Mevcut veriler ve piyasa dinamikleri, konut talebinin kısa ve orta vadede bir daralma sürecine gireceğine işaret etmektedir. Bu değişimi şekillendiren temel faktörler aşağıda detaylandırılmıştır.
1- Refah Artışı, Zenginleşme: Konut üretiminin büyük kısmı, yıllardır lüks ve üst segment odaklı devam etmiştir. Ancak, ekonomik dalgalanmalar ve buna bağlı olarak tırmanan inşaat maliyetleri, bu segmentteki alıcıları ciddi bir "alım gücü zorluğu" ile karşı karşıya bırakmıştır. Arzın büyük kısmının lüks Segmente odaklanmış olması ve talebin bu fiyat seviyelerini karşılayamaması, piyasada ciddi bir tıkanıklığa yol açmaktadır. Arz ve talep bu durumdan fazla etkilenmektedir.
2- Nüfus Artışında Yavaşlama; Nüfus artışı %0,27 ile Neredeyse Durma Noktasına gelmiştir. İdare Nüfus Artışını çoğaltmaya yönelik tedbirler almaya çalışmaktadır. Uzun vadeli konut talebinin en önemli motoru olan nüfus artışındaki bu yavaşlama, hane halkı oluşum hızını da düşürmektedir. Demografik veriler, önümüzdeki süreçte geleneksel "Nüfus Kaynaklı Konut İhtiyacı" modelinin etkisini kaybedeceğini ortaya koymaktadır.
3- Köyden Şehre Göç. Köydeki Tarımsal / Hayvansal üretimin yeterince desteklenmemesi ve üretimden, aracıların yüksek kazanç sağlaması Köy hayatını olumsuz etkileyerek Şehre göçe zorlamıştır. Bugün köyler neredeyse boşalmış durumdadır. Geçmişte konut piyasasını canlı tutan "Zorunlu Şehirleşme" kaynaklı talep artık durma noktasına gelmiştir.
4- Depremler ve Kötü Yapı Stoğu. Ülkemiz Deprem Kuşağındadır. Şehirlerimizin neredeyse tamamı Fay Hatlarında veya çok yakınında bulunmaktadır. Deprem gerçeği ile Konut piyasası artık "Yeniden İnşa" ve "Kentsel Dönüşüm" ekseninde ilerlemektedir:
a- Yeniden İnşa. Sık sık meydana gelen Yıkıcı Depremler, Deprem Bölgelerindeki Binaları ve alt yapıları tahrip etmekte ve oturulmaz hale getirmektedir.
Her yıkıcı depremden sonra Kamu kaynakları bu yerleşim alanlarının Yeniden İnşası için seferber edilmektedir. 6 Şubat Maraş depreminde olduğu gibi 500 bin yeni konut yapımına başlanmış ve peyder pey sahiplerine teslimleri devam etmektedir. Talebe olumlu bir destek sağlayan bu durum Arzın azalmasına katkı sağlamaktadır.
b- Kentsel Dönüşüm Çalışmaları; Şehirlerimizdeki mevcut yapı stoku, Deprem gerçeği bilinmesine rağmen Denetimden uzak Düşük kalite ve standartlarda inşa edilen yapılardan oluşmaktadır.
Kamu idaresi tarafından Riskli yapı stokunun yenilenmesi amacıyla hayata geçirilen teşvikler, şehir merkezlerini birer şantiyeye dönüştürmüştür. Bu süreç, yeni konut arzını artırırken, geçici barınma ihtiyacı nedeniyle kiralık konut talebini tetiklemiştir. Orta vadede bu arz artışı, piyasadaki dengesizlikleri normalize edecektir.
5- Yabancıya Konut Satışı; Hızla artan talep maalesef kötü yönetilmiştir. Yabancı alıcı talebiyle Şişirilen Fiyatlar Türk vatandaşı alıcıların mağduriyetine yol açmıştır. Son zamanlarda alınan tedbirler, talebi azaltmış ve reel/gerçek hale getirmiştir.
6- Konuta İhtiyacı Olanların Alım Gücü; Alım gücü Düşük Geniş bir kitlenin konuta ihtiyacı devam etse de, mevcut arsa ve inşaat maliyetleri özel sektörün bu Segmente uygun üretim yapmasını engellemektedir. Kamu idaresinin "500 bin konut" projesi gibi sosyal konut hamleleri, bu talebi karşılama noktasında kritik bir rol oynamaktadır. Bu tür projeler, kiralardaki tavan fiyat artışlarını dizginleyecek ve piyasadaki "arz-talep dengesizliğini" vatandaş lehine yeniden kuracaktır.
Değerlendirme ve Sonuç;
Türkiye konut piyasası "Yüksek Maliyetli ve Lüks Odaklı" üretimden, "İhtiyaç Odaklı ve Sosyal Destekli" üretime geçişin sancıları yaşamaktadır.
Kısa ve orta vadede piyasanın kendi içindeki bu düzeltme süreçleri, Maliyet / Satış konularında daha gerçekçi bir yapıya kavuşmasına yardımcı olacaktır.
Fazil Önal / Emlak Yatırım Danışmanı