Gayrimenkul alım-satımında çoğu zaman metrekare, cephe, manzara ya da kat bilgisi öne çıkar. Ancak uzmanlara göre arsa payı, bir konutun gerçek değerini ve gelecekteki haklarını belirleyen en kritik unsurlardan biridir. Peki arsa payı nedir, nasıl hesaplanır ve neden hayati öneme sahiptir?
📌 Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, bir apartman ya da site içerisinde yer alan her bir bağımsız bölümün (daire, dükkan, ofis vb.), yapının kurulu olduğu arsa üzerindeki mülkiyet oranını ifade eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre arsa payı;
Kat mülkiyeti veya
Kat irtifakı
kurulurken, binanın bulunduğu parselin rayiç değeri esas alınarak bağımsız bölümlere dağıtılır.
Yani arsa payı, yalnızca bir daireye değil, o dairenin arsa üzerindeki hakkına karşılık gelir.
⚖️ Arsa Payı ile Kat Mülkiyeti Ayrılamaz
Arsa payları ortak mülkiyet payı niteliğindedir. Bu nedenle:
Arsa payı tek başına satılamaz
Kat mülkiyetinden ayrı devredilemez
Miras, satış ya da bağış gibi işlemlerde kat mülkiyetiyle birlikte geçer
Ayrı bir hak olarak tapuya şerh edilemez
Kısacası, bir daire el değiştiriyorsa, ona bağlı arsa payı da otomatik olarak yeni malik adına geçer.
🏗️ Arsa Payı Neden Bu Kadar Önemlidir?
Arsa payı, yalnızca tapudaki bir oran değildir. Birçok kritik konuda doğrudan belirleyici rol oynar:
🔹 Kentsel Dönüşüm
Yıkım ve yeniden yapım süreçlerinde;
Kaç metrekare yeni daire alacağınız
Yeni projede hangi dairenin size düşeceği
Müteahhit ile yapılacak paylaşım oranları
arsa payına göre belirlenir.
🔹 Kamulaştırma ve Yıkım
Arsa kamulaştırılırsa veya bina yıkılırsa ödenecek bedel, dairenin metrekaresine değil arsa payına göre hesaplanır.
🔹 Ortak Giderler ve Aidatlar
Bazı site ve apartmanlarda:
Ortak giderler
Büyük tadilat ve yenileme masrafları
arsa payı oranında paylaştırılır.
🧮 Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Arsa payı, Tapu Sicil Müdürlükleri tarafından belirlenir. Örneğin; tapuda parseli 1.000 metrekare olarak belirtilen bir arsa için hak sahiplerine düşen alan büyüklüğü ile metrekare şu şekildedir:
- Tapu katlarındaki kişiye ait alan 20/500 şeklinde ifade edilmiş ise; arsa metrekaresi kişiye ait alan metrekaresine bölünür.
- 1000/500 işlemi yapılarak 2 sonucu bulunur.
- Bu sonuç tapudaki 20 sayısı ile çarpılır, 2×20 işlemi yapılır.
- Daha basit formülle kişi başına düşen arsa payı, tapudaki kişiye ait alan ile parsel metrekaresi çarpımıdır. (1000/500)x2 işleminin sonucu 40 çıkar.
- Hesaplanan sayı kişinin arsa üzerindeki hisse payına denk gelir.
En sık yapılan hata, arsa payının metrekareye göre belirlendiğini sanmaktır. Oysa durum tamamen farklıdır.
✔️ Esas Alınan Kriter: Değer
Arsa payı hesaplanırken:
Dairenin büyüklüğü değil
Piyasa değeri esas alınır.
Örneğin:
Aynı metrekareye sahip iki daireden
Ön cepheli, manzaralı, yüksek katlı olan
Arka cephede kalan daireye göre
daha yüksek arsa payına sahip olabilir.
🏛️ Arsa Payı Değeri Nereden Öğrenilir?
Bağımsız bölümlerin değerleri ve buna göre belirlenen arsa payları hakkında bilgi almak için:
Belediyeler bünyesinde faaliyet gösteren
Emlak Değeri Takdir Komisyonu’na başvurulabilir.
Tapu kayıtları ve yönetim planları incelenmelidir.
Gerekirse uzman bir gayrimenkul değerleme raporu alınmalıdır.
⚠️ Düşük Arsa Payı Ne Anlama Gelir?
Kentsel dönüşümde daha küçük pay
Yeniden yapımda daha dezavantajlı konum
Kamulaştırmada daha düşük bedel
Uzun vadede değer kaybı riski
Bu nedenle uzmanlar, ev alırken yalnızca “kaç metrekare” sorusunun değil,
👉 “Arsa payı kaç?” sorusunun da mutlaka sorulması gerektiğini vurguluyor.
🧭 Emlak Rehberi Notu
Gayrimenkul yatırımı yalnızca bugünü değil, yarını da satın almaktır.
Tapudaki küçük bir oran gibi görünen arsa payı, gelecekte sizi ya kazançlı ya da mağdur edebilir.
📌 Unutmayın:
Metrekare değişir, manzara kapanır…
Ama arsa payı, mülkiyetin temelidir.