Geçen yılın toplamında 1.5 milyona yakın konut satışı yapıldı. TÜİK verilerine göre 2022 yılında 1 milyon 486 bin konut satıldı. Sayı bir önceki yılın yüzde 0.4 altında. Kredili satışlar yüzde 4.8 azalırken, peşin, çek-senet, ya da satıcı kredisi ile yapılan diğer satışlar yüzde 0.7 arttı. TÜFE’nin yüzde 85’e, ÜFE’nin yüzde 157’ye, konut fiyatlarının yüzde 189’a kadar çıktığı bir yılda konut kredi faizleri yüzde 20’yi aşmadı. Kredi kullanmak bu kadar avantajlı iken ipotekli satışlar 14 bin adet ve yüzde 4.8 azaldı. Bunun nedeni ise bankalara kredi verme konusunda getirilen kısıt. Haziran ayından itibaren daha baskın şekilde uygulanan kredi sınırlandırmasının temmuz ayından bu yana konut satışları üzerinde azaltıcı etki yarattığı görülüyor. Nitekim yılın ilk yarısında ipotekli satışlar yüzde 63.5 artarken, diğer satışlar yüzde 23.9 oranında büyümüştü. Toplam konut satışları yüzde 31.4 oranında artmıştı. Üç büyük ilde konut satışları geçen yıl yüzde 7.4 gerilerken, diğer illerde satışlar yüzde 3.2 arttı. Küçük-büyük iller arasındaki bu fark, üç büyük ildeki konut fiyatlarının daha yüksek olmasına ve bu fiyatlara yerli alıcıların erişememesine bağlanabilir. Yine bu tablo, hayat pahalılığı nedeniyle büyük illerden küçük illere doğru bir göç olduğunu gösterebilir. Fiyatları yukarı yönde tetikleyen yabancılara konut satışları ise artışını sürdürdü. Yabancılara 2021’de 58.576 konut satılırken, rakam 2022’de yüzde 15 artarak 67.490’a çıktı. Evet bu zamana kadar yıllar içinde ki grafik bu şekilde.. Seçim Sonrası Ne Olacak ? Yani Türkiye’de yaşıyorsanız ve yatırım yapıyorsanız sürekli bir şeyleri beklemek zorundasınız, yeni yılı bekleriz, bayramları bekleriz, ülkeyle alakalı ufak bir sarsıntı ekonomimizi de sarsar.. Şimdi de yatırım için seçimleri bekliyoruz.. Evin fiyatını belirleyen unsurlar bu dönemde değişkenlik gösteriyor, bu değişkenliğin en büyük sebebi de deprem oldu. Bu unsurlar içerisinde yabancının talebi, faizler, deprem, sürekli konuşulan varlık vergisi gelmesi çünkü gelir dağılımı oldukça bozuk durumda.. Bu dönemde konut fiyatını belirlemede bir sıralama yapmak gerekirse en fazla belirleyiciden bahsedecek olursak Birincisi önümüzdeki dönemde özellikle seçimden sonra faizler yatırım için hayatımızdaki en önemli belirleyici olacak, ikincisi deprem dahil olmak üzere finanse edebilmek için vergilerin nasıl konumlandığı önemli olacak.. Gayrimenkulü yatırım aracı olarak kullananlardan vergi alınması olarak değerlendirebiliriz, ikinci bir evi olanlardan gibi.. Her şeyin makul olduğu ekonomide buna 2015 öncesi diyebiliriz, konut fiyatını ve talebini canlandıran unsur ülkenin tabana yayılmış büyümesiydi, bugün ki büyüme tabana yayılmıyor ve sürdürülebilirliği belirsiz.. Seçimlerden sonra gayrimenkul piyasası için bir konuyu da net bir şekilde belirlememiz gerekiyor.. Bu konuda yabancılara konut satış politikası, bu konu çok önemli örneğin Antalya, İstanbul gibi şehirlerde yabancılara konut satışı devam edecek mi ederse hangi şartlar altında olacak.. Özetle faizler, vergiler, ekonomik büyüme ve yabancılar önümüzdeki dönemde konut piyasasını belirleyici unsur olacak.. Önümüzde iyi bir tablo var mı yok mu bilmiyorum ama tablonun değişeceği kesin.. Genel olarak baktığımızda ekonomik dengeleri makul seviyeye getirecek faiz oranında konut cazip bir yatırım aracı olmayabilir, barınma aracına yeniden geri dönebilir diye düşünüyorum. Ruslara ertelenen doğal gaz paraları ödenmek zorunda kalınacak. Sonsuza kadar kuru tutamayacağız. Sağlıklı bir ekonomide ihracatın ithalattan fazla olması ile piyasalar denge bulur. Seçimleri kim kazanırsa kazansın tablo değişecek! Değişmek zorunda Nasıl olsa emlak eninde sonunda eder deyip geçmeyin. Günümüzde paranın fırsat maliyeti çok önemli ve alırken, satarken veya borçlanırken yapacağınız küçük hesaplamalar size ciddi kâr sağlayabilir. Ne alırsanız alın, ne satarsanız satın paranızın fırsat maliyetini doğru hesaplayın ve varlıklarınızın veya edinmeyi planladıklarınızı değeri hakkında asla hayale kapılmayın. Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle.. Samet Hızalan