Adliyelerde biriken binlerce tahliye dosyası dikkat çekerken, sektör temsilcileri bankalardaki kredi notuna benzer “kiracı sicil sistemi” kurulmasını gündeme taşıyor. Kira bedelini ödemeyen ya da evi terk etmeyi reddeden kiracılar yüzünden mağdur olan ev sahipleri, hukuki sürecin yavaşlığından yakınıyor. Çözüm önerisinde "kiracı skor sistemi" öne çıkıyor.
|
%63 Tahliye davalarının 1 yılı aşan sürede sonuçlanan oran |
180K+ Yıllık kira uyuşmazlığı dosyası (tahmini) |
~2 Yıl Ortalama tahliye sürecinin tamamlanma süresi |
İstanbul'un bir semtinde yaşayan emekli öğretmen Fatma Hanım, üç yıldır kirasını düzenli ödemeyen kiracısını evden çıkarmaya çalışıyor. Mahkemeler, icra daireleri, avukatlık ücretleri… "Bu evi emeklilik güvenceme bakayım diye kiraya verdim, şimdi borcun içindeyim" diyor gözyaşlarını tutmaya çalışarak. Onun hikâyesi, Türkiye'nin her şehrinde binlerce kez tekrarlanan acı bir gerçeğin yansıması.
Mevcut kira mevzuatı kapsamında, kirayı ödemeyen bir kiracıyı yasal yollarla evden çıkarmak ortalama 1,5 ila 2 yılı bulan bir süreci gerektiriyor. Önce ihtarname, ardından icra takibi, itiraz hâlinde mahkeme, temyiz… Her aşama hem zaman hem para demek. Bu arada ev sahibi ya boş oturum beklemeye devam ediyor ya da kira almadan borçlanmak zorunda kalıyor.
|
|
"Kiracımın geçmişini önceden görebilseydim bu duruma düşmezdim. Benim gibi mağdur olmamak için insanlar kiracıyı araştırmak istiyor ama ortada güvenilir bir sistem yok." Hasan Uzun Kiracı adayının durumunu skorunun daha önceden görseydim bu tür mağdur olmazdım diyor. |
Adliyelerin Yükü: Binlerce Dosya, Uzayan Davalar
Türkiye genelindeki asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri, kira uyuşmazlığı dosyalarının ağırlığı altında eziliyor. Hâkim başına düşen dava sayısının giderek artması, tahliye davalarını haftalar yerine aylarca, hatta yıllarca uzatabiliyor. Uzmanlar bu tablonun hem yargı sistemini hem de gayrimenkul piyasasını ciddi biçimde sarstığını vurguluyor.
Kirasını ödemeyen kiracının yanı sıra, aidatını yatırmayan, fatura borçlarını biriktiren ve sonunda evi hasar vererek terk eden kiracılar da tablonun içinde yer alıyor. Ev sahipleri bu zararları büyük ölçüde kendi üstlenmek zorunda kalıyor.
Önerilen Çözüm: "Kiracı Skor Sistemi"
Sorunun köküne inildiğinde ortaya çıkan temel mesele şu: Ev sahipleri, kiracı adayı hakkında yeterli ve güvenilir bilgiye erişemiyor. Bu boşluğu doldurmak için giderek daha fazla uzman tarafından dile getirilen çözüm önerisi, bankaların kredi puanlama sistemine benzer bir kiracı skor sisteminin hayata geçirilmesi.
|
1 |
Veri toplama ve profil oluşturma Kiracı adayının kira geçmişi, aidat ödemeleri, elektrik-su-doğalgaz fatura gecikmeleri ve mahkeme kayıtları merkezi bir veri tabanında toplanır. Tıpkı bankaların kredi sicili gibi. |
|
2 |
Yetkilendirilmiş emlakçıların sisteme erişimi Lisanslı ve yetkili emlak ofisleri, kiracı adayının skorunu sorgulayabilir. Sistem, BDDK denetimindeki bankacılık altyapısına benzer şekilde güvenli ve denetimli çalışır. |
|
3 |
Sınıflandırma ve risk değerlendirmesi Adaylar; düşük, orta ve yüksek risk olarak sınıflandırılır. Yüksek riskli profiller için ek güvence (depozito, kefil) veya kiralama reddi söz konusu olabilir. |
|
4 |
Şeffaflık ve itiraz hakkı Kiracı adayı kendi skorunu görebilir, hatalı kayıtlara itiraz edebilir. Sistem hem ev sahibini hem kiracıyı koruyacak şekilde tasarlanır; kişisel verilerin korunması mevzuatına tabidir. |
Sistemdeki Sorunlu Davranışlar: Nasıl Sınıflandırılmalı?
Önerilen sistemde kiracı adayı; aşağıdaki kriterlere göre puanlanacak ve profiline uygun bir skor bandına yerleştirilecek:
|
Kriter |
Risk Seviyesi |
|
Kira gecikmesi / ödememesi |
KRİTİK RİSK |
|
Tahliye davası geçmişi |
KRİTİK RİSK |
|
Aidat borcu |
YÜKSEK RİSK |
|
Mülk hasarı |
YÜKSEK RİSK |
|
Fatura gecikmesi |
ORTA RİSK |
|
Düzensiz ödeme alışkanlığı |
ORTA RİSK |
|
Düzenli ve zamanında ödeme geçmişi |
DÜŞÜK RİSK |
Hukuki Reform Şart: Mevcut Mevzuat Neden Yetersiz?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira ilişkilerini düzenleyen hükümleri, günümüz koşullarında ciddi boşluklar barındırıyor. Tahliye davalarının önünü açacak hızlandırılmış yargılama usullerinin yokluğu, icraya konulan kiralar için bekleme sürelerinin uzunluğu ve arabuluculuk süreçlerinin yetersiz kaldığı durumlar, sistemin en zayıf halkalarını oluşturuyor.
|
"Skor sistemi tek başına yeterli değil. Tahliye davalarında 30 günlük ön inceleme ve zorunlu arabuluculuk, ardından 60 gün içinde kesinleşen karar gibi hızlandırılmış bir usul de şart. Yoksa sisteme kayıtlı sorunlu kiracı mahkemede yine yıllarca bekletir." Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat Bilal Kayaer'in görüşü |
Öte yandan kiracı hakları savunucuları da sistemin nasıl tasarlanacağına dikkat edilmesi gerektiğini vurguluyor. Ekonomik kriz dönemlerinde geçici ödeme güçlüğü yaşayan kiracıların kalıcı biçimde etiketlenmemesi, itiraz mekanizmalarının sağlam kurulması ve kişisel verilerin korunması bu taleplerin başında geliyor.
Sonuç: Denge mi, Güven mi?
Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişki özünde bir güven ilişkisidir. Bu güveni inşa edecek araçların yokluğu, tarafları yıllarca süren hukuki süreçlere mahkûm ediyor. Kiracı skor sistemi, tasarımı doğru yapılırsa her iki tarafı da koruyan bir denge aracına dönüşebilir: ev sahibi risk almadan kiralayabilir, dürüst kiracı ise sistemde güvenilir profilini ispat edebilir.
Piyasanın ve mahkemelerin bu yükü daha ne kadar taşıyabileceği meçhul. Ancak bir şey kesin: Mevcut tablo sürdürülemez.