Konut veya arsa satın almak isteyen vatandaşların, son yıllarda artan dolandırıcılık vakaları ve hukuki ihtilaflar nedeniyle tapu işlemleri öncesinde daha dikkatli hareket etmesi gerekiyor. Uzmanlara göre güvenli bir gayrimenkul alımının ilk şartı, mülk sahibinden eksiksiz belge talep etmek ve taşınmazın hukuki durumunu detaylı şekilde incelemek.
Tapu devri gerçekleştirilmeden önce alınması gereken belgeler, hem alıcının maddi kayıp yaşamasını önlüyor hem de ileride ortaya çıkabilecek dava ve borç risklerini azaltıyor.
Tapu ve Kimlik Kontrolü İlk Adım
Gayrimenkul satın alma sürecinde ilk olarak mülkün gerçek sahibinin kim olduğunun doğrulanması gerekiyor. Bunun için satıcıdan tapu belgesi ile birlikte kimlik fotokopisi talep edilmesi büyük önem taşıyor.
Tapu belgesinde yer alan ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin, satışa konu taşınmazla birebir uyuşması gerekiyor. Ayrıca tapu üzerindeki isim ile satış işlemini yapan kişinin kimlik bilgilerinin aynı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmeli.
Bazı durumlarda kimlik doğrulaması amacıyla ikametgâh belgesi de istenebiliyor.
En Kritik Belge: Takyidatlı Tapu Kaydı
Uzmanların en önemli uyarılarından biri ise “takyidatlı tapu kaydı” konusunda yapılıyor. Bu belge, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı veya satışa engel başka bir hukuki kısıtlama bulunup bulunmadığını gösteriyor.
Tapu müdürlüklerinden veya e-Devlet Kapısı üzerinden alınabilen bu kayıt, satın alma öncesinde mutlaka incelenmeli. Çünkü bazı taşınmazlarda banka ipoteği, icra haczi veya aile konutu şerhi gibi işlemler bulunabiliyor.
Uzmanlar, yalnızca tapu fotokopisine güvenilmemesi gerektiğini, güncel tarihli resmi kayıtların kontrol edilmesini öneriyor.
Belediyeden “Borcu Yoktur” Yazısı Alınmalı
Satın alınacak taşınmazın geçmiş dönem emlak vergisi borçları da yeni malik için risk oluşturabiliyor. Bu nedenle ilgili belediyeden “Emlak Vergisi Borcu Yoktur” yazısının alınması tavsiye ediliyor.
Bunun yanında elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi aboneliklere ait güncel faturaların yanı sıra apartman veya site aidat makbuzlarının da incelenmesi gerekiyor.
Özellikle yüksek aidatlı sitelerde geçmiş dönem aidat borçlarının sonradan yeni maliklere sorun oluşturabildiği belirtiliyor.
İskan ve Yapı Ruhsatı Hayati Önem Taşıyor
Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konu ise binanın yasal durumu. Uzmanlar, mutlaka iskan belgesi ve yapı ruhsatının kontrol edilmesi gerektiğini ifade ediyor.
İskan belgesi, yapının belediye onaylı projeye uygun şekilde tamamlandığını ve yasal kullanım izni bulunduğunu gösteriyor. İskanı olmayan yapılarda elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşanabiliyor.
Yapı ruhsatı ise binanın resmi inşaat iznini gösteren temel belge olarak öne çıkıyor. Ruhsatsız veya projeye aykırı yapılarda ilerleyen süreçte ciddi hukuki problemler ortaya çıkabiliyor.
DASK ve Enerji Kimlik Belgesi Zorunlu
Tapu devri sırasında ibraz edilmesi gereken belgeler arasında Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) da bulunuyor. Aktif DASK poliçesi olmayan taşınmazlarda satış işlemleri gerçekleştirilemiyor.
Ayrıca Enerji Kimlik Belgesi (EKB) de son yıllarda zorunlu hale gelen belgeler arasında yer alıyor. Bu belge, binanın enerji verimliliği sınıfını ve sera gazı emisyon seviyesini gösteriyor.
Enerji tüketim maliyetlerini önceden görmek isteyen alıcılar için EKB önemli bir kriter olarak değerlendiriliyor.
Vekaletle Satışlarda Ekstra Dikkat
Eğer satış işlemini taşınmaz sahibi yerine bir emlak danışmanı, avukat veya akraba yürütüyorsa, noter onaylı vekaletnamenin mutlaka incelenmesi gerekiyor.
Vekaletnamede satış yetkisinin açık şekilde belirtilmiş olması büyük önem taşıyor. Uzmanlar, sahte vekalet riskine karşı noter doğrulaması yapılmasını öneriyor.
Miras Kalan Taşınmazlarda Veraset Belgesi Şart
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda ise veraset ve intikal belgesi talep edilmesi gerekiyor. Bu belge sayesinde taşınmaz üzerindeki mirasçıların kimler olduğu resmi olarak görülebiliyor.
Tüm mirasçıların onayı olmadan yapılan işlemler ilerleyen süreçte hukuki ihtilaflara yol açabiliyor.
Uzmanlardan “Önce Kontrol Sonra Ödeme” Uyarısı
Gayrimenkul uzmanları, kapora veya ödeme yapılmadan önce tüm belgelerin eksiksiz şekilde incelenmesi gerektiğini vurguluyor.
Özellikle piyasa değerinin çok altında satılan taşınmazlarda ekstra dikkatli olunması gerektiği belirtilirken, mümkünse işlemlerin uzman bir gayrimenkul danışmanı ve hukukçu desteğiyle yürütülmesi tavsiye ediliyor.
Tapu işlemleri ve resmi başvurular için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile e-Devlet Tapu İşlemleri üzerinden işlem yapılabiliyor.