Binaların altındaki dükkânların önündeki boş alanların kullanım hakkı aslında kime aittir? İster tekli binalarda olsun ister site içerisindeki binalarda; zemin katta yer alan dükkânların ön kısımları çoğu zaman dükkân sahipleri tarafından kendi kullanım alanlarıymış gibi gösteriliyor. Bazı işletmeler bu alanları kafe, market ya da oturma alanı olarak kullanırken, “dükkanın önü bize aittir” diyerek diğer kat maliklerinin kullanımına izin vermiyor.
Oysaki hem tekli binalarda hem de site içerisindeki yapılarda dükkânların önündeki alan, büyüklüğü ne olursa olsun binanın ortak alanı olarak kabul edilir. Yani bu alanlar, binadaki tüm kat maliklerinin arsa payı oranına göre kullanım hakkına sahip olduğu ortak mülkiyet alanlarıdır.
Bu nedenle hiçbir kat maliki — buna dükkân sahipleri de dahil — ortak alanların herhangi bir bölümünü tek başına kullanımına alamaz. Eğer bir dükkân sahibi, binadaki dükkânın önündeki bölgeyi “sadece benim” diyerek kullanıyor ve fiilen kendi alanı gibi değerlendiriyorsa, diğer kat malikleri buna karşı hukuki haklarını kullanabilir.
Bu durumda bina yönetimi ve kat malikleri, dükkân sahibinden ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) talep edebilir. Ayrıca bina yönetimi isterse bu alan için dükkân sahibiyle bir kira sözleşmesi yaparak kullanımına izin verebilir. Eğer dükkân sahibi bu alanı sürekli kullanmak istiyorsa, kat maliklerinin onayıyla bu alanı satın alması da talep edilebilir.
Böyle bir durumda elde edilecek kira ya da satış geliri, bina yönetimine ve dolayısıyla tüm kat maliklerine ek bir gelir kaynağı oluşturur.
Bu nedenle eğer binanızda ya da sitenizde bir dükkân sahibi dükkân önündeki ortak alanı kendi mülkü gibi kullanıyorsa, bu alanın aslında tüm kat maliklerine ait ortak alan olduğunu bilmek ve buna göre işlem yapmak büyük önem taşıyor.