Çünkü belirsizlik, faizi değil… davranışı değiştirir.
Ve şu an konut piyasasında olan tam olarak bu.
Geçen yıl herkes aynı şeyi söyledi:
“Satış varsa piyasa iyidir. Satış düşerse piyasa bozulmuştur.”
Hayır.
Konut piyasası bu kadar basit okunmaz.
Çünkü sayı tek başına yetmez.
Sayının nasıl oluştuğuna bakmazsan, nabzı değil ateşi ölçersin.
TÜİK’in Mart verisi ve ilk çeyrek toplamı bize çok net bir şey söylüyor:
Piyasa ölmedi.
Ama artık herkesi taşımıyor.
Seçiyor. Ayırıyor. Eleyen bir piyasaya döndü.
Rakamlar Yalan Söylemez Ama Eksik Konuşur
İlk çeyrekte toplam 349.396 konut satıldı.
Geçen yılın aynı dönemine göre sadece %0,3 düşüş.
Yani yüzeyde bakarsan:
“Piyasa stabil.”
Ama içine girince tablo değişiyor:
- Ocak: 111.480 (zayıf başlangıç)
- Şubat: 124.549 (geçici sıçrama)
- Mart: 113.367 (geri çekilme)
Bu ne demek?
Talep var… ama kararsız.
Alıcı geliyor… ama geri çekiliyor.
Ve bu geri çekilmenin tek nedeni ekonomi değil.
Mart ayında artan jeopolitik gerilim, savaş ihtimali ve küresel belirsizlik…
alıcıyı bir adım geri attı.
Çünkü insan ev alırken sadece faiz hesabı yapmaz.
Gelecek hesabı yapar.
Piyasa düz gitmiyor.
Nabız atıyor.
Asıl Kırılma: İlk El vs İkinci El
İlk çeyrekte:
- İlk el satış: %1,7 artış
- İkinci el satış: %1,2 düşüş
Mart özelinde:
- İlk el: +%1,3
- İkinci el: -%3,6
Burada oyun değişiyor.
Yeni konut satılıyor.
Eski konut bekliyor.
Neden?
Çünkü müteahhit çözüm üretiyor:
taksit, kampanya, finansman, hikâye…
Ama ikinci elde satıcı hâlâ eski piyasada yaşıyor.
Alıcı 2026’da.
Satıcı 2024’te.
İşte kilit tam burada.
En Ters Köşe Veri: Krediyle Satış Patlıyor
Faiz yüksek.
Ama ipotekli satışlar uçuyor.
İlk çeyrekte: %31,5 artış
Toplam: 71.276 adet
Mart: 25.978 ipotekli satış
Artış: %35,9
Aynı dönemde:
Diğer satışlar düşüyor.
Bu ne demek?
Çok net:
- Nakitli yatırımcı bekliyor
- Borçlanabilen alıcı harekete geçiyor
Ama burada görünmeyen bir motivasyon daha var:
Belirsizlik arttıkça, bazı insanlar beklemez.
Pozisyon alır.
“Daha kötü olur” korkusu
bazı alıcıyı hızlandırır.
Yani piyasa sadece ekonomiyle değil, psikolojiyle de bölündü.
Bekleyenler
ve risk alanlar
Fiyat Artıyor Ama Kazandırmıyor
İşte en kritik kör nokta:
Fiyat artıyor diye kazanç var sanılıyor.
Ama gerçek şu:
Reel olarak konut fiyatları düşüyor.
Yani:
Etiket yükseliyor
ama değer aynı hızda artmıyor
Bu yüzden artık:
“Ev aldım kazandım” dönemi bitti.
Doğru ev aldıysan kazanıyorsun.
Yanlış ev aldıysan sadece sahip oluyorsun.
Çünkü bu piyasa artık sadece doğruyu seçeni ödüllendiriyor.
Konut Konuşuyor… Ama İş Yeri Bağırıyor
Bir detay çoğu kişinin gözünden kaçıyor:
Bu veriler sadece konut değil, iş yerini de anlatıyor.
Ve iş yeri tarafı konuttan daha net bir mesaj veriyor.
İlk çeyrekte iş yeri satışları: %8,3 düşüş
Toplam: 41.835 adet
Mart özelinde tablo daha sert:
- Toplam iş yeri satışı: -%10,5
- İkinci el iş yeri: -%12,3
- Diğer satışlar: -%12,6
Yani ne oluyor?
Konutta hâlâ bir hikâye var.
