İstanbul konut sektöründeki durgunluğun ne zaman hareketleneceği, birçok ekonomik, politik ve sosyal faktöre bağlı. İşte detaylı bir analiz:
1. Mevcut Durgunluğun Nedenleri
-
Yüksek Faiz Oranları: TCMB'nin enflasyonla mücadele için aldığı yüksek faiz politikası (2023-2024'te %50'ye yakın), kredi maliyetlerini artırarak konut alımını zorlaştırdı.
-
Enflasyon ve Satın Alma Gücü Erozyonu: TL'deki değer kaybı ve yüksek enflasyon (2024'te %60-70 bandı), halkın konut yatırımını ertelemesine neden oldu.
-
Arz Fazlası: Son yıllarda inşaat sektöründeki aşırı üretim, özellikle orta-üst segmentte stok birikimine yol açtı.
-
Beklentiler: Alıcıların "fiyatlar düşer mi?" psikolojisiyle beklemesi ve yatırımcıların likidite sıkışıklığı yaşaması.
2. Piyasa Ne Zaman Hareketlenebilir?
-
Faizlerin Düşmeye Başlaması: Enflasyondaki belirgin düşüş (2025'te %30-40 hedefi) ve TCMB'nin faiz indirimine gitmesi, mortgage kredilerini cazip hale getirebilir. 2025 sonu veya 2026 başı kritik dönem olabilir.
-
Döviz Kuru Stabilizasyonu: TL'deki aşırı dalgalanmanın durması, yatırımcıyı konuta yönlendirebilir.
-
Hükümet Teşvikleri: KDV indirimi, gençler için ucuz konut projeleri veya kredi destekleri piyasayı canlandırabilir.
-
Seçim Sonrası Belirsizliğin Azalması: 2024 yerel seçimleri sonrası politik istikrar, uzun vadeli yatırımları artırabilir.
3. Rakamlar Neden Tam Yansımıyor?
-
Fiyat Artışının Enflasyon Kaynaklı Olması: Nominal fiyatlar artsa da reel getiri düşük.
-
Lüks Segment Hareketliliği: Yüksek gelirli yatırımcıların dövizle alım yapması, genel piyasayı temsil etmiyor.
-
Kira Getirilerinin Cazibesi: Kiralardaki yüksek getiri (%5-7 dolar bazlı), bazı yatırımcıları "satmayıp kiraya verme"ye itiyor.
4. Öngörüler
-
2025'in İkinci Yarısı: Enflasyondaki düşüş ve faiz indirimleriyle birlikte talep artabilir.
-
Uzun Vadede Demografik Etkenler: İstanbul'un nüfus dinamikleri (genç nüfus, göç) konut ihtiyacını sürdürüyor.
-
Riskler: Küresel resesyon, jeopolitik gerilimler veya yerel ekonomik şoklar süreyi uzatabilir.
Sonuç
Durgunluğun bitmesi için faiz-enflasyon dengesinin kurulması ve alım gücünün nispi iyileşmesi şart. Kısa vadede toparlanma yavaş olacak gibi görünse de, 2026 öncesi hareketlenme beklenebilir. Yatırımcılar için, uzun vadeli planlama ve doğru lokasyon seçimi kilit önemde.
Ekonomiye dair güncel verileri (TÜİK, TCMB, Emlak Konut verileri) takip etmek, trendleri anlamak açısından faydalı olacaktır.