Türk hukuk sisteminde uzun yıllardır tartışma konusu olan ve çok sayıda anlaşmazlığa yol açan şufa (ön alım) davalarında köklü bir değişiklik yolda. Yeni düzenlemeyle, taşınmaz satışlarında satış bedelinin tapu kaydına düşük gösterilmesi (noksan gösterilmesi) durumunda, diğer hissedarların (paydaşların) şufa hakkını kullanmaları önündeki en büyük engel kaldırılıyor. Artık mahkemeler, gerçek satış bedelini belirlemek için doğrudan bilirkişi ve hakem heyetine başvuracak.
ESKİ SORUN: "Düşük Bedel" Tuzağı ve Haksız Kazanç
Mevcut uygulamada, bir taşınmazın bir hissedarı, payını üçüncü bir kişiye satarken, satış bedelini tapuya gerçeğin çok altında (örneğin 500.000 TL yerine 100.000 TL) yazdırabiliyordu. Şufa hakkı sahibi diğer hissedarlar, bu düşük bedeli ödeyerek payı alma hakkını kullanmak istediğinde, satıcı ve alıcı gerçek bedeli söylüyor ve "Bu fiyata satmıyoruz" diyerek şufa hakkının kullanılmasını fiilen engelliyordu. Şufa hakkı sahibi, gerçek bedetin ne olduğunu ispatlamak için uzun, maliyetli ve sonucu belirsiz bir dava sürecine girmek zorunda kalıyor, çoğu zaman da ispat yükümlülüğünü karşılayamayarak hakkını kaybediyordu.
YENİ ÇÖZÜM: Bilirkişi/Hakem Heyeti Gerçek Bedeli Tespit Edecek
Getirilen yeni sistemle bu kısır döngü tamamen ortadan kalkacak. Yasal düzenlemenin özü şu şekilde işleyecek:
-
Şüphe ve İtiraz Hakkı: Tapuya düşük yazıldığından şüphelenen şufa hakkı sahibi hissedar, satışı öğrendiğinde şufa hakkını kullanmak istediğini bildirecek.
-
Otomatik Tespit Mekanizması: Satıcı ve alıcı, tapudaki bedelin gerçek bedel olduğunu iddia etse dahi, artık mahkeme süreci basit bir "tapu kaydına bakma" işlemi olmayacak.
-
Yetkili Heyet Devreye Girecek: Mahkeme, tarafların da görüşü alınarak belirlenecek bir bilirkişi heyeti veya bir hakem heyetini görevlendirecek.
-
Piyasa Değeri Araştırması: Bu heyet, taşınmazın satış tarihindeki gerçek piyasa değerini, benzer satışları, emlak vergi değerini, ekspertiz görüşlerini ve tüm delilleri değerlendirerek bilimsel ve objektif bir şekilde gerçek satış bedelini tespit edecek.
-
Nihai Karar: Belirlenen bu bedel, şufa bedeli olarak kabul edilecek. Şufa hakkı sahibi, bu heyet tarafından belirlenen bedeli ödeyerek payı alma hakkını kullanabilecek.
Devrim Niteliğinde Avantajlar:
-
Hakkın Korunması: Şufa hakkı, tapuda oyunlar oynanarak etkisiz hale getirilemeyecek.
-
İspat Kolaylığı: Şufa hakkı sahibinin ağır ispat yükü ortadan kalkacak. Süreç, mahkemenin teknik bir heyete başvurmasıyla ilerleyecek.
-
Hukuki Güvenlik: Taraflar, gerçek piyasa değeri üzerinden işlem yapmaya teşvik edilecek, kayıt dışılık ve vergi kaybı önlenecek.
-
Dava Süresinde Kısalma: Gerçek bedet tartışmasının çözümü için açılan ek davalar ve temyiz süreleri azalacak.
Kime Ne Getiriyor?
-
Şufa Hakkı Sahipleri (Diğer Hissedarlar): Haklarını kullanmak için çok daha güçlü ve korunaklı bir pozisyona gelecek. Artık "tapudaki bedel gerçek bedel" iddiası karşısında çaresiz kalmayacaklar.
-
Satıcı ve Alıcılar: Taşınmaz payını, gerçek değerinin altında göstererek satma ve şufa hakkını bypass etme imkanı büyük ölçüde sona erecek. İşlemlerin şeffaf ve gerçek değer üzerinden yapılması teşvik edilecek.
-
Hukukçular ve Mahkemeler: Şufa davaları, teknik bir tespit heyetinin raporu üzerinden daha hızlı ve adil sonuçlanacak.
Sonuç:
Bu düzenleme, Türk Medeni Kanunu'nun getirdiği şufa hakkını, amacına uygun şekilde işler hale getirmeyi hedefleyen tarihi bir adım olarak değerlendiriliyor. Taşınmaz hukukundaki bu önemli değişiklik, özellikle miras yoluyla çok hissedarlı olan taşınmazlarda yaşanan anlaşmazlıkları azaltacak ve paydaşlar arasında daha adil bir dengenin kurulmasını sağlayacak. Artık gerçek satış bedeli, "bilirkişi ve hakem heyetinin karar vereceği" teknik ve güvenilir bir süreçle belirlenecek.