Arsanız var Ama buraya kaç adet daire yapılır bunu bilmiyorsunuz. İşte bu durumu açıklayan çok bilgi verici bir haber kaleme aldık detaylıca siz okuyucularımıza aktaralım sizlerde bu bilgiyi etrafınızda bu konuya ilgi duyanlarla paylaşın. Belediyeler tarafından belirlenen bu veriler, arsanın ne şekilde ve ne yoğunlukta kullanılabileceğini net olarak ortaya koyar.
1. Arsanın İmar Durumu Nedir?
İlk adım, arsanın imar durum belgesini incelemektir. Bu belgede şu bilgiler yer alır:
-
Arsanın konut, ticari veya karma alan olup olmadığı
-
Maksimum kat sayısı
-
TAKS (Taban Alanı Katsayısı)
-
KAKS / Emsal (Kat Alanı Katsayısı)
-
Yapı yaklaşma (çekme) mesafeleri
Bu bilgiler olmadan net bir hesaplama yapmak mümkün değildir.
İnşaat Alanı (Emsal) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Emsal (KAKS), arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını ifade eder. En kritik hesaplama kalemlerinden biridir.
Formül:
Toplam İnşaat Alanı = Arsa Alanı × Emsal (KAKS)
Örnek:
-
Arsa alanı: 1.000 m²
-
Emsal (KAKS): 1.50
👉 Toplam inşaat alanı = 1.000 × 1.50 = 1.500 m²
Bu alan, binadaki tüm katların toplam brüt alanını ifade eder (bazı alanlar emsale dahil olmayabilir).
Taban Alanı (TAKS) Nedir?
TAKS, binanın zeminde kaplayabileceği maksimum alanı gösterir.
Formül:
Taban Alanı = Arsa Alanı × TAKS
Örnek:
-
Arsa alanı: 1.000 m²
-
TAKS: 0.30
👉 Binanın zeminde kaplayacağı alan en fazla 300 m² olabilir.
Bu değer, binanın kaç katlı olabileceğini de dolaylı olarak etkiler.
Kat Sayısı ve İnşaat Alanı İlişkisi
Toplam inşaat alanı ile taban alanı karşılaştırıldığında kat sayısı ortaya çıkar:
Formül:
Kat Sayısı = Toplam İnşaat Alanı / Taban Alanı
Örneğin:
-
Toplam inşaat alanı: 1.500 m²
-
Taban alanı: 300 m²
👉 1.500 / 300 = 5 kat
Kaç Daire Yapılabilir?
Toplam daire sayısını belirlemek için, toplam inşaat alanı ortalama daire büyüklüğüne bölünür.
Örnek:
-
Toplam inşaat alanı: 1.500 m²
-
Ortalama net/brüt daire alanı: 100 m²
👉 1.500 / 100 = 15 daire
⚠️ Merdiven boşlukları, asansörler, otopark alanları ve ortak alanlar bu hesabı düşürebilir. Bu nedenle net daire sayısı mimari projeye göre değişir.
İnşaat Taban Alanı Neden Önemlidir?
İnşaat taban alanı ve toplam inşaat alanı;
-
Maliyet hesaplamalarında
-
Satış ve pazarlama stratejilerinde
-
Yatırımın kârlılık analizinde
-
Ruhsat ve proje süreçlerinde
kritik rol oynar. Alıcı için kaç metrekarelik bir yaşam alanı sunulacağı, satıcı ve yatırımcı için ise arsanın maksimum potansiyelinin ne olduğu bu hesaplarla netleşir.
Daire Sayısını Etkileyen Diğer Unsurlar
Arsa metrekaresi dışında şu faktörler de sonucu doğrudan etkiler:
-
Belediyeye göre değişen imar yönetmelikleri
-
Otopark zorunlulukları
-
Bodrum ve çatı katlarının emsale dahil olup olmaması
-
Ticari alan ayrımı
-
Mimari tasarım tercihleri
Sonuç Olarak: Arsa Metrekaresi Tek Başına Yeterli Değil
Bir arsaya kaç ev yapılabileceğini belirlemek için yalnızca arsanın büyüklüğüne bakmak yeterli değildir. Emsal, TAKS, kat sayısı ve imar durumu birlikte değerlendirilmelidir. Net ve doğru sonuç için mutlaka belediyeden alınan imar durumu belgesi ve uzman bir mimar veya şehir plancısının görüşü esas alınmalıdır.