Fahiş site aidatlarına yönelik önemli düzenlemeleri içeren kanun teklifinin ilgili maddeleri Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu’nda kabul edildi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişikliklerle, site yönetimlerinde keyfi aidat artışlarının önüne geçilmesi, bütçelerin kat malikleri tarafından onaylanması ve yönetim süreçlerinin daha şeffaf hale getirilmesi hedefleniyor.
Düzenlemeyi değerlendiren Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, mevcut sistemde yöneticilerin aidatları avans niteliğinde belirleyip, ihtiyaç halinde yeniden tahsilat yapabildiğini hatırlattı. Bu durumun bazı sitelerde mağduriyetlere yol açtığını belirten Özelmacıklı, yeni düzenlemeyle birlikte aidat belirleme yetkisinin kat maliklerine geçtiğini ifade etti. Buna göre yöneticiler, ancak kat malikleri kurulunun onayıyla aidat ve avans miktarını belirleyebilecek.
Yeni düzenlemeye göre, ana gayrimenkulün bakım, onarım, temizlik, güvenlik, asansör, ısıtma-soğutma sistemleri ve sigorta gibi giderleri için hazırlanacak işletme projeleri, kat malikleri genel kurulunda onaylanmadan yürürlüğe giremeyecek. Eğer onaylı bir proje yoksa, yönetici geçici bir işletme projesi hazırlayacak ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanacak.
Özelmacıklı, işletme projesinin site yaşamının yıllık bütçesi olduğunu vurgulayarak, gelir-gider kalemlerinin açık, gerçekçi ve denetlenebilir şekilde hazırlanmasının önemine dikkat çekti. Aidatların sadece düşük olmasının değil, sürdürülebilir ve şeffaf olmasının da kritik olduğunu belirtti.
Düzenlemenin dikkat çeken bir diğer başlığı ise geçici işletme projelerine getirilen sınır oldu. Buna göre, mevcut bir işletme projesi varsa, yeni belirlenecek geçici aidat tutarı, bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak. Bu adımın özellikle yıl başlarında yapılan yüksek oranlı zamların önüne geçmesi bekleniyor.
Site giderlerinin her projede farklılık gösterdiğine dikkat çeken Özelmacıklı, bağımsız bölüm sayısı, sosyal alanlar, teknik altyapı, çalışan sayısı ve enerji tüketimi gibi faktörlerin aidatları doğrudan etkilediğini ifade etti. Bu nedenle her sitenin kendi ihtiyaçlarına uygun bütçe oluşturmasının gerektiğini belirtti.
Öte yandan, site yönetimlerinde maliyet kalemlerinin büyük bölümünü işçilik ve enerji giderleri oluşturuyor. Verilere göre bütçelerin yaklaşık yüzde 55’i işçilik, yüzde 23’ü enerji ve yüzde 22’si bakım-onarım giderlerinden oluşuyor. Özellikle asgari ücret ve enerji fiyatlarındaki artışlar, site aidatlarına doğrudan yansıyor.
Kanun değişikliğiyle birlikte toplu yapılarda yönetim planı değişiklikleri de kolaylaştırıldı. Daha önce değişiklik için beşte dört çoğunluk aranırken, yeni düzenlemeyle bu oran üçte ikiye düşürüldü. Bu sayede site yönetimlerinde karar alma süreçlerinin daha hızlı ilerlemesi hedefleniyor.
Özelmacıklı, yapılan düzenlemenin yalnızca aidat artışlarını sınırlamakla kalmadığını, aynı zamanda profesyonel ve denetlenebilir site yönetimi anlayışını güçlendirdiğini belirterek, özellikle büyük sitelerde yönetim süreçlerinin daha kurumsal bir yapıya kavuşmasının kaçınılmaz olduğunu ifade etti.