Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2021 yılında gerçekleşen konut satış rakamlarını açıkladı. Buna göre Ocak – Aralık 2021 döneminde satışı gerçekleşen konut sayısı 1 milyon 491 bin 856 olurken yabancı yatırımcı bu rakam içinde 58 bin 576 konut ile yer aldı. Mars Investment’ın İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, sektörün seneyi açıkladıkları rakamlarla kapandığına dikkat çekerek; “2022 yılında mücbir sebepler olmaz ise yabancı yatırımcıya konut satışının 60.000-70.000 bandında gerçekleşmesini bekliyoruz. Bunun sonucunda ülkeye 10 ila 12 milyar dolar arasında direkt döviz girişi öngörüyoruz” dedi.
İnşaat tarafında yaşanan ve yüzde 48’leri aşan maliyet artışlarına da dikkat çeken Hakan Bucak, “Maliyetlerdeki artış nedeniyle gayrimenkul şirketleri yatırım ikileminde kalıyor. Arsa bedellerinde çok daha rasyonel bir durum oluşması halinde sektör diğer maliyetleri daha rahat yönetebilir bir duruma gelebilir” dedi. Hakan Bucak, inşaat maliyetlerinin ve yüksek talebin karşısında sınırlı kalan arz varlığının, konut rakamlarını yukarı ittiğini de sözlerine ekledi ve şunları kaydetti: “Şu anda oluşan yeni fiyatlar kritik seviyelerde, çünkü gayrimenkul yatırımcılarının ortalama gelir seviyelerinin üstüne çıkma potansiyeli var. Banka konut kredi oranlarında yükselme trendinde olduğunu düşünür isek sektörün spekülatif fiyatlamadan ötürü büyük sorunlar yaşayabilir.”
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Ocak – Aralık 2021 döneminde toplam 1 milyon 491 bin 856 konutun satışı gerçekleşti. İnşaat maliyetlerindeki artış, hammadde sorunu ve arzın talebi karşılayamaması gibi problemler sektörde durağanlığa neden olsa da yabancı yatırımcıya konut satışında yaşanan pozitif tablo sektörü kısmen canlı tuttu.
Yabancı yatırımcı ilgisi 2022’de de devam edecek
Satış rakamlarını değerlendiren ve gelecek projeksiyonları üzerine açıklamalarda bulunan Mars Investment İcra Kurulu Başkanı Hakan Bucak, “2021 yılı sektör için oldukça verimli bir sene oldu. 2020 yılına göre toplam konut satışında yüzde 0,5 bulan kayıplar yaşamamıza rağmen sektör dinamizmini korudu. Bununla birlikte çok pozitif yeni bir hikaye oluşturduk. Özellikle yabancı yatırımcı tarafında, sene başında çizdiğimiz tablo tam olarak gerçekleşti. 50’den fazla farklı ülkenin vatandaşından yatırım anlamında talep gördük. 2021 yılında ülke olarak yabancı yatırımcıya 58 bin 576 konut satışı gerçekleştirdik ve burada yakaladığımız rakamsal büyüme yüzde 43,5 oldu. Bunun sonucunda da 7 ile 10 milyar dolar arasında doğrudan yatırım cirosu elde ettik” diye konuştu.
Hakan Bucak, 2022 yılında da konutta yabancı yatırımcı ilgisinin devam edeceğini belirtti ve şunları kaydetti: “Mücbir herhangi bir neden olmaması halinde 2022 yılında yabancı yatırımcıya konut satışında 60.000-70.000 bandına ulaşabiliriz. Bunun gerçekleşmesi halinde 10 ila 12 milyar dolarlık bir yatırım ülkemizi giriş yapacaktır.”
Konutta yeni sorun arsa bedelleri
Arz geliştiricilerini “konut üretme ve üretmeme” ikilemine düşüren inşaat maliyetlerindeki artış trendi hakkında da bilgi veren Hakan Bucak, “TÜİK verilerine göre inşaat maliyet endeksi yüzde 48’leri aşmış durumda. Hammadde, navlun ve kur kaynaklı sorunlar bilançoları yönetilebilir olmaktan uzak bir noktaya taşıdı. Bütün bu sorunlara rasyonel olmaktan çıkan yüksek arsa bedelleri de eklenince sektör açısından yönetilmesi zor bir tablo ortaya çıkıyor. Arsa bedellerinde çok daha rasyonel bir durum oluşması halinde sektör diğer maliyetleri daha rahat yönetebilir bir duruma gelebilir” dedi.
