Konut kiralarındaki artışlar gündemdeki yerini korumaya devam ederken, ev sahibi-kiracı uyuşmazlıkları da ilginç davalara konu oluyor. Geçtiğimiz günlerde yaşanan olayda, satın aldığı evde kiracı bulunan bir ev sahibi, kiracıdan evi boşaltmasını talep etmek yerine 4500 lira olan kira ücretini 24.000 liraya yükseltmek istedi. Dairede 10 yıldan fazladır oturmakta olan kiracı olumsuz yanıt verince mülk sahibi konuyu yargıya taşıdı. Ev sahibinin talebini yerinde bulan mahkeme önemli bir karara imza attı. Peki kiracılı bir ev satıldığında, yeni kira ücreti nasıl belirleniyor? Ev sahibinin ve kiracının hakları ve sorumlulukları neler? Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira sözleşmesi devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumlarda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerliliğini koruyor. Bununla birlikte, yeni ev sahibinin de birtakım hakları bulunuyor. Örneğin, TBK'nin 351'inci maddesinde belirtildiği üzere kiralananı sonradan edinen yeni mülk sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler nedeniyle açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sonlandırabiliyor. Ne var ki yeni ev sahiplerinin birçoğu kiracıyı çıkarmak istemiyor. Böyle durumlarda yeni kira bedelinin ne olacağı taraflar arasında tartışmalara yol açabiliyor. Geçtiğimiz günlerde mahkemeden tam da bu konuyla ilgili dikkat çeken bir karar çıktı. 4.500 LİRA OLAN KİRA 24.000 LİRA OLARAK BELİRLENDİ Kiracılı bir ev satın alan mülk sahibi, halihazırda 4.500 liraya oturan kiracısına noter üzerinden ihtarname göndererek, yeni kira sözleşme döneminde evin kirasının 24.000 lira olarak ödenmesini istedi. Sözleşmesi 10 yılı geçmiş olan kiracı, yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapmak istemeyince ev sahibi uyuşmazlık sonrası ‘kira artış’ davası açtı. Mahkeme ev sahibinin talebini yerinde buldu ve yeni kira bedelini 24.000 lira olarak belirledi. Peki, bu kararı nasıl yorumlamak gerekiyor? Kiracılı ev satıldığında, yeni kira ücreti nasıl belirleniyor? Ev sahibi geçmiş ayların kira farkını da alabilir mi? Bunun gibi pek çok soruya Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa ile cevap aradık. BEŞ YILDAN SONRA KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Ümit Yasin Kısa, “Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesi uyarınca kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu, uygulamada kısaca 1+10+1 şeklinde 12 yıllık kiracılık halinde gidilebilecek yol olarak formüle edilmektedir” dedi. “Kira bedelinin tespit edilmesi ise kanunumuzun 344’üncü maddesinde düzenlenmiştir” diyen Kısa, “Kısaca bir kiracı, bulunduğu kiralananda beş yıldan fazladır kira sözleşmesi uyarınca bulunuyorsa ve daha önce kira bedeli yeniden tespit edilmemişse, beşinci yılın ardından taraflarca bu konuda dava açılabilir. Sözleşme süresi uzadıkça mevcut kira ile mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli arasındaki fark da muhtemelen açılacaktır” ifadelerini kullandı. Yaşanan son olaydaki hükmü ve belirlenen meblağı da değerlendiren Kısa, “Muhtemelen kiralananın rayici mahkeme kararında belirlenen meblağdan daha fazladır. Çünkü bu gibi davalarda eski kiracı olmaktan kaynaklı yüzde 10 ila 20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır” dedi. ‘BEŞ YIL DOLMADIYSA UYARLAMA DAVALARI AÇILABİLİR AMA...’ Satın alınan evde oturan kiracının beş yılı dolmadıysa TBK 344’e göre kira bedelinin tespiti davası açılamadığının altını çizen Ümit Yasin Kısa, “Bunun yerine uyarlama davalarının açıldığını görmekteyiz ancak genel kanı şu an için uyarlama davalarının şartlarının oluşmadığı yönünde. Yine de buna dair kesin içtihatları Yargıtay denetiminden geçen kararlardan sonra göreceğiz” dedi. Kısa, şu önemli bilgilerin altını çizdi: Eğer beş yıl dolmuşsa ve üzerinden zaman geçmişse kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı bulunuyor. Bu aşamadan sonra kiraya veren mahkemeden bunu talep edebilir. Mahkeme tarafından dava sonuçlandırılana kadar konut kiralarında yüzde 25 sınırlaması uygulanmaya devam edecektir. Mahkemenin kararı bu geçici sınırlamanın dışındadır. Mahkeme de bu sınırlama ile bağlı değildir. Örnek vermek gerekirse yedinci yılında bulunan bir kiracı bu yıl kira artışını yüzde 25 yapabilir ancak kiraya veren açacağı kira tespit davası ile bu bedelin üzerinde bir kira bedeli tespit edilmesini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme karar verene kadar da kiracı normal kirasını ödemeye devam eder. MAHKEME KARARININ ARDINDAN GEÇMİŞ AYLARIN KİRA FARKI DA ALINABİLİR Mİ? Diyelim ki kiracı dava süreci boyunca yüzde 25 zamlı kira yatırmayı sürdürdü ancak mahkeme, bu meblağın üstünde bir bedel belirledi. Bu durumda ev sahibi mahkeme süreci esnasında geçen ayların kira farkının ödenmesini isteyebilir mi? Bu sorumuza, “Mahkemece kira bedelinin tespit edilmesinden ve kararın kesinleşmesinden sonra kiraya veren, bu süreçteki kira bedeli farklarını kiracısından isteyebilir” cevabını veren Kısa, “Bu durumda mahkeme kararının kesinleşmesi ve gerekiyorsa icra takibinin yapılması gerekmektedir” dedi. KİRA BEDELİ BELİRLENİRKEN HANGİ UNSURLAR DİKKATE ALINIYOR? “Bu tip davalarda bilirkişiler gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu bir heyet olarak teşekkül ediyor” diyen Ümit Yasin Kısa, “Bilirkişiler taşınmazın teknik durumunu inceliyor, çevrenin rayiç fiyatlarını tespit ediyor, diğer kiralık ilanlarını araştırıyor ve kira bedelinin olması gerektiği rayici mahkemeye bildiriyor. Bölgenin sosyal durumu, ekonomik durumu, yakınlarda hastane, restoran gibi yerlerin olması, evin işlek bir yerde bulunması, toplu ulaşıma yakınlığı gibi faktörler kararı etkiliyor” dedi. ‘ŞU AN DURUŞMALAR KASIM 2024-MART 2025 ARASINA VERİLİYOR’ Ev sahibi ve kiracı davalarının çok fazla olduğu ve mahkemelerdeki yükün iyice arttığı biliniyor. Peki, böyle bir davanın sonuçlanması tam olarak ne kadar sürüyor? Ümit Yasin Kısa, “Şu anda duruşmalar mahkemeden mahkemeye değişmekle birlikte Kasım 2024-Mart 2025 arasına veriliyor. Bu bağlamda, birkaç duruşma gören bir davanın istinaf incelemesi de dahil birkaç yılda sonuçlanabileceği çok açık ortada” ifadelerini kullandı. YENİ SATIN ALINAN EVDE KİRACININ DEPOZİTO HAKKI DEVAM EDİYOR MU? Bu soruya Ümit Yasin Kısa, “Yeni malik, kiralananı satın alması halinde kira sözleşmesinin tarafı olacağından depozitonun iadesinden de sorumlu olacaktır. Bu durumda kiracı, yeni malikten depozitosunu alabilir. Depozitonun iade edilmeyeceği veya mahsup edileceği haller ise kiracının kiralanana vermiş olduğu zararların onarımı, kira borcunu ödemekten imtina etmesi gibi durumlardır” cevabını verdi.