSYM’nin tercih yerleştirme sonuçlarının açıklanmasıyla tekrar piyasada kiralık konut açığı ortaya çıkacağı ve fiyat dengesini bozacağını ön görüyorum.
Hasan Gürlek, Prokule Türkiye Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık, Şirket Yöneticisi