Hakan Bucak, fiyatlardaki gerçek dışı artışın engellenmesi için arsa kiralama ve hasılat anlaşmalarında bölgelere göre tavan anlaşma oranları getirilmesi gerektiğini de sözlerine ekledi.
Konutta fiyat krizi alımı durdurabilir
Hakan Bucak, bunun gerçekleşmemesi halinde yaşanabilecek problemleri şöyle sıraladı: “Arsa bedellerinde kalıplaşmış kiralama ve hasılat paylaşımı oranlar mevcut. Yüzde 50’den aşağı bir arsayı kat karşılığı veya hasılat paylaşımı geliştirme şansınız çok az. Geliştiriciler için bu durum yönetilebilir görünmüyor. Bu oranın üzerine artan inşaat maliyetleri de eklenince proje geliştirme kararı ertelenebiliyor. Yeni konut geliştirilmediği için arz – talep dengesizliği derinleşiyor. Bu da yüksek fiyat şeklinde bir balon oluşturabiliyor. Bu kısır döngünün kırılması gerekiyor. Sektörün yakın gelecekte, ‘fiyatlama krizi’ yaşamaması için arz üretimi ile denge sağlanmalı. Burada kamu kurumlarına büyük iş düşüyor. Şu anda konutları ağırlıkla yüksek gelir grubu alıyor. Orta gelirli yüksek fiyatlardan ötürü konut alamıyor. Düşük gelir grubunda bulunanlar için ise konut almak artık hayal oldu. Yüzde 24’e yükselen konut kredilerinden dolayı yakın gelecekte yeni fiyatlamaların oluşmasını görebiliriz. Şu anda ağırlıkla alıcı durumda bulunan grubun almayı bırakması halinde çok daha büyük sıkıntı ortaya çıkacak. Bunu bilerek sektörün bütün paydaşlarının ortak karar ile hareket etmesi gerekiyor.”
İstanbul’da 1 milyona ev almak artık çok zor
İstanbul’da ev fiyatlarının geldiği duruma ilişkin olarak da değerlendirmelerde bulunan Hakan Bucak, “Kasım ayında İstanbul’da 1 milyona ev almanın hayal olacağını söylemiştim. Bugün geldiğimiz noktada 100 metrekare orta seviye bir evin arsa maliyeti ile birlikte üretim maliyeti neredeyse 1 milyon Türk Lirasını buluyor. İstanbul’un en dış çeperlerinde bile metrekare satış fiyatları 10 bin Türk Lirasını geçti” dedi.
Gayrimenkul sektörü tam dayanışma içinde
Gayrimenkul sektöründe tarafların 2021 yılında büyük bir uyum içinde çalıştığına da işaret eden Hakan Bucak, konuşmasına şöyle devam etti: “Bürokrasi, satış, tanıtım acenteleri, satış yönetim firmaları ve geliştirici firmalar büyük bir dayanışma içinde sektörü daha ileri götürme noktasında hareket etti. Ama ele alınıp düzenlenmesi gereken bir kısım başlık hala duruyor. Yabancı yatırımcıya taşınmaz satışında uygulanan sistemlerin ve hukuki düzenlemelerin daha da geliştirilmesi, sorunların sıfıra yakın bir noktaya getirilmesi, güven ve koruma mekanizmalarının alt yapı olarak yeniden ele alınması sektörün önünü daha çok açacaktır diye düşünüyorum. Aynı şekilde gayrimenkul geliştiricisi, satıcısı ve pazarlamacısı için sertifikasyon sistemlerinin geliştirilmesi, iş biçiminin belli bir standarda oturtulması, teşviklerin yeniden ele alınması da sektörü daha dinamik bir yapıya kavuşturacağı gibi kötü uygulamaların ve buna bağlı olarak ortaya çıkan suistimallerin önüne geçecektir.”