Ama ticari gayrimenkulde frene basılmış.
Çünkü iş yeri yatırımcısı farklıdır.
Duyguyla değil, nakit akışıyla bakar.
Beklentiyle değil, kira çarpanıyla karar verir.
Ve şu an o yatırımcı şunu söylüyor:
“Bu fiyatlardan almam.”
Bu yüzden iş yeri tarafı bize erken sinyal verir.
Konut gecikir.
Ticari gayrimenkul erken konuşur.
Bugün konutta gördüğün eleme…
iş yerinde zaten başlamış durumda.
Yabancı Çıkıyor, Yerli Karar Veremiyor
Martta yabancıya satış: 1.353 adet
Düşüş: %20
Pazar payı: %1,2
Yani artık piyasa dışarıdan değil, içeriden şekilleniyor.
Ama içeride de netlik yok.
Çünkü içerideki alıcı da ikiye bölünmüş durumda:
- “Bekleyeyim” diyenler
- “Daha da kötü olur” diyenler
Bu yüzden piyasa hızlanmıyor.
Sadece seçiyor.
İlke
Bu piyasa artık şunu ödüllendiriyor:
- Gerçek fiyatlama yapanı
- Doğru portföyü seçeni
- Alıcı psikolojisini okuyanı
- Hikâye kurabileni
Şunu cezalandırıyor:
- Eski fiyat hayali kuranı
- Çöp portföy taşıyanı
- “Nasıl olsa satılır” diyeni
Mini Uygulama
Bugün portföyüne bak ve kendine şunu sor:
Bu mülklerden hangisi gerçekten “seçilen”?
Hangisi sadece “listede duran”?
Cevap net değilse…
sorun piyasada değil.
Yumruk
2025 herkesi kazandırdı.
2026 kimin gerçekten işi bildiğini gösterecek.
Çünkü artık piyasa:
Seçiyor.
Ayırıyor.
Ve acımasızca eliyor.
Hilmi Işıkören
Ülkemizde emlak danışmanlığı mesleğinin profesyonelleşme sürecini başlatan ilk üç uluslararası gayrimenkul markasında üst düzey yönetici olarak görev alan Hilmi Işıkören, 29 yıllık sektörel deneyimi ve 16 yıllık eğitmenlik tecrübesiyle her ay 150'den fazla broker ve danışmana eğitim ve mentorluk sunmaktadır.
1989'da, üniversite eğitiminin ardından franchising sistemini öğrenmek için Türkiye’den Amerika’ya giden ilk Türklerden biri olan Işıkören, 1992’de Türkiye'ye döndükten sonra kariyerini franchise veren uluslararası şirketlerde üst düzey yönetici olarak şekillendirmiştir.
1997-1999 yılları arasında RE/MAX Türkiye'de Franchise Müdürlüğü, ardından 2001-2005 yılları arasında CENTURY 21 Türkiye'de Genel Müdürlük görevlerini üstlenmiştir. 2005 yılında ortaklarıyla birlikte REALTY WORLD'ü Türkiye'ye getirmiş ve 2010'a kadar markanın Genel Müdürlüğünü yürütmüştür.
2010'da, 2005’ten beri birlikte çalıştığı Belgin Benek ile emlak odaklı eğitim şirketi Işıkören Akademi’yi kurmuştur. www.isikoren.com
2012'de Türkiye’nin ilk online emlak seminerlerini düzenleyen Işıkören, ortağı Belgin Benek ile birlikte tam 8 yıl sonra, 2020’nin yine Şubat ayında Türkiye’nin ilk **“Online Emlak Akademisi”**ni hayata geçirmiştir. www.onlineemlakakademi.com
2016’da Belgin Benek ile birlikte çıkardıkları “10 Numara Motivasyon” kitabı, 2023’te “Emlakta Liderlik”, 2024’te “Emlakta Liderlik 2” ve 2025’te “Emlak Liderleri III” adıyla Google Play’de satışa sunulan e-kitapları ve “Motivasyon Kartları” adıyla bilinen yol gösterici paylaşımlarıyla da tanınan Işıkören, emlak eğitimlerinin yanı sıra uzman bir mentor olarak emlak profesyonellerine bire bir rehberlik etmektedir.
Haftalık makaleleri LinkedIn’de yaklaşık 7.500+ emlak uzmanı tarafından takip edilen Hilmi Işıkören, emlak profesyonellerine ilham veren bir rehber olarak üretmeye ve sektöre değer katmaya devam etmektedir.