Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kiracılı bir taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte ortaya çıkan hukuki tabloyu değerlendirerek hem kiracıların hem de yeni maliklerin hak ve yükümlülüklerine açıklık getirdi.
Artan gayrimenkul hareketliliği, kiracılı taşınmazların satışını da beraberinde getiriyor. Bu süreçte hem kiracılar hem de yeni malik açısından hakların nerede başlayıp nerede bittiği merak konusu oluyor. Kiracıların en büyük endişesi “Yeni malik beni çıkarır mı?” sorusu etrafında şekilleniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, satış sonrası oluşan hukuki tabloyu değerlendirdi.
Satış, Kira İlişkisini Sona Erdirmiyor
Kiracının oturduğu konutun ya da faaliyet gösterdiği işyerinin satılması, çoğu zaman belirsizlik ve endişe yaratıyor. Oysa hukuki düzenlemeler bu konuda oldukça net bir çerçeve sunuyor. Taşınmazın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelerek kira ilişkisinin devamını sağlıyor. Bu durum, kiracının sözleşmeden doğan haklarının korunduğu anlamına geliyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre bu noktada en önemli unsur, mevcut kira sözleşmesinin tüm hükümleriyle birlikte geçerliliğini sürdürmesi. Kiracı, sözleşmede yer alan şartlar doğrultusunda taşınmazı kullanmaya devam ederken, yeni malik de aynı şartlara bağlı kalmak zorunda.
Yeni Malik İçin Sınırlar Net, İstisnalar Belirli
Satış sonrası en çok merak edilen konulardan biri, yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı. Hukuk burada keyfiliğe izin vermiyor. Yeni malik, yalnızca kendisi veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde, kanunda öngörülen usullere uygun şekilde tahliye talebinde bulunabiliyor. Bunun dışında, sırf taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkarma hakkı bulunmuyor.
Bu nedenle kiracının, yalnızca mülkiyet değişti diye taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu yönündeki yaygın inanışın hukuki bir karşılığı yok.
Yeni Malik ile Yeni Dönem: Bildirim ve Devam Eden İlişki
Taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte kira ilişkisi kesintiye uğramıyor, sadece taraf değişikliği yaşanıyor. Bu noktada yeni malikin kiracıya satış hakkında bilgi vermesi gerekiyor. Kiracıya yapılan bu bildirimle birlikte kira bedelinin artık yeni malike ödeneceği ve sözleşmenin onunla devam edeceği netleşiyor. Böylece kira ilişkisi kesintisiz bir şekilde sürdürülüyor.
Tek İmza, Uzun Vadeli Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi
Kiracının geçmişte imzaladığı belgeler, satış sonrasında da etkisini sürdürebiliyor. Özellikle tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman göz ardı edilen ancak sonucu doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor. Eğer kiracı, önceki malike belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse, bu belge geçerliliğini koruyor. Yeni malik de bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabiliyor.
Sözleşme Değişmez, Şartlar Aynen Devam Eder
Taşınmazın satılması, yeni malike sözleşme şartlarını değiştirme yetkisi tanımıyor. Kira bedelinin artırılması, ödeme koşullarının değiştirilmesi ya da sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi tek taraflı olarak mümkün değil. Mevcut sözleşmede yer alan kira artış oranı ve diğer tüm şartlar, yeni malik açısından da bağlayıcılığını sürdürüyor.
“Haklar Bilinirse Endişe Ortadan Kalkar”
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sürecin doğru anlaşılmasının önemine dikkat çekerek, “Kiracılı bir taşınmazın satılması, kiracının hukuki statüsünü ortadan kaldırmaz. Aksine, sözleşme ile güvence altına alınmış haklar aynen devam eder. Kiracılar, yalnızca mülkiyet değişti diye tahliye edilme korkusu yaşamamalı; ancak yeni malikin kanundan doğan haklarını da göz önünde bulundurarak süreci bilinçli şekilde yönetmelidir.” dedi.
Hukuki Bilinç, Taraflar İçin En Güçlü Koruma
Kiralanan bir taşınmazın satışı, hem kiracılar hem de yeni malik açısından yeni bir hukuki denge oluşturuyor. Bu dengede hak kaybı yaşamamak, büyük ölçüde mevcut sözleşmenin ve yasal düzenlemelerin doğru anlaşılmasına bağlı. Bu süreçte bilgi sahibi olmak, tarafların en güçlü güvencesi olmaya devam ediyor.
Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve "toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.
https://www.kakicisimsek.com/